Gesetzliche Grundlagen: Art. 1601-3 Code civil • Art. L. 261-3 bis L. 261-22 CCH • Gesetz Nr. 2018-1021 vom 23. November 2018 (ELAN) • EU-Richtlinie 2014/17/EU
Sie haben einen Reservierungsvertrag für eine Wohnung auf Plan in Lyon, Toulouse oder Marseille unterschrieben. Der Bauträger verspricht eine Lieferung für das erste Quartal 2026, aber die Bauarbeiten verzögern sich. Oder schlimmer: Die gelieferte Immobilie weist Mängel auf. Was tun? Welche Rechte haben Sie? Und wenn der Bauträger in Konkurs geht, sind Sie geschützt?
Die VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement) ist der rechtliche Rahmen, der den Kauf einer Immobilie vor ihrer Fertigstellung regelt. Dieses System, das im Code de la construction et de l'habitation (CCH) und im Code civil verankert ist, bietet dem Käufer spezifische Schutzmaßnahmen — aber man muss sie kennen und zum richtigen Zeitpunkt geltend machen können.
Dieser praktische Leitfaden erklärt Ihnen alles, von der Unterzeichnung des Vorvertrags bis zu den Rechtsbehelfen im Streitfall, einschließlich der Funktionsweise der Finanzierungsgarantien und der unbedingt einzuhaltenden Fristen.
vefa-und-wie-funktioniert-sie">Was ist die VEFA und wie funktioniert sie?
Die VEFA, definiert in Artikel 1601-3 des Code civil, ist ein Vertrag, bei dem der Verkäufer (Bauträger) dem Käufer sofort seine Rechte am Grundstück und an den bestehenden Bauten überträgt, während das Eigentum an den künftigen Bauten mit dem Fortschritt der Arbeiten erworben wird. Konkret zahlen Sie Ihre Wohnung in mehreren gestaffelten Zahlungsaufforderungen — von der Rohbaufertigstellung bis zur Übergabe — und werden erst mit der vollständigen Fertigstellung vollständiger Eigentümer.
Dieser Mechanismus ermöglicht es Bauträgern, den Bau zu finanzieren, ohne übermäßige Kapitalien zu binden, und bietet dem Käufer gleichzeitig einen festen und endgültigen Preis (vorbehaltlich einer begrenzten vertraglichen Anpassung). Aus diesem Grund macht die VEFA etwa 60 % der Verkäufe von Neubauten in Frankreich aus.
Der Vorvertrag (Réservation)
Vor der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags unterzeichnen Sie in der Regel einen Vorvertrag (manchmal auch „Reservierungsvertrag“ genannt). Dieses Dokument, das in Artikel L. 261-15 CCH geregelt ist, muss Folgendes enthalten:
- Die genaue Beschreibung der Immobilie (Fläche, Anzahl der Zimmer, Etage, Ausstattung)
- Den vereinbarten Preis und die Bedingungen einer eventuellen Anpassung
- Das voraussichtliche Lieferdatum
- Die Höhe der Anzahlung (begrenzt auf 5 % des Preises, wenn die Lieferung mehr als ein Jahr entfernt ist)
- Die auflösenden Bedingungen (Erhalt des Darlehens usw.)
Achtung: Der Vorvertrag ist nicht der endgültige Kauf. Sie können innerhalb von 10 Tagen nach Unterzeichnung ohne Strafe und ohne Angabe von Gründen zurücktreten.
Der geschützte Bereich und seine Auswirkungen
Die überwiegende Mehrheit der VEFA-Verträge mit Privatpersonen fällt in den „geschützten Bereich“ (Artikel L. 261-10 CCH). Dies bedeutet, dass der Bauträger vor Erhalt der ersten Zahlungsaufforderung zwingend eine Fertigstellungsgarantie (GFA) oder eine Rückzahlungsgarantie (GFR) vorlegen muss. Ohne diese Garantie ist der Vertrag nichtig, und der Käufer kann die vollständige Rückerstattung der gezahlten Beträge verlangen.
Verkäufe an Gewerbetreibende oder Verkäufe von Geschäftsimmobilien können unter Umständen nicht diesen Schutzregeln unterliegen — daher ist es wichtig, Ihren Status als Käufer und die Art der Immobilie von Anfang an zu überprüfen.
vefa-schutzen">Die Garantien, die den Käufer bei der VEFA schützen
Der Gesetzgeber hat eine Reihe von Garantien geschaffen, um den Kauf auf Plan abzusichern. Die beiden wichtigsten sind die Fertigstellungsgarantie (GFA) und die Rückzahlungsgarantie (GFR).
Die Fertigstellungsgarantie (GFA)
Die GFA ist die häufigste Garantie. Sie wird von einem Bankinstitut oder einer Versicherungsgesellschaft ausgestellt, die sich verpflichtet, die Fertigstellung des Gebäudes zu finanzieren, wenn der Bauträger ausfällt (Konkurs, Baustellenstilllegung usw.). Konkret:
- Wenn der Bauträger seine Tätigkeit einstellt, übernimmt der Garant (Bank oder Versicherer) und beauftragt einen anderen Bauunternehmer mit der Fertigstellung der Arbeiten.
- Der Käufer muss keine zusätzlichen Beträge für die Fertigstellung zahlen — der Garant trägt die Kosten bis zum Abschluss des Projekts.
- Diese Garantie gilt bis zur tatsächlichen Übergabe des Gebäudes.
Die Rückzahlungsgarantie (GFR)
Als Alternative zur GFA sieht die GFR vor, dass der Käufer im Falle eines Ausfalls des Bauträgers die vollständige Rückerstattung der bereits gezahlten Beträge verlangen kann. Die Immobilie wird nicht fertiggestellt, aber Sie erhalten Ihre Einlage zurück. Diese Lösung ist weniger schützend als die GFA, da Sie den Vorteil des Immobiliengeschäfts verlieren und anderswo neu beginnen müssen.
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Lieferverzug: Welche Rechtsbehelfe hat der Käufer?
Der Lieferverzug ist einer der häufigsten Streitpunkte bei der VEFA. Der Bauträger verpflichtet sich vertraglich zu einem Liefertermin, aber Verzögerungen sind an der Tagesordnung — manchmal gerechtfertigt (schlechtes Wetter, Versorgungsprobleme), manchmal nicht.
Die vertraglich vorgesehenen Verzugsstrafen
Die meisten VEFA-Verträge enthalten eine Klausel über Verzugsstrafen, die auf der Grundlage eines Prozentsatzes des Kaufpreises berechnet werden (in der Regel 1/1000 oder 1/2000 pro Tag Verspätung). Diese Strafen sind automatisch ab dem vereinbarten Lieferdatum fällig.
