Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 05-12.032 • 2006-02-22 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind Eigentümer eines Geschäftslokals in Panazol bei Limoges. Ihr Mieter, ein Florist, teilt Ihnen mit, dass er sein Geschäft aufgrund eines riesigen Wasserrohrbruchs, verursacht durch den Bruch einer städtischen Wasserleitung, nicht mehr betreiben kann. Er stellt die Mietzahlungen ein und beruft sich auf höhere Gewalt. Aber bis wann? Kann er den Mietvertrag ohne Ihre Zustimmung kündigen?
Diese Frage stellen sich jedes Jahr Tausende von Eigentümern und Mietern. Die Antwort hängt von der Dauer des Hindernisses ab. Der Kassationsgerichtshof hat in einem Urteil vom 22. Februar 2006 entschieden: Höhere Gewalt befreit den Schuldner nur für die Zeit von seinen Pflichten, in der sie ihn an der Vertragserfüllung hindert. Mit anderen Worten: Sobald das Hindernis wegfällt, leben die Pflichten wieder auf.
Diese oft wenig bekannte Entscheidung hat konkrete Auswirkungen auf Ihre Rechte und Pflichten. Lassen Sie uns gemeinsam sehen, was sie für Sie ändert, ob Sie nun Vermieter oder Mieter sind.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Frau Renée, Mieterin eines Geschäftslokals zur Nutzung als Boutique, hatte einen Mietvertrag mit Frau Y., der Eigentümerin, abgeschlossen. Der Vertrag sah vor, dass Frau Y. für die Dauerhaftigkeit des Daches – also die Instandhaltung des Daches in gutem Zustand – zu sorgen hatte. Doch Wassereinbrüche machten die Räumlichkeiten unbenutzbar. Frau Renée stellte die Mietzahlungen ein und forderte die Eigentümerin durch eine auf die auflösende Klausel gestützte Zahlungsaufforderung auf, die Räumlichkeiten in Ordnung zu bringen.
Die Eigentümerin, Frau Y., war der Ansicht, dass die Mieterin nicht berechtigt sei, die Zahlungen einseitig einzustellen. Sie kündigte dem Mieter am 28. Februar 2000 mit Verweigerung der Verlängerung des Mietvertrags. Die Mieterin rief das Gericht an, um diese Kündigung anzufechten und Schadensersatz zu verlangen.
Vor dem Berufungsgericht Paris argumentierte Frau Renée, dass die Nichterfüllung ihrer Zahlungspflicht auf höhere Gewalt zurückzuführen sei: Die Wassereinbrüche machten den Betrieb unmöglich. Daraus folgerte sie, dass sie vollständig befreit sei, auch nach Abschluss der Reparaturarbeiten.
Das Berufungsgericht folgte ihr jedoch nicht vollständig. Es erkannte an, dass für einen Zeitraum höhere Gewalt vorgelegen habe, beschränkte jedoch deren Wirkung: Sobald das Hindernis weggefallen sei, müsse die Mieterin wieder zahlen. Frau Renée legte Kassation ein.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof bestätigte in seinem Urteil vom 22. Februar 2006 die Argumentation des Berufungsgerichts. Er erinnerte an den grundlegenden Grundsatz: Höhere Gewalt befreit den Schuldner von seinen Pflichten, aber nur für die Zeit, in der sie ihn daran hindert, das zu geben oder zu tun, wozu er verpflichtet ist.
Im Zivilrecht ist höhere Gewalt ein unvorhersehbares, unwiderstehliches und vom Schuldner nicht zu vertretendes Ereignis (Artikel 1218 des Code civil, der inzwischen den früheren Artikel 1148 ersetzt hat). Tritt es ein, ist der Schuldner nicht verpflichtet, den durch seine Nichterfüllung verursachten Schaden zu ersetzen. Diese Immunität ist jedoch nur vorübergehend: Sobald das Ereignis aufhört, lebt die Verpflichtung wieder auf.
Die Richter des Kassationsgerichtshofs wenden hier eine strenge Auffassung an. Sie lehnen es ab, anzunehmen, dass höhere Gewalt eine automatische Kündigung des Mietvertrags oder eine endgültige Befreiung rechtfertigen könne. Die Mieterin kann sich nicht für immer von ihrer Zahlungspflicht befreien, nur weil ein Ereignis sie vorübergehend am Betrieb gehindert hat.
Das Urteil ist klar: Höhere Gewalt löscht die Schuld nicht, sie setzt sie aus. Das ist eine entscheidende Unterscheidung. Wenn Sie Mieter sind und Ihr Geschäft durch eine Überschwemmung lahmgelegt wird, zahlen Sie während der Dauer der Überschwemmung nicht, müssen aber die Mieten nachholen, sobald das Wasser abgepumpt ist.
Diese Lösung ist keine Revolution: Sie bestätigt eine ständige Rechtsprechung. Sie wurde in vielen späteren Urteilen aufgegriffen, insbesondere für Gewerbemietverträge, die durch öffentliche Bauarbeiten oder außergewöhnliche Unwetter beeinträchtigt wurden.
Was das für Sie konkret ändert
Für den Vermieter: Sie können beruhigt sein. Wenn Ihr Mieter unter Berufung auf höhere Gewalt (Überschwemmung, Brand, Aufruhr) die Zahlung einstellt, müssen Sie keine einseitige Kündigung hinnehmen. Sie müssen lediglich einen Zahlungsverzug während der Dauer des Hindernisses hinnehmen. Sobald das Hindernis beseitigt ist, können Sie die Zahlung der rückständigen Mieten verlangen. In Brive-la-Gaillarde hat ein Eigentümer eines für 2.500 € monatlich vermieteten Geschäftslokals so die Zahlung von 7.500 € rückständiger Mieten nach einer dreimonatigen Überschwemmung erhalten, nachdem der Mieter geglaubt hatte, kündigen zu können.
Für den Mieter: Sie können sich nicht endgültig von Ihrer Zahlungspflicht befreien. Sie haben Anspruch auf eine vorübergehende Aussetzung, aber nicht auf eine vollständige Befreiung. Wenn Sie Ihren Mietvertrag aufgrund höherer Gewalt kündigen möchten, müssen Sie die gerichtliche Kündigung (vor Gericht) beantragen und nicht einseitig die Zahlung einstellen. In diesem Fall wird der Richter prüfen, ob das Ereignis die Erfüllung endgültig unmöglich macht.
Für den Erwerber einer Immobilie: Wenn Sie ein Lokal kaufen, dessen Mieter unter Berufung auf höhere Gewalt die Zahlung eingestellt hat, prüfen Sie, ob das Hindernis beendet ist. Der Verkäufer hätte die Mieten wieder einziehen müssen. Andernfalls können Sie vom Verkäufer verlangen, dass er Ihnen seine Forderung abtritt.
Für den Wohnungseigentümer: Ein Schaden, der das Gemeinschaftseigentum betrifft (z. B. Gasexplosion), kann die Zahlung der Nebenkosten aussetzen, wenn die Wohnung unbewohnbar wird. Sobald die Instandsetzung abgeschlossen ist, werden die Nebenkosten jedoch wieder fällig.
