参考判决： cc • N° 87-14.841 • 1989-02-22 • 查看判决 →
想象一下：您在克雷泰伊拥有一套大公寓，位于一栋1970年代的区分所有权建筑中。为了应对财务困难，您决定将其分割成两个独立的工作室。您卖掉一个，保留另一个。一切似乎很简单。但一年后，物业管理员向您收取的区分所有权费用计算方式仿佛您的份额从未被分割过。这怎么可能？
这种情况比人们想象的更为常见，它引发了一个基本的法律问题：当份额被分割时，它会变成什么？是纯粹而简单地消失？还是继续存在，权利和义务保持不变？
法国最高法院（Cour de cassation）在1989年2月22日的判决（n° 87-14.841）中裁定：份额的分割导致其构成要素的修改，因此原始份额消失，并由分割产生的新份额取代。这一决定具有直接的实际后果，我们将详细分析。
事实：每天都会发生的故事
案件始于巴黎。Paul Garboua immobilier公司在一栋区分所有权建筑中购买了一个由多个房间组成的份额。1960年代制定的区分所有权规则将该份额描述为一个整体，带有一份共有部分份额和特定的费用分摊。
几年后，该公司决定将该份额分割成几个独立的公寓。它将这些公寓出售给不同的买家。到目前为止，一切正常：份额分割是一种常见操作，尤其是在巴黎或克雷泰伊这样的大城市，对小户型的需求很大。
但区分所有权人协会不同意。它认为分割未得到业主大会的正式授权，费用应继续按照原始份额存在的方式分摊。而Garboua公司则认为分割是业主的权利，新份额应独立处理。
争议一直上诉到巴黎上诉法院（cour d'appel de Paris），该法院支持区分所有权人协会。公司向最高法院提起上诉。最高法院必须裁定：份额分割是纯粹的物质分割，还是导致原始份额消失的法律修改？
法院的推理——详细解析
最高法院依据1965年7月10日法律（区分所有权法）第1条和第11条第2款。第1条将区分所有权份额定义为对私有部分的所有权，附带共有部分份额。第11条第2款规定，如果份额的一个或多个部分被单独转让，这些部分之间的费用分摊必须由区分所有权规则确定，或者如果没有规则，则由业主大会决定。
换句话说，当分割一个份额时，就创造了新的私有部分，从而创造了新的份额。每个新份额都有其自己的共有部分份额，必须加以确定。原始份额则不再存在：其构成要素（私有部分和份额）已被修改。
最高法院明确指出，这种修改不能在不遵守区分所有权规则的情况下进行。特别是，如果区分所有权规则没有规定分割时的费用分摊方式，业主大会必须投票通过新的分摊方式。否则，分割是不规范的，原始份额在法律上继续存在。
简而言之，最高法院确认份额分割并非无足轻重的行为：它是一种改变区分所有权结构的法律操作。法官驳回了Garboua公司的论点，即分割是业主的简单权利。他们提醒，区分所有权是一种集体组织，任何分割都必须得到区分所有权人集体的接受。
鲜为人知的是，这一决定符合保护区分所有权人的逻辑。如果分割是自由的，业主可以将自己的份额分割成多个微型份额，单方面改变费用分摊和投票权。最高法院终结了这种潜在的滥用。
对您的实际影响
这一决定对区分所有权中的所有参与者都有重要的实际后果。让我们逐一分析。
对于希望分割份额的出租业主：您必须获得区分所有权人大会的同意，以确定新的费用分摊。否则，您的分割将受到质疑，新份额在法律上不被承认。具体例子：在蓬图瓦兹，一位业主将一个100平方米的份额分割成两个50平方米的工作室。没有业主大会的投票，物业管理员可以继续根据原始份额（即100平方米）向他收取费用。结果：业主支付了应付款的两倍。
对于购买分割所得份额的买家：注意！检查分割是否已由业主大会正式批准。如果没有，您可能会陷入您的份额在法律上不存在的境地。费用可能被按您仍是原始份额一部分的所有者来收取，份额比例随意。
对于区分所有权物业管理员：这一决定为您提供了一个工具，要求业主规范未经授权的分割。您必须确保任何分割都伴随着区分所有权规则的修改以及业主大会投票通过的新费用分摊。
对于其建筑内发生分割的区分所有权人：您可以质疑未经授权的分割。事实上，分割改变了费用和投票权的平衡。如果您发现邻居未经授权分割了其份额，您可以向司法法院（tribunal judiciaire）提起诉讼，要求撤销分割并恢复原始状态。但要注意诉讼时效（自分割之日起5年）。
在我的实践中，我遇到过业主将份额分割成几个工作室而未办理任何手续的案件。物业管理员无能为力，继续向原业主收取费用，而原业主无法从租户那里收回。这种棘手的局面本可以通过事先咨询来避免。
避免此类纠纷的四个建议
- 在分割前查阅区分所有权规则：检查是否包含有关份额分割的条款。有些规则完全禁止分割，或设定严格条件（最小面积等）。
- 投票修改区分所有权规则：在分割前，召开业主大会以批准新的费用分摊和新份额的创建。获得所需多数票（通常是1965年法律第26条的多数，即三分之二投票权）。
- 聘请测量师：要分割份额，必须精确了解面积和共有部分份额。测量师可以制定分割描述书，作为修改规则的基础。
- 在不动产登记处登记分割：分割批准后，将修改文件在不动产公示服务处（service de la publicité foncière）公布。这将使分割对第三方（未来买家、银行等）具有对抗效力。
深入探讨：相关判例与演变
1989年的这一判决属于一系列加强集体对份额修改控制的判决。在此日期之前，一些下级法院认为分割是业主的个人权利，只要不损害其他区分所有权人的权利即可。最高法院结束了这种不确定性。
此后，其他判决明确了后果。例如，1995年的判决（n° 93-20.111）判定，未经修改区分所有权规则的分割是违法的，在规范化完成之前，新份额不能单独出售。更近期，最高法院提醒，分割产生的份额之间的费用分摊必须公平，否则可能因滥用多数而被撤销（Cass. 3e civ., 2012年6月12日，n° 11-17.352）。
趋势很明确：法院对分割手续越来越严格。未来，可以预见法官不仅要求业主大会投票，还要求对费用和投票权的影响进行评估。对于区分所有权，这是透明度和公平性的保证。
实际操作：该怎么做
常见问题解答 - 关于份额分割的常见问题
- 我可以在没有业主大会同意的情况下分割我的份额吗？ 不可以，如果您希望分割在法律上有效的话。没有同意，原始份额继续存在，费用保持不变。
- 批准分割需要多少多数？ 原则上，1965年法律第26条的多数（所有区分所有权人的三分之二投票权）。但请检查您的规则：它可能规定不同的多数。
- 如果我的邻居未经授权分割其份额，我该怎么办？ 您可以向司法法院提起诉讼，要求撤销分割并恢复原始状态。您有5年时间自分割之日起采取行动。
- 分割规范化的费用是多少？ 费用各不相同：测量师费用（1000至3000欧元）、公证人费用用于修改文件（500至1500欧元）、可能的律师费用（1500至5000欧元，视复杂程度而定）。最好提前规划而非事后规范化。
- 我可以分割一个用于带家具出租（如Airbnb）的份额吗？ 可以，但适用相同规则。此外，一些区分所有权规则禁止短期带家具出租。分割前请检查。
您遇到类似情况？与Maître Zakine进行30分钟的首次咨询（45欧元）可以避免数月诉讼——而且通常更多。 预约 →
📌 这与您的情况相关吗？ 塞西尔·扎基内律师专注于法国房地产和土地法，在全法执业。
→ Avocat copropriété & ASL |
→ 浏览所有法律文章
