Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 08-15.503 • 2009-06-17 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie haben gerade ein Haus in Dax gekauft, das vor fünf Jahren von einem lokalen Bauträger errichtet wurde. Einige Monate nach Ihrem Einzug treten Risse in den tragenden Wänden auf. Sie kontaktieren den Verkäufer, der Ihnen das Ende der Garantie décennale (Frist von 10 Jahren nach Abnahme der Arbeiten) entgegenhält. Aber ist das der einzige Weg? Die Frage, die sich jeder Eigentümer stellt, der mit einem versteckten Mangel konfrontiert ist, ist einfach: Kann ich anders vorgehen? Der Kassationsgerichtshof hat dies in einem Urteil vom 17. Juni 2009 bejaht und klargestellt, dass die Klage aus der Garantie décennale die Klage aus der Sachmängelhaftung des Code civil nicht ausschließt. Mit anderen Worten: Sie haben die Wahl zwischen zwei rechtlichen Instrumenten. Allerdings müssen Sie die Feinheiten beider verstehen.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Herr Z, Eigentümer eines Gebäudes in Parentis-en-Born, ließ ein Wohnhaus von einem Unternehmer errichten. Nach Fertigstellung verkaufte er es an Herrn und Frau Y. Einige Jahre später entdeckten die Erwerber erhebliche Mängel: wiederkehrende Wassereinbrüche und strukturelle Risse. Sie verklagten Herrn Z und beriefen sich sowohl auf die Garantie décennale (Artikel 1792 Code civil, der Schäden abdeckt, die die Standsicherheit des Bauwerks beeinträchtigen oder es für den bestimmungsgemäßen Gebrauch ungeeignet machen, für 10 Jahre) als auch auf die Sachmängelhaftung (Artikel 1641 Code civil, der die Anfechtung des Kaufs oder eine Minderung des Kaufpreises ermöglicht, wenn die Sache einen versteckten Mangel aufweist, der sie für den vorgesehenen Gebrauch ungeeignet macht). Das Berufungsgericht Bordeaux wies ihre Klage auf der Grundlage der Garantie décennale ab, da die 10-Jahres-Frist abgelaufen sei, erkannte jedoch einen versteckten Mangel an. Herr Z legte Kassation ein mit der Begründung, die Garantie décennale schließe jede andere Klage aus, und der Verkäufer könne nur dann aus Sachmängelhaftung belangt werden, wenn er den Mangel gekannt habe (Artikel 1643 Code civil). Der Kassationsgerichtshof musste daher entscheiden: Können beide Garantien kumuliert werden? Die Antwort lautet nein, aber man kann zwischen ihnen wählen.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof wies die Kassation von Herrn Z in seinem Urteil vom 17. Juni 2009 ab. Er entschied, dass „wenn eine Person nach Fertigstellung ein Gebäude verkauft, das sie selbst errichtet oder hat errichten lassen, die Klage aus der Garantie décennale die Klage aus der Sachmängelhaftung des allgemeinen Rechts gemäß Artikel 1641 Code civil nicht ausschließt“. Klar gesagt: Ein bauender Verkäufer kann aus Sachmängelhaftung belangt werden, selbst wenn die Garantie décennale nicht mehr offensteht oder ausgeschlossen ist. Achtung jedoch: Das Gericht stellt klar, dass der Verkäufer nur dann aus Sachmängelhaftung haftet, wenn er den Mangel kannte (Artikel 1643 Code civil). Im vorliegenden Fall wurde jedoch bei Herrn Z als Bauherrn vermutet, dass er die Mängel des Baus kannte (es besteht eine Vermutung der Kenntnis, da er am Bau beteiligt war). Was wenige wissen: Diese Entscheidung bestätigte eine frühere Rechtsprechung (Cass. civ. 3e, 20. März 2002, Nr. 00-18.849), präzisierte sie jedoch: Eine Kumulierung beider Klagen ist nicht möglich, aber der Erwerber kann den günstigeren Weg wählen. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen Eigentümer in Mont-de-Marsan die Garantie décennale für offensichtliche Mängel verloren hatten, aber dennoch aus Sachmängelhaftung vorgehen konnten. Mit anderen Worten: Diese Entscheidung erweitert die Rechtsbehelfsmöglichkeiten des Erwerbers erheblich.
Was das für Sie konkret bedeutet
Wenn Sie Erwerber einer Neubauimmobilie sind, haben Sie nun zwei Optionen. Konkretes Beispiel: In Parentis-en-Born kauft ein Paar eine Villa, die von einem Bauträger im Jahr 2015 errichtet wurde. Im Jahr 2020 treten Risse auf. Die Garantie décennale ist noch gültig (10 Jahre ab 2015). Aber wenn der Bauträger einen offensichtlichen Mangel einwendet (z. B. einen bereits beim Kauf sichtbaren Riss), könnte die décennale-Klage ausgeschlossen sein. Dank dieses Urteils können sie auf die Sachmängelhaftung zurückgreifen, die keiner festen Frist unterliegt (aber innerhalb einer „angemessenen Frist“ nach Entdeckung des Mangels geltend gemacht werden muss, in der Regel 2 bis 5 Jahre je nach Gericht). Wenn Sie bauender Verkäufer sind, müssen Sie wachsam sein: Bei Ihnen wird vermutet, dass Sie die Mängel des Baus kennen. Das bedeutet, dass Sie sich Ihrer Haftung nicht durch Berufung auf Unkenntnis entziehen können. Ein Tipp: Lassen Sie vor dem Verkauf eine vollständige technische Inspektion durchführen oder sehen Sie eine Klausel zum Ausschluss der Sachmängelhaftung vor (Achtung: Diese Klausel ist für gewerbliche Verkäufer verboten). Für Mieter hat diese Entscheidung keine direkten Auswirkungen, aber wenn Ihr Vermieter auch Bauherr ist, könnten Sie sie zur Erlangung von Reparaturen anführen. Zusammenfassend: Wenn Sie in dieser Situation sind, sollten Sie schnell handeln und einen Anwalt konsultieren, um die beste Klageart zu wählen.
Vier Tipps zur Vermeidung solcher Streitigkeiten
- Beauftragen Sie vor dem Verkauf einen technischen Sachverständigen: Ob Verkäufer oder Käufer, eine Inspektion durch ein Prüfinstitut kann Mängel aufdecken, bevor sie zu einem Rechtsstreit führen.
- Dokumentieren Sie den Baufortschritt sorgfältig: Bewahren Sie alle Rechnungen, Abnahmeprotokolle und Korrespondenz auf. Dies kann im Streitfall entscheidend sein.
- Prüfen Sie die Versicherungspflichten: Als bauender Verkäufer sind Sie verpflichtet, eine Garantie décennale-Versicherung abzuschließen. Stellen Sie sicher, dass diese besteht.
- Holen Sie rechtlichen Rat ein: Bei komplexen Sachverhalten wie der Wahl zwischen Garantie décennale und Sachmängelhaftung ist ein Fachanwalt für Bau- und Immobilienrecht unerlässlich.
