十年保证：未完全竣工的工程接收有效

设想一下巴黎16区的一处新住宅。承揽人延误了工期，装修尚未完成，但心急的业主还是搬了进去。几个月后，裂缝出现，渗水威胁到建筑物的坚固性。业主转向十年保证——这项保障为严重影响坚固性或使房产不适于其用途的损害提供十年的保护。然而，一个强有力的反驳意见出现了：“工程尚未完工，因此未曾接收。没有接收，就没有十年保证。”这种情形险些让业主无法获得任何赔偿，直到法国最高法院拨正了时钟。

无论您是巴黎独立屋的业主，还是收益性房产的投资者，这个问题都关乎您的核心权利：从何时起您受到保护免受建造缺陷之害？是否需要等待最后一笔油漆刷完？答案是不需要，而且这是一个极好的消息。

第三民事庭于1989年7月12日作出的判决，解决了一个困扰许多纠纷的解释分歧。它有力地重申了一个简单却常被忽视的原则：工程的接收并不以完全竣工为前提。让我们解读这一奠基性裁决。

事实：每天都在发生的故事

1983年，MAIF（知名的互助保险公司）将一栋楼房的建造委托给Péréa fils公司，即承揽人。工地有所进展，但发现了瑕疵。面对缺陷，MAIF决定诉诸法律。它基于十年保证（《法国民法典》（Code civil [kɔd sivil]）第1792条及后续条款）起诉承揽人及其保险人阿基坦保险公司（Compagnie d'assurances d'Aquitaine），要求修复损害。

上诉法院驳回了请求。其理由为？既然建造未完成，接收便尚未发生。没有接收，十年保证就无法适用。换言之，业主（发包建造的所有权人）必须等到全部竣工后才能援引保证，即便楼房已被占用且出现了严重缺陷。

这种立场令人忧虑。一个工地可能无限期拖延；一个建造人可能放弃项目。难道因为大门未安装，就要眼睁睁看着墙壁开裂而无动于衷？这正是本次上诉的争议所在。MAIF对上诉法院的判决提出异议并最终胜诉：法国最高法院根据《民法典》第1792-6条，撤销了该判决。

法院的说理——详解

法国最高法院阐述了一项原则性裁判理由：“上诉法院在驳回业主基于十年保证提出的瑕疵修复请求时，认定楼房建造尚未完工且接收只能在工程完成后进行，此举为《民法典》第1792-6条添加了该条并不包含的条件，违反了该条款。”

第1792-6条定义了完美竣工保证（即自接收起一年内，保障业主报告的所有缺陷）。但实际上，此处是间接适用，因为它阐明了接收的概念。最高法院提醒，接收是业主宣布接受工程的行为，可附有或无保留。然而，没有任何条文将这种接受与穷尽式的完工绑定。

也就是说，完全可以在次要工程尚需执行时接收建筑物。部分接收是可能的，默示接收亦然——例如当业主占有场所并支付大部分款项时。要求完整竣工作为先决条件，无异于添加了立法者未写入的条件。最高法院正是惩戒了这一法律错误。

由此，法官们保护了法定保证体系的平衡。想象一位巴黎的业主已居住其住房六个月：因踢脚线尚未安装而拒绝给予其十年保证的利益，是荒谬的。该判决符合一贯的判例：自20世纪80年代起，法国最高法院不断细化接收的定义，使其摆脱过度的形式主义（参见法国最高法院第三民事庭，1984年12月5日，n°83-13.611）。1989年的这一判决是鲜明的确认。

对您的具体影响

如果您是业主（个人或开发商）：即使工地未完全完工，只要接收——即便是部分或默示——得以确立，您即可启动十年保证。一个量化例子？您在巴黎建造一栋50万欧元的别墅。承揽人放弃了二次装修工作，但您搬了进去。渗水导致房屋无法居住。通过证明您的占有以及与建造人的往来沟通，您可获得全部损失的赔偿，可能达到拆除重建的费用。

对于承租人或买受人：间接地，该判决确保了您的权利。如果您的出租人或出卖人曾受益于十年保证，在发生隐蔽瑕疵时您可向其追索。此外，在共有产权下，即使共有部分未完工，共有权人协会也可行动。

对于承揽人：本判决是审慎行事的提醒。不要指望通过人为拖延接收来逃避责任。一旦工程被接受，即便附有保留，您也有义务修复十年缺陷。财务风险巨大：巴黎的法院毫不迟疑地将赔偿额定在数十万欧元。

如果您处于此种情况，您必须：收集所有证明接收的文件（接收笔录、信函、执行员笔录、付款收据），在一年内以挂号信报告缺陷以适用完美竣工保证，并在十年内提起十年保证之诉。

避免此类纠纷的四项建议

• 不要在合同中绑定完工与接收。草拟清晰条款，明确接收可针对工程标段宣告或在完全完工前进行。
• 记录每一次占有。拍摄现场状况，保存与承揽人的往来。单纯的钥匙交付可构成默示接收；一份执行员笔录将使您避免许多诡辩。
• 提出有依据且详尽的保留。接收时，精确列出每一处缺陷，即便轻微。这使您免于丧失完美竣工保证，并为您要求返工提供了依据。
• 遵守严格的诉讼时效。完美竣工保证仅持续一年；十年保证为十年。逾期则丧失救济。从缺陷初现迹象即应行动。

深化：相关判例与演变

1989年7月12日的判决并非孤立。它延续了稳固的判例：若业主遭遇承揽人不当拒绝，接收可由法院确立（法国最高法院第三民事庭，1994年1月19日，n°91-19.018）。更近期的，法国最高法院承认默示接收可源于占有及支付价款，即便无笔录（法国最高法院第三民事庭，2017年6月8日，n°16-16.694）。趋势因此是灵活性的，有利于业主。

为何如此灵活？因为将法定保证系于无懈可击的完工，无异于剥夺终端使用者的保护，而损害正可能危及其安全。法院，包括巴黎的，着眼于经济现实：一栋已居住的楼房必须能够获得工程保险的保障，而该保险在接收时触发。

要点

以下为问答形式的要点：

问：如果我的房屋未完全竣工，我可否援引十年保证？
答：可以，只要存在接收，即便是部分或默示的。完全竣工并非法定条件。

问：什么构成默示接收？
答：未提出异议的占有，伴随余款或大部分价款的支付，以及接受工程的不含糊意愿。

问：接收后行动的期限是多久？
答：完美竣工保证为一年（报告任何缺陷），十年保证为十年（严重缺陷）。

问：承揽人能否因我有保留而拒绝接收？
答：不能，保留并不阻止接收。它们强制承揽人修复缺陷，但不推迟保证的起算点。

问：本判决当今仍适用吗？
答：完全适用。该解决方案恒定。法国最高法院及上诉法院，包括巴黎的，经常重申这一点。

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