Meine Damen und Herren, liebe Leser,
Die rechtliche Aktualität hat im Immobiliensektor gerade ein wahres Erdbeben erlebt. Die Regierung hat kürzlich eine beispiellose Regelung vorgestellt, die darauf abzielt, den Bau, den Kauf und die Vermietung von Wohnungen wiederzubeleben. Nach Jahren der Spannungen auf dem Markt, die durch ein unzureichendes Angebot und immer noch hohe Preise in großen Metropolen wie Paris, Lyon, Marseille oder Antibes gekennzeichnet waren, weckt diese Ankündigung eine berechtigte Hoffnung. Als auf Immobilienrecht spezialisierte Rechtsanwältin erhalte ich bereits Anrufe von Mandanten, die die Konturen dieser Maßnahme und ihre konkreten Auswirkungen verstehen möchten.
Die Regelung im Detail: Ein Mechanismus eines zinsvergünstigten Darlehens, gekoppelt an eine Mietverpflichtung
Das Herzstück der neuen Regelung ist ein zinsvergünstigtes, staatlich garantiertes Darlehen, das Erwerbern einer Neubauwohnung oder einer Wohnung im Zustand der künftigen Fertigstellung (VEFA) gewährt wird. Dieses Darlehen mit einer maximalen Laufzeit von 25 Jahren ist mit einem auf 1,5 % (ohne Versicherung) gedeckelten Zinssatz ausgestattet, also weit unter den aktuellen Marktbedingungen. Im Gegenzug verpflichtet sich der Erwerber, die Immobilie für mindestens 6 Jahre zu einer durch Dekret je nach Spannungszone (A, A bis, B1) festgelegten Höchstmiete zu vermieten. Dieser Mechanismus orientiert sich an der früheren Pinel-Regelung, jedoch mit größerer Flexibilität: Die Bindungsdauer kann auf 3 Jahre verkürzt werden, wenn der Mieter ein Stipendiat oder ein Empfänger von RSA (Sozialhilfe) ist.
Rechtlich gesehen ist dieses zinsvergünstigte Darlehen an einen Mietvertrag gekoppelt, der den Bestimmungen der Artikel 1714 ff. des Code civil unterliegt. Der Erwerber-Vermieter muss die Bedingungen bezüglich Miete und Einkommen des Mieters genau einhalten, andernfalls verliert er den Vorteil des günstigen Zinssatzes. Das Gesetz sieht einen Kontrollmechanismus durch die Agence nationale de l'habitat (Anah) vor, die bei Verstößen die Rückzahlung der vergünstigten Zinsen verlangen kann.
Praktische Ratschläge für künftige Erwerber und Vermieter
Angesichts dieser Gelegenheit empfehle ich Ihnen mehrere Vorsichtsmaßnahmen. Überprüfen Sie zunächst Ihre Berechtigung: Das Darlehen ist natürlichen Personen vorbehalten, für eine Hauptwohnung oder eine Kapitalanlage, schließt jedoch nicht der Körperschaftsteuer unterliegende Immobiliengesellschaften (SCI) aus. Wählen Sie dann sorgfältig den Standort der Immobilie. Städte wie Antibes, Nizza, Cannes, aber auch Metropolen wie Bordeaux, Toulouse oder Lyon sind in Zone A oder A bis eingestuft, was Anspruch auf die höchste Mietobergrenze gibt. Umgekehrt haben die Zonen B2 und C (ländliche Gebiete) weniger attraktive Obergrenzen, aber die Regelung bleibt interessant, um diese Gebiete zu beleben.
Ein weiterer entscheidender Punkt: die Wahl des Mieters. Bevorzugen Sie Studenten oder Haushalte mit geringem Einkommen, da die Bindungsdauer verkürzt werden kann. Achten Sie jedoch auf die Solidaritätsklausel im Mietvertrag: Wenn der Mieter ein Paar ist, können Sie eine Solidaritätsklausel zwischen Mitmietern verlangen, gemäß Artikel 8-1 des Gesetzes vom 6. Juli 1989. Im Falle des Auszugs eines Mieters bleiben die anderen zur Zahlung der Miete verpflichtet, was Ihre Investition absichert.
Vergessen Sie schließlich nicht, einen Notar für die Erstellung des Kaufvertrags und des Mietvertrags hinzuzuziehen. Die Kosten der Urkunde können in das zinsvergünstigte Darlehen einbezogen werden, vorbehaltlich der Zustimmung der Bank. Ich empfehle Ihnen auch, eine Mietausfallversicherung (GLI) abzuschließen, obwohl nicht obligatorisch, da sie das Risiko eines Zahlungsausfalls des Mieters abdeckt.
Fazit: Eine vielversprechende Maßnahme, die jedoch rechtlich abgesichert werden muss
Diese neue Regelung markiert einen wichtigen Schritt in der Wohnungspolitik. Indem sie den Zugang zum Eigentum erleichtert und gleichzeitig das Mietangebot erhöht, reagiert sie auf eine doppelte soziale und wirtschaftliche Dringlichkeit. Der Teufel steckt jedoch im Detail: Die Berechtigungsbedingungen, die Mietobergrenzen und die Sanktionen bei Nichteinhaltung sind ebenso viele potenzielle Fallstricke. Als Rechtsanwältin lade ich Sie ein, sich vor einer Verpflichtung von einem Rechtsberater begleiten zu lassen. Zögern Sie nicht, mich für ein erstes persönliches Beratungsgespräch zu kontaktieren.
Maître Cécile Zakine, Rechtsanwältin am Barreau von Antibes, tätig in ganz Frankreich.
