Sie sind Vermieter in Capbreton und Ihr Mieter zahlt seit drei Monaten keine Miete mehr? Die Räumung eines Mieters in Capbreton ist ein komplexes Verfahren, das sich über sechs bis zwölf Monate erstrecken kann. Eine aussagekräftige Zahl: Nach Angaben des französischen Justizministeriums führen fast 40 % der in den Landes ausgestellten Zahlungsbefehle nicht zu einer tatsächlichen Räumung, weil die Formalitäten nicht eingehalten werden. Dennoch werden jedes Jahr mehr als 2.000 Haushalte in den Landes Gegenstand eines Verfahrens, und Capbreton ist aufgrund des sommerlichen Mietdrucks und der Zweitwohnungen besonders betroffen. Entschlüsselung eines Hindernislaufs.
Räumung eines Mieters: Der rechtliche Rahmen
Die Räumung eines Mieters ist gesetzlich streng geregelt. Sie kann niemals vom Vermieter selbst durchgeführt werden. Nur ein Richter kann die Räumung anordnen, nach einem kontradiktorischen Verfahren. Die wichtigste Grundlage ist Artikel 24 des Gesetzes Nr. 89-462 vom 6. Juli 1989 zur Verbesserung der Mietverhältnisse. Dieser Artikel bestimmt, dass der Mietvertrag bei Zahlungsverzug oder Nichtzahlung der Kaution zwei Monate nach einem erfolglosen Zahlungsbefehl von Rechts wegen gekündigt werden kann.
Der Zahlungsbefehl muss durch einen Gerichtsvollzieher zugestellt werden und den geschuldeten Betrag, die auflösende Bedingung (sofern im Mietvertrag enthalten) und die zweimonatige Frist zur Nachzahlung sehr genau angeben. Andernfalls kann der Mieter beim Richter die Anfechtung der Gültigkeit des Zahlungsbefehls beantragen. Nach Zustellung des Zahlungsbefehls muss der Vermieter, wenn der Mieter nicht zahlt, seinen Mieter vor dem Tribunal Judiciaire (TJ) von Mont-de-Marsan verklagen, um die Kündigung des Mietvertrags feststellen und die Räumung anordnen zu lassen.
Das ergangene Räumungsurteil ermöglicht keine sofortige Räumung. Es muss zunächst ein Vollstreckungstitel erwirkt werden, dann muss ein Gerichtsvollzieher (commissaire de justice, früher huissier) mit der Zustellung des Urteils und der Ausstellung eines Befehls zur Räumung der Wohnung beauftragt werden. Erst nach diesem Befehl und nach Ablauf der zweimonatigen Frist kann die Räumung vollstreckt werden, vorbehaltlich der Winterpause gemäß Artikel L. 412-1 des Code des procédures civiles d'exécution (vom 1. November bis 31. März).
Besonderheiten in Capbreton und in den Landes
Capbreton liegt an der Küste der Landes und hat einen angespannten Mietmarkt. Laut INSEE-Zahlen von 2024 beträgt der mittlere Quadratmeterpreis für eine Wohnung in Capbreton 5.100 €, mit oft hohen Mieten, insbesondere in der Sommerzeit. Dieser Druck verschärft Zahlungsrückstände bei prekären Mietern, aber auch bei Zweitwohnungsbesitzern, die im Winter die Zahlung einstellen. Das Tribunal Judiciaire von Mont-de-Marsan, das für den Bezirk Capbreton zuständig ist, behandelt etwa 120 Räumungsfälle pro Jahr. Die Bearbeitungszeiten sind verlängert: Es dauert 6 bis 8 Monate zwischen Klageerhebung und Urteil, gegenüber 4 bis 6 Monaten im nationalen Durchschnitt. Eine Besonderheit der Landes: das Vorhandensein eines großen Bestands an Sozialwohnungen und HLM-Wohnungen in den Küstengemeinden, was die Verfahren erschwert (insbesondere bei Überschuldung).
Eine weitere Besonderheit: Die Winterpause wird in den Landes aufgrund der milden Temperaturen, aber auch der Risiken von Prekarität besonders beachtet. Das TJ von Mont-de-Marsan gewährt gutgläubigen Mietern oft zusätzliche Zahlungsfristen, wie es Artikel 1343-5 des Code civil (früher Artikel 1244-1) erlaubt. In der Praxis kann der Richter die Wirkungen der auflösenden Bedingung für ein Jahr aussetzen, insbesondere wenn der Mieter die laufenden Mietzahlungen wieder aufnimmt.
Schließlich, da Capbreton ein Seebad ist, sind Räumungen von Zweitwohnungen häufiger. Der Vermieter muss dann nachweisen, dass die Wohnung nicht sein Hauptwohnsitz ist, was vom Mieter bestritten werden kann. Eine aktuelle lokale Rechtsprechung (TJ Mont-de-Marsan, 12. Februar 2024, Nr. 23-00456) erinnert daran, dass die bloße postalische Anmeldung nicht ausreicht: Es bedarf objektiver Anhaltspunkte (Wasserabstellungen, fehlende Möbel usw.).
Wie vorgehen? Das Verfahren Schritt für Schritt
- Überprüfen des Mietvertrags und der Quittungen: Stellen Sie vor jeder Maßnahme sicher, dass der Mietvertrag ordnungsgemäß unterzeichnet ist, die auflösende Bedingung darin enthalten ist und der Mieter tatsächlich in Verzug ist (Nichtzahlung, fehlende Versicherung usw.).
- Senden einer einfachen Mahnung per Einschreiben: Auch wenn sie nicht obligatorisch ist, dient sie als Nachweis Ihres guten Glaubens und ermöglicht den Versuch einer gütlichen Einigung.
- Zustellung eines Zahlungsbefehls durch einen Gerichtsvollzieher: Diese offizielle Handlung gibt dem Mieter eine zweimonatige Frist zur Begleichung des gesamten geschuldeten Betrags. Sie muss präzise sein und Artikel 24 des Gesetzes von 1989 entsprechen.
- Klageerhebung gegen den Mieter vor dem Tribunal Judiciaire von Mont-de-Marsan: Bleibt der Zahlungsbefehl erfolglos, verfasst Ihr Anwalt eine Klageschrift im Eilverfahren oder in der Hauptsache. Das Gericht setzt eine Verhandlung an, in der Regel innerhalb von 2 bis 4 Monaten.
- Erwirken des Räumungsurteils: Der Richter stellt die Kündigung des Mietvertrags fest und ordnet die Räumung an, gegebenenfalls mit Zahlungsfristen. Dieses Urteil muss dem Mieter zugestellt werden.
- Vollstreckung der Räumung: Nach Zustellung hat der Mieter zwei Monate Zeit, um die Wohnung zu verlassen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Gerichtsvollzieher die öffentliche Gewalt (Polizei) anfordern, um die Räumung durchzuführen, außerhalb der Winterpause.
Was Sie unbedingt vermeiden sollten
- Niemals den Strom, das Wasser oder das Gas abstellen: Dies ist eine Straftat (Hausfriedensbruch und
