参考判决： cc • N° 22-14.163 • 2023-03-30 • 查看判决 →
想象一下：您是蒙德马桑（Mont-de-Marsan）一栋房屋的业主，该区域刚被划为协议开发区（ZAC）。市政府通知您，您的土地需要用于城市规划项目。您将被征收。但您的房产将在哪一天进行评估？答案决定了您的赔偿金额。问题就在这里：根据所选日期，差额可能高达数万欧元。
每位处于这种情况的业主都会问一个简单的问题：“我能得到多少赔偿？”但这个问题背后隐藏着复杂的法律纠葛，法国最高法院在2023年3月30日的一项判决（编号22-14.163）中对此作出了裁决。
该判决澄清了位于ZAC并受城市优先购买权（DPU）约束的房产评估中的“参考日期”概念。简而言之，它明确了征收时应以哪一天的价值为准。这一澄清对业主、地方政府和开发商都具有重要意义。
事实：一个日常发生的故事
X先生是蒙德马桑一块土地的业主，他的地块被纳入2015年公告设立的ZAC范围。2020年，市政府启动征收程序以实施规划。地方城市规划计划（expropriation-date-reference-plu" class="internal-link" title="Expropriation et date de référence : ce que le PLU change pour votre terrain">PLU）于2018年修订，纳入了该ZAC并使该区域受DPU约束。
争议焦点在于参考日期：业主认为应为ZAC设立日期（2015年），而征收方则主张应为PLU修订日期（2018年）。利害关系巨大：2015年至2018年间，该区域房地产价格上涨近15%。赔偿金额可能相差数千欧元。
朗德省（Landes）的征收法官支持征收方，将参考日期定为2018年。X先生向里昂上诉法院（cour d'appel de Lyon）上诉，但上诉法院维持原判。他随后向最高法院提起上诉。最高法院撤销了上诉法院的判决，并将案件发回格勒诺布尔上诉法院（cour d'appel de Grenoble）重审，原则上支持业主，但附带一个重要条件。
法院的推理——详细解析
要理解这一点，必须深入法律条文。法国《公益征收法典》（C. expr.）第L.322-2条规定，对于位于ZAC内的房产，参考日期为设立该区域的公告发布之日，前提是该日期至少早于公用事业声明（DUP）前置公众调查启动日期一年。这是一般规则。
但要注意：《城市规划法典》（C. urb.）第L.213-4条a项规定了一种例外情况：对于受城市优先购买权（DPU）约束且不在延迟开发区（ZAD）内的房产，参考日期为批准、修订或修改PLU并划定房产所在区域的最新文件对第三方生效之日。换言之，即最后一次修订PLU以在该区域设立DPU的日期。
因此，最高法院需要协调这两条法律。它裁定，当房产同时位于ZAC内并受DPU约束时，应优先适用《城市规划法典》的特殊规则。在本案中，PLU于2018年修订以纳入DPU，且该修订发生在ZAC设立之后。因此，参考日期应为2018年，与初审法官的认定一致。
鲜为人知的是，这一结论并非理所当然。最高法院本可以认为ZAC作为更具体的城市规划机制应优先适用。但它选择优先考虑DPU，从而使参考日期与PLU的最后一次修订日期保持一致。这确认了之前的判例（第三民事庭，2016年5月26日，编号15-15.638），但附加了一个条件：房产必须实际受DPU约束，而不仅仅是位于DPU可能存在的区域。
本案中，PLU于2018年修订以纳入DPU，且该修订发生在ZAC设立之后。因此，参考日期为2018年，与初审法官的认定一致。
这对您的实际影响
对于达克斯（Dax）的出租业主来说，影响是直接的。如果您的房产位于ZAC内，且市政府在ZAC设立后设立了DPU，那么征收赔偿将基于DPU设立之日而非ZAC设立之日的价值计算。如果期间价格上涨，您将受益；如果价格下跌，则不利。举例说明：一块土地在2015年（ZAC设立）价值10万欧元，在2018年（PLU修订设立DPU）价值12万欧元，如果参考日期为2018年，则赔偿金额为12万欧元。
对于购房者，请保持警惕：如果您在设有DPU的ZAC内购买房产，请检查PLU的最后一次修订日期。它将决定未来征收时的赔偿金额。
对于租户，影响是间接的：支付给业主的赔偿可能会影响其为您重新安置或支付搬迁赔偿的能力。
如果您处于这种情况，您需要检查PLU最后一次修订以在您的地块上设立DPU的日期。如果该日期晚于ZAC设立日期，则以此为准。在我的实践中，我曾遇到一些案例，业主因未对征收方采用的日期提出异议而损失了数千欧元。
避免此类纠纷的四条建议
- 保留所有城市规划文件：ZAC设立令、批准PLU的决议、PLU的修订。这些日期至关重要。
- 检查您的房产是否受DPU约束：查阅您所在市镇的PLU或申请城市规划证明。如果DPU是在ZAC之后设立的，参考日期将是DPU的日期。
- 在收到征收通知后立即请专家评估您的房产：评估必须考虑正确的参考日期。
- 如果您认为参考日期有误，请迅速提出异议：上诉期限很短（自征收令通知之日起2个月）。
深入探讨：相关判例与演变
该判决属于一系列明确不同城市规划制度之间相互作用的决定。在2016年5月26日（编号15-15.638）的判决中，最高法院已经确认，对于受DPU约束的房产，即使位于ZAC内，参考日期也是PLU的最后一次修订日期。2023年的决定确认了这一原则并将其应用于具体案例。
但请注意：对于位于ZAC内但不受DPU约束的房产（例如在延迟开发区内），问题仍然存在。在这种情况下，参考日期仍然是ZAC的设立日期。法院的趋势是逐案严格适用法律。
展望未来，可以预期地方政府将更加关注城市规划文件的时序，以避免代价高昂的诉讼。业主则需保持警惕，并在程序开始时就寻求帮助。
要点总结
常见问题解答：
- 什么是参考日期？ 这是评估房产以确定征收赔偿的日期。它由复杂的规则决定，特别是《公益征收法典》第L.322-2条和《城市规划法典》第L.213-4条。
- 如果我的房产位于设有DPU的ZAC内，适用哪一天？ 如果PLU最后一次修订设立DPU的日期晚于ZAC设立日期，则适用该日期。
- 我可以对参考日期提出异议吗？ 可以，向征收法官提出，在征收令通知之日起两个月内。建议聘请律师。
- 如果日期确定错误会有什么风险？ 赔偿金额可能被低估或高估，差额可达数万欧元。
- 如有疑问该怎么办？ 咨询专门从事房地产法的律师。一次初步分析可以避免重大的财务损失。
Besoin d'un conseil personnalisé ? Contactez Maître Zakine — première consultation 30 min à 45€.
您遇到类似情况了吗？与Zakine律师进行30分钟的初步咨询（45欧元）可以避免数月的诉讼——而且通常更多。预约 →
📌 这与您的情况相关吗？ 塞西尔·扎基内律师专注于法国房地产和土地法，在全法执业。
servitude-droit-passage-avocat/" rel="dofollow">→ Avocat servitudes & foncier |
→ 浏览所有法律文章
