Nel 2022, il proprietario di una casa unifamiliare costruita nel 2019 nel quartiere dei Pinchinats ad Aubagne ha constatato crepe passanti sui muri portanti e un cedimento del pavimento. Il costo delle riparazioni, stimato in 32.000 €, ha innescato una procedura di garanzia decennale costruzione Aubagne. Questo sinistro, tutt'altro che isolato, illustra l'importanza di conoscere i meccanismi giuridici che proteggono i committenti nelle Bouches-du-Rhône. Per una casa su due costruita nella metropoli Aix-Marseille-Provence, i vizi strutturali compaiono entro dieci anni dalla consegna. L'Avvocato Cécile Zakine, dottore in diritto e avvocato presso il foro di Marsiglia, vi offre il suo punto di vista.
Garanzia decennale costruzione: cosa dice la legge
La garanzia decennale è una responsabilità di pieno diritto che grava su ogni costruttore di un'opera (architetto, imprenditore, ufficio studi, ecc.) per i danni che compromettono la solidità dell'opera o la rendono inadatta alla sua destinazione. Il fondamento testuale si trova negli articoli 1792, 1792-2, 1792-3 e 1792-4 del Codice civile. L'articolo 1792 stabilisce che «ogni costruttore di un'opera è responsabile di pieno diritto nei confronti del committente o dell'acquirente dell'opera per i danni, anche derivanti da un vizio del suolo, che compromettono la solidità dell'opera o che, riguardando uno dei suoi elementi costitutivi o uno dei suoi elementi di equipaggiamento, la rendono inadatta alla sua destinazione».
La nozione di inidoneità alla destinazione è interpretata ampiamente dalla Corte di Cassazione. In una sentenza del 21 novembre 2019 (n. 18-22.857), la terza sezione civile ha stabilito che infiltrazioni d'acqua che rendono un'abitazione inagibile costituiscono un vizio decennale. Al contrario, i semplici vizi estetici o i vizi apparenti alla consegna sono esclusi. Il termine di garanzia è di dieci anni dalla consegna dei lavori, senza possibilità di rinuncia contrattuale (articolo 1792-4-1 del Codice civile).
Inoltre, il Codice dell'edilizia e dell'abitazione impone al committente di stipulare un'assicurazione danni-opera (articolo L. 242-1 del Codice delle assicurazioni) prima dell'apertura del cantiere. Questa assicurazione consente di finanziare le riparazioni senza attendere l'esito di un processo. L'imprenditore, da parte sua, deve stipulare un'assicurazione di responsabilità civile decennale (articolo L. 241-1 dello stesso codice). Ad Aubagne come altrove, il mancato rispetto di questi obblighi espone a sanzioni penali (ammenda di 75.000 € e 6 mesi di reclusione).
La giurisprudenza recente
La terza sezione civile della Corte di Cassazione ha recentemente precisato la nozione di opera ai sensi dell'articolo 1792. In una sentenza del 9 dicembre 2021 (n. 20-19.627), ha stabilito che un muro di sostegno, anche se non collegato a una costruzione, costituisce un'opera soggetta alla garanzia decennale quando è destinato a sostenere terrapieni e si integra in un complesso immobiliare. Questa decisione è cruciale per le proprietà in pendenza nelle Bouches-du-Rhône, in particolare ad Aubagne dove il rilievo è accidentato.
Un'altra sentenza del 15 settembre 2022 (n. 21-17.842) ha ricordato che i vizi che compromettono la solidità degli elementi di equipaggiamento (finestre, porte, caldaia) possono rientrare nella garanzia decennale se rendono l'opera inadatta alla sua destinazione. Così, una finestra difettosa che lascia passare l'acqua ripetutamente in una casa ad Aubagne potrebbe essere coperta. Il Consiglio di Stato, in una decisione dell'8 luglio 2020 (n. 428 577), ha anche ricordato che il permesso di costruire non osta all'attivazione della responsabilità decennale se l'opera è conforme ma presenta vizi di progettazione.
Specificità ad Aubagne e nelle Bouches-du-Rhône
Aubagne, situata nella metropoli Aix-Marseille-Provence, conosce una forte attività di nuova costruzione: circa 1.200 alloggi autorizzati all'anno nel comune (fonte: Osservatorio dei permessi di costruire 2023). Il prezzo medio al metro quadrato è di 3.450 € (dati MeilleursAgents, aprile 2025), il che rende le questioni finanziarie considerevoli in caso di sinistro. Inoltre, il territorio è classificato in zona sismica 3 (moderata) dal 2011, il che impone norme antisismiche rafforzate. I vizi legati a una cattiva applicazione di queste regole (ancoraggi insufficienti, giunti difettosi) sono frequenti e danno diritto alla garanzia decennale.
A livello giudiziario, il Tribunale giudiziario di Marsiglia, competente per le controversie ad Aubagne, mostra un termine di udienza di 14 mesi in media per le procedure accelerate (ricorso in via d'urgenza per accertamento tecnico) e di 18-24 mesi per le procedure di merito. Questo termine, sebbene lungo, può essere ridotto tramite mediazione o transazione. L'Avvocato Zakine raccomanda di adire il giudice dell'urgenza non appena compaiono i vizi per ottenere una consulenza tecnica giudiziale, poiché le perizie amichevoli sono spesso contestate dagli assicuratori. Inoltre, la giurisprudenza marsigliese tende a sanzionare severamente i costruttori negligenti: una recente decisione del TJ di Marsiglia (22 marzo 2024, n. 23/01452) ha condannato in solido un architetto e un imprenditore a 85.000 € di danni per crepe strutturali in una villa ad Aubagne.
La procedura passo dopo passo
- Rilevazione dei vizi: Far constatare i vizi da un ufficiale giudiziario o da un consulente tecnico giudiziario. Scattare foto datate e
