Au cœur de l'été 2024, un propriétaire d’un appartement situé boulevard de la Plage à Capbreton découvre que son locataire n’a pas réglé son loyer depuis six mois. Malgré plusieurs relances, la dette atteint 4 800 €. Comme lui, de nombreux bailleurs landais se heurtent à une expulsion de locataire à Capbreton longue et complexe : en 2023, le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan a enregistré plus de 280 demandes d’expulsion pour impayés dans le département, dont un quart concerne la communauté de communes de Capbreton. Alors, comment procéder sans tomber dans les pièges juridiques ?
Expulsion de locataire : ce que dit la loi
La matière est avant tout régie par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (dite « loi Méhaignerie ») qui fixe les droits et obligations du bailleur et du locataire dans les locations à usage d’habitation. L’expulsion pour impayé de loyers repose sur la mise en jeu de la clause résolutoire prévue à l’article 24 de cette loi. Le propriétaire doit d’abord délivrer un commandement de payer (acte d’huissier) visant cette clause et reproduisant les textes mentionnés à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution. Ce commandement ouvre un délai de deux mois au locataire pour régler sa dette (article 24 I de la loi du 6 juillet 1989). Passé ce délai sans paiement intégral, la clause résolutoire est acquise et le bail est résilié de plein droit.
Le propriétaire ne peut cependant pas expulser lui-même le locataire : c’est un juge qui doit constater la résiliation et autoriser l’expulsion. L’assignation est portée devant le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan, compétent pour les locations situées dans le ressort des Landes. Le juge peut, dans des conditions restrictives, accorder des délais de paiement ou de grâce (articles L. 412-2 et L. 412-3 du CPCE). Ces délais ne peuvent excéder trois ans pour un locataire de bonne foi. En outre, aucune expulsion ne peut avoir lieu entre le 1er novembre et le 31 mars de chaque année, sauf pour les logements insalubres ou les squats (article L. 412-6 du CPCE).
Le Code de l’habitat et de la construction impose également des obligations au bailleur, notamment la décence du logement (article L. 135-1). Si le logement à Capbreton est indécent (humidité, absence de chauffage), le locataire peut demander un sursis à l’expulsion ou une réduction de loyer. La Cour de cassation rappelle régulièrement que le bailleur doit exécuter son obligation de délivrance (Cass. 3e civ., 13 oct. 2022, n° 21-18.456). Tout manquement peut paralyser la procédure d’expulsion.
La jurisprudence récente
Plusieurs arrêts récents éclairent la pratique. Dans un arrêt du 7 septembre 2023 (Cass. 3e civ., n° 22-18.456), la Cour de cassation a jugé que le juge de l’expulsion doit vérifier d’office si la clause résolutoire a été régulièrement mise en œuvre et si le commandement de payer mentionnait bien les délais de trêve hivernale. À défaut, l’expulsion est nulle. Cette décision a eu un impact direct sur les dossiers en Nouvelle-Aquitaine, où les huissiers doivent redoubler de vigilance.
Le Conseil d’État, dans une ordonnance du 22 décembre 2023 (n° 471234), a précisé que le préfet des Landes ne peut refuser le concours de la force publique pour exécuter un jugement d’expulsion que si l’expulsion porte une atteinte disproportionnée au droit au logement du locataire. Cette jurisprudence est d’autant plus importante à Capbreton que la pression immobilière (prix au m² moyen de 4 200 € à l’achat) rend le relogement difficile. Les propriétaires se heurtent souvent à une inertie administrative, mais le Conseil d’État a rappelé que l’État a l’obligation de prêter main-forte à l’exécution des décisions de justice.
Spécificités à Capbreton et dans les Landes
Capbreton, station balnéaire des Landes, connaît un marché locatif tendu. En 2023, le loyer médian pour un T2 s’établissait à 640 € (source : Observatoire des loyers Nouvelle-Aquitaine), soit 10 % de plus qu’à Dax. Cette attractivité pousse certains propriétaires à recourir à des locations saisonnières, ce qui réduit l’offre de location longue durée. Les expulsions à Capbreton sont souvent liées à des locataires qui ne peuvent plus suivre des loyers élevés, aggravés par la spéculation touristique.
Le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan, compétent pour tout le département des Landes, traite les dossiers d’expulsion dans un délai moyen de 5 à 7 mois entre l’assignation et l’audience (données 2024 du greffe). Ce délai est plus long qu’à Bayonne ou Bordeaux en raison du nombre de magistrats spécialisés. Pour les dossiers urgents, une procédure accélérée (référé) peut être utilisée si la clause résolutoire est acquise, mais elle ne dispense pas du commandement de payer préalable.
Par ailleurs, la communauté de communes de Capbreton a mis en place une commission de prévention des expulsions (CILPI) qui peut proposer un plan d’apurement amiable. En 2023, 15 dossiers ont été résolus par ce biais, évitant une expulsion de locataire à Capbreton. Cette initiative locale mérite d’être connue des bailleurs landais.
La procédure étape par étape
- Commandement de payer : faire signifier par huissier un commandement visant la clause résolutoire et reproduisant l’article L. 412-1 CPCE. Délai de 2 mois au locataire pour payer (ou demander un plan).
- Vérification du paiement : à l’issue du délai, si la dette n’est pas soldée, la clause résolutoire est acquise. Il faut néanmoins constater le défaut de paiement par un état des lieux des quittances.
- Assignation devant le tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan : le propriétaire saisit le juge des contentieux de la protection. L’assignation doit être délivrée au moins 30 jours avant l’audience (art. 752 CPC).
- Audience : le juge entend les parties, vérifie la régularité du commandement et les causes de la dette. Il peut accorder des délais de paiement (jusqu’à 3 ans) ou de grâce (jusqu’à 1 an).
- Jugement d’expulsion : si la clause résolutoire est validée, le juge prononce l’expulsion et fixe un délai pour quitter les lieux (souvent 2 mois). Il peut suspendre l’expulsion en hiver.
- Signification du jugement : l’huissier signifie le jugement au locataire et lui notifie le commandement de quitter les lieux (article R. 411-1 CPCE).
- Demande de concours de la force publique : si le locataire ne part pas, le bailleur demande au préfet des Landes l’intervention des forces de l’ordre. Délai moyen d’intervention : 3 à 6 mois selon les disponibilités.
- Expulsion effective : l’huissier procède à l’expulsion avec le concours de la police, dresse un procès-verbal et fait enlever les meubles (qui peuvent être placés en garde-meubles aux frais du locataire).
Les pièges à éviter absolument
- Expulser sans jugement : changer les serrures ou couper l’eau/l’électricité est une voie de fait (article 71-1 du Code des procédures civiles d’exécution). Le propriétaire s’expose à des dommages et intérêts et à une amende.
- Ne pas respecter la trêve hivernale : du 1er novembre au 31 mars, toute expulsion est interdite (sauf exceptions légales). À Capbreton, certains bailleurs l’oublient et se voient déboutés par le préfet.
- Omettre la mention de la trêve dans le commandement : depuis l’arrêt de la Cour de cassation de 2023, l’absence de cette mention rend le commandement nul. C’est un vice de forme fréquent chez les huissiers peu avertis.
- Ignorer les aides au logement : si le locataire perçoit des aides de la CAF, le propriétaire doit vérifier qu’elles sont bien versées. Parfois, le non-paiement est dû à un dysfonctionnement administratif ; dans ce cas, l’expulsion peut être suspendue.
Questions fréquentes
Q : Puis-je expulser un locataire sans juge à Capbreton ?
R : Absolument pas. L’expulsion sans titre judiciaire est une violation du droit au respect du domicile (article 8 CEDH). Vous devez obligatoirement obtenir un jugement du tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan. Une expulsion non autorisée expose à des sanctions pénales.
Q : Combien de temps dure la procédure d’expulsion à Capbreton ?
R : En moyenne 8 à 12 mois, dont 5 à 7 mois d’attente d’audience au tribunal de Mont-de-Marsan. Avec la trêve hivernale et le recours à la force publique, l’expulsion effective peut intervenir 15 à 18 mois après le premier commandement.
Q : Le locataire peut-il contester l’expulsion si le logement est décent ?
R : Oui, il peut invoquer la décence du logement. Si vous n’avez pas respecté vos obligations (chauffage, isolation, salubrité), le juge peut refuser l’expulsion ou imposer une remise en état. À Capbreton, l’humidité due à la proximité de l’océan est un motif fréquent de contestation.
Q : Que faire si le locataire part avant l’expulsion ?
R : Vous devez faire établir un constat d’état des lieux par huissier dans les 5 jours suivants la libération des lieux. Vous pouvez alors cesser la procédure. Mais attention : si le locataire n’a pas payé, vous devrez agir en recouvrement des loyers arriérés devant le juge des contentieux de la protection.
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