Décision de référence : cc • N° 07-22.055 • 2009-01-21 • Consulter la décision →
La Cour de cassation, dans un arrêt du 21 janvier 2009 (n° 07-22.055), a rappelé que l’ordonnance d’expropriation éteint par elle-même tous les droits réels ou personnels, y compris le bail à ferme. Conséquence directe : le fermage cesse à la même date. Une solution claire, mais aux conséquences lourdes pour le preneur.
Les faits
Un propriétaire avait consenti un bail rural à un exploitant agricole. Une procédure d’expropriation ayant été engagée par la commune pour réaliser un projet d’aménagement, l’ordonnance d’expropriation a été rendue. Le fermier, estimant que le bail n’était pas automatiquement résilié, a réclamé au bailleur le paiement des fermages pour la période postérieure à l’ordonnance. La cour d’appel a rejeté sa demande. Le fermier s’est pourvu en cassation, soutenant que l’extinction par l’ordonnance ne visait que les droits réels et non personnels. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi : l’article L. 12-1 du code de l’expropriation (ancien, aujourd’hui L. 221-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique) dispose que l’ordonnance d’expropriation éteint tous droits réels ou personnels existant sur l’immeuble exproprié, sans distinction. Le bail à ferme, droit personnel, est donc automatiquement résilié, et le fermier ne peut prétendre à aucun fermage après la date de l’ordonnance.
Le raisonnement de la juridiction
La Cour de cassation s’appuie sur l’article L. 12-1 (devenu L. 221-1) du code de l’expropriation : « L’ordonnance d’expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés. » Un droit réel (propriété, servitude, usufruit) comme un droit personnel (tel un bail) sont donc concernés. Le bail à ferme, même protégé par le statut du fermage, reste un droit personnel. L’ordonnance y met donc fin automatiquement, sans formalité. Le fermier ne peut réclamer de fermage pour la période postérieure. Il conserve néanmoins un droit à indemnité d’éviction, distincte, versée par l’expropriant. La Cour rejette ainsi l’argument d’une extinction limitée aux seuls droits réels. Il s’agit d’une confirmation de jurisprudence constante : depuis l’arrêt du 16 décembre 1998 (n° 96-70.193), la solution est identique. Pas de revirement.
Ce que cela change concrètement
Pour le propriétaire bailleur (bail rural) : dès la date de l’ordonnance d’expropriation, vous cessez d’être propriétaire. Vous ne pouvez plus percevoir de fermage. En revanche, l’indemnité d’expropriation que vous avez perçue inclut la perte de revenus fonciers. Exemple : pour une parcelle louée 5 000 € par an, une ordonnance au 30 juin vous prive du fermage du second semestre ; vous ne percevez que 2 500 € pour le premier semestre. Le fermier ne vous doit rien au-delà.
Pour le locataire (fermier) : vous devez libérer les lieux à la date de l’ordonnance, sauf délai accordé par l’expropriant. Aucun fermage n’est dû après cette date. Vous avez droit à une indemnité d’éviction (perte de fonds, de récoltes, etc.) que l’expropriant doit vous verser. N’attendez pas pour la réclamer : elle se prépare dès l’enquête parcellaire. Si vous ne l’avez pas fait, vous pouvez saisir le juge de l’expropriation dans un délai de 2 mois après l’ordonnance.
Pour l’acquéreur ou l’expropriant : l’ordonnance purge tous les droits. Vous pouvez prendre possession immédiatement sans négocier avec le fermier. Mais vous devez indemniser ce dernier directement, indépendamment du propriétaire. Veillez à inclure le fermier dans la procédure.
Quatre conseils pour éviter un litige
- Vérifiez votre bail : fermier, regardez si une clause prévoit la résiliation anticipée en cas d’expropriation. Si oui, elle s’applique ; sinon, la loi supplée.
- Anticipez l’indemnité : dès réception de l’avis d’enquête préalable, préparez vos justificatifs (investissements, chiffre d’affaires, améliorations). Ils vous aideront à négocier une meilleure indemnité d’éviction.
- Respectez les délais : le recours contre l’ordonnance d’expropriation est très court : 15 jours pour le propriétaire, 2 mois pour les titulaires de droits (fermier). Passé ces délais, l’ordonnance devient définitive et vous ne pourrez plus contester l’extinction du bail.
- Consultez un avocat spécialisé : l’expropriation est une procédure technique. Un avocat vous aidera à faire valoir vos droits, notamment pour l’indemnité d’éviction. Ne négociez pas seul avec l’expropriant.
Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
La solution de 2009 s’inscrit dans une lignée constante. L’arrêt du 16 décembre 1998 (n° 96-70.193) jugeait déjà que l’ordonnance éteint le bail rural. Plus récemment, la Cour a appliqué la même règle au bail commercial (Cass. 3e civ., 15 mars 2018, n° 17-10.540). La tendance est claire : l’ordonnance purge tous les contrats. Une nuance cependant : si l’expropriant n’a pas notifié le fermier, ce dernier peut contester l’ordonnance pour violation de son droit d’être entendu. Mais sur le fond, la résiliation reste automatique. L’évolution législative récente (ordonnance du 6 novembre 2014) a renforcé les droits des occupants sans remettre en cause ce principe. Pour l’avenir, la question de l’indemnisation du fermier demeure centrale : les tribunaux tendent à une indemnisation large, incluant la perte de chance de renouvellement.
Checklist avant d’agir
FAQ :
- Mon bail est-il résilié immédiatement ? Oui, à la date de l’ordonnance d’expropriation. Vous devez libérer les lieux, sauf délai accordé.
- Dois-je continuer à payer le fermage ? Non, le fermage cesse à la date de l’ordonnance. Vous ne devez rien pour la période postérieure.
- Puis-je contester l’ordonnance ? Oui, dans les 15 jours pour le propriétaire, 2 mois pour le fermier. Passé ce délai, l’ordonnance est définitive.
- Quelle indemnité puis-je réclamer ? En tant que fermier, vous avez droit à une indemnité d’éviction couvrant la perte du droit au bail, les améliorations apportées et les pertes de récoltes.
