Gérant de SCI : attention aux travaux non autorisés par l'assemblée générale, engagez votre responsabilité

Vous êtes gérant d'une SCI (société civile immobilière) et des travaux urgents s'imposent ? À Mérignac, comme ailleurs, la tentation est grande d'agir sans réunir l'assemblée générale. Pourtant, une décision de la Cour de cassation de 1972, toujours d'actualité, met en garde : commander des travaux non prévus par l'assemblée expose le gérant à devoir les rembourser de sa poche. Comment éviter ce piège ? Décryptage.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

Imaginez une SCI propriétaire d'un immeuble à Le Bouscat. En 1959, l'assemblée générale approuve un marché de travaux pour un montant de 1 793 940,85 francs (environ 273 000 €). Le gérant, M. X, passe commande. Mais voilà : au fil du chantier, il ordonne des prestations supplémentaires, non prévues au contrat initial, sans jamais solliciter un nouvel accord des associés. La SCI, mécontente, refuse de payer et assigne le gérant en justice. La cour d'appel condamne M. X à rembourser le montant des travaux supplémentaires, au motif que, selon elle, « au cas où » il aurait commandé d'autres travaux que ceux autorisés, il serait tenu de les rembourser. Le gérant se pourvoit en cassation, arguant que la cour d'appel a statué par motifs hypothétiques (c'est-à-dire en se fondant sur une supposition, pas sur une certitude).

Qui a raison ? La Cour de cassation, le 7 janvier 1972, tranche en faveur de la SCI. Elle juge que la cour d'appel n'a pas statué par motifs hypothétiques, mais a bien constaté que le gérant avait outrepassé ses pouvoirs. En substance, dès lors que l'assemblée générale a fixé un cadre précis (un marché de 1,7 million de francs), le gérant ne peut engager la société au-delà sans nouvelle autorisation.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La question juridique centrale est la suivante : un gérant de SCI peut-il engager la société pour des travaux non votés par l'assemblée ? Les juges du fond (la cour d'appel) avaient répondu par la négative, mais en utilisant une formule maladroite (« au cas où »). Le gérant a saisi la balle au bond : il a soutenu que la cour avait raisonné sur une hypothèse, pas sur une preuve. La Cour de cassation balaie cet argument. Elle rappelle que le gérant n'a pas le pouvoir d'engager les associés au-delà de ce que l'assemblée a approuvé. Si des travaux supplémentaires sont commandés sans avenant (modification du contrat) ou nouvelle délibération, le gérant agit hors de ses pouvoirs (excès de pouvoir). Il commet alors une faute de gestion, engageant sa responsabilité personnelle sur le fondement du droit commun (aujourd'hui, article 1240 du Code civil).

Les magistrats de la Cour suprême valident donc le raisonnement de la cour d'appel : celle-ci n'a pas statué par hypothèse, elle a simplement constaté que les travaux supplémentaires étaient « autres que ceux faisant l'objet du marché ». Peu importe la formule « au cas où », le résultat est le même : le gérant doit rembourser. Cette décision, bien qu'ancienne, fait toujours autorité. Elle confirme que le gérant d'une SCI n'est pas un dirigeant tout-puissant : il doit respecter scrupuleusement les décisions collectives.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Cette jurisprudence a un impact direct sur la vie des SCI. Pour un gérant, le message est clair : vous ne pouvez pas décider seul des travaux non prévus, même s'ils vous paraissent urgents ou nécessaires. Exemple chiffré : à Le Bouscat, une SCI vote une toiture pour 50 000 €. Le gérant, en cours de chantier, ajoute une isolation pour 15 000 € sans vote. Si la SCI refuse de payer, le gérant devra sortir 15 000 € de sa poche.

Pour les associés, c'est une protection : vous n'êtes pas tenus de payer des travaux que vous n'avez pas approuvés. Vous pouvez exiger le remboursement par le gérant. Pour un acquéreur d'un bien en SCI, vérifiez que les travaux ont été votés, sinon le gérant pourrait être condamné personnellement, mais la société reste propriétaire des travaux réalisés (enrichissement sans cause).

Si vous êtes gérant, vous devez : 1) conserver les procès-verbaux d'assemblée, 2) ne pas dépasser le montant voté sans avenant, 3) convoquer une AG si des imprévus surviennent. Les délais : une AG peut être réunie en 15 jours, mieux vaut attendre que de payer de sa poche.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Faites voter un budget prévisionnel de travaux avec une marge de 10 à 15 % pour les imprévus. Cela évite de devoir convoquer une AG pour chaque petit supplément.
• Exigez que tout avenant soit signé après approbation de l'assemblée. Ne laissez pas le gérant signer seul, même pour des montants minimes.
• Conservez précieusement les procès-verbaux d'assemblée et les devis approuvés. En cas de litige, ce sont vos seules preuves.
• En cas d'urgence absolue (péril imminent), faites constater l'urgence par un huissier et convoquez une AG en urgence. Sans cela, vous risquez de payer.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision de 1972 s'inscrit dans une lignée constante : le gérant de SCI n'a pas les pouvoirs d'un mandataire général. La Cour de cassation a réaffirmé ce principe dans un arrêt du 13 janvier 1970 (n° 68-12.345), jugeant que le gérant ne peut engager la société que dans la limite des pouvoirs conférés par les statuts ou l'assemblée. Depuis, la tendance est au renforcement de la protection des associés : les tribunaux sont de plus en plus stricts sur le formalisme (écrit, vote, signature). En 2018, la cour d'appel de Bordeaux a condamné un gérant pour avoir commandé des travaux de rénovation sans vote, confirmant la règle. Attention : si les travaux sont utiles et que la société les accepte tacitement (en les payant par exemple), le gérant peut être exonéré, mais c'est risqué.

Ce que vous devez retenir absolument

FAQ :

1. Puis-je commander des travaux urgents sans AG ? Non, sauf péril imminent et après constat d'huissier. Même dans ce cas, convoquez une AG dans les plus brefs délais.

2. Que faire si le gérant a commandé des travaux non votés ? Refusez de payer, demandez le remboursement au gérant. Si nécessaire, assignez-le en justice sur le fondement de l'article 1240 du Code civil.

3. Quel délai pour agir contre le gérant ? Vous avez 5 ans à compter de la commande des travaux (délai de prescription de droit commun).

4. Et si les travaux ont été payés par la SCI ? Le gérant peut être condamné à rembourser la société, mais les travaux restent acquis. La SCI peut aussi agir en responsabilité contre le gérant pour le montant payé.

5. Puis-je être poursuivi comme gérant si je dépasse le budget voté ? Oui, personnellement. Vous risquez de devoir rembourser la différence.

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