Entscheidungsreferenz: cc • N° 71-11.793 • 1973-01-17 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: Sie sind Eigentümer eines schönen Gebäudes in Falaise, im Calvados. Sie schließen einen Gewerbemietvertrag mit einem Reisebüro, das sich als Ableger eines fremden Staates herausstellt. Jahre lang läuft alles gut, bis der Mieter eines Tages nicht mehr zahlt. Sie leiten ein Räumungsverfahren ein, und dann die Überraschung: Der fremde Staat beruft sich auf seine Immunität von der Gerichtsbarkeit und behauptet, dass die französischen Gerichte ihn nicht verurteilen können. Was tun? Diese Frage stellte sich ein Eigentümer aus Lisieux im Jahr 1973, und die Antwort des Kassationsgerichtshofs wurde zu einem unverzichtbaren Referenzurteil.
Was diese Entscheidung besagt, ist, dass ein fremder Staat, der wie jeder Privatmann handelt, sich nicht hinter seiner Souveränität verstecken kann. Insbesondere wenn er Räumlichkeiten für gewerbliche Tätigkeiten mietet – wie ein Reisebüro – unterliegt er dem allgemeinen Recht. Die französischen Richter können daher den Rechtsstreit entscheiden.
Aber was ändert das genau für Sie als Eigentümer oder Mieter? Tauchen wir in die Details dieses Falles ein, der, obwohl über 50 Jahre alt, nach wie vor hochaktuell ist.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Im Jahr 1964 mietete der spanische Generalkonsul in Paris im Namen der spanischen Tourismusdirektion einen Gewerbemietvertrag für Räumlichkeiten in der Rue Saint-Honoré. Der Eigentümer, ein gewisser Herr X (den wir der Einfachheit halber Herrn Dupuis nennen), vermietete an Spanien Büros zur Förderung des spanischen Tourismus. Der Vertrag war ein klassischer Mietvertrag, der französischem Recht unterlag. Mehrere Jahre lang lief alles reibungslos. Doch 1969 kündigte Herr Dupuis den Vertrag, um die Verlängerung ohne Entschädigung zu verweigern. Er beantragte die Räumung Spaniens.
Spanien konterte mit der Berufung auf seine Immunität von der Gerichtsbarkeit: Als souveräner Staat sei es der Ansicht, dass die französischen Gerichte es nicht räumen könnten. Der Eigentümer saß in der Falle. Das erstinstanzliche Gericht (das Tribunal de grande instance de Paris) gab dem Eigentümer recht, aber das Berufungsgericht Paris (Cour d'appel de Paris) hob die Entscheidung mit Urteil vom 25. Februar 1971 auf: Es erkannte Spaniens Immunität an, mit der Begründung, der Mietvertrag habe einem öffentlichen Dienst (der Tourismusförderung) gedient.
Herr Dupuis legte Kassation ein. Der Kassationsgerichtshof hob mit seinem Urteil vom 17. Januar 1973 das Berufungsurteil auf. Er befand, dass der Mietvertrag, selbst wenn er letztlich einem öffentlichen Dienst diente, nach den Regeln des Privatrechts geschlossen worden sei. Spanien habe nicht als souveräner Staat gehandelt, sondern wie jeder gewerbliche Mieter. Daher stehe ihm keine Immunität zu.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kern der Begründung des Kassationsgerichtshofs liegt in einem Satz: „Die Immunität von der Gerichtsbarkeit kann einem fremden Staat nicht zuerkannt werden, wenn dieser, nachdem er nach den formellen und materiellen Regeln des Privatrechts einen Vertrag geschlossen hat, bei der Unterzeichnung des dem Rechtsstreit zugrunde liegenden Vertrags keinen Hoheitsakt vorgenommen hat, noch im Interesse eines öffentlichen Dienstes gehandelt hat, sondern sich im Gegenteil wie jede Privatperson verhalten hat.“
Mit anderen Worten: Um in den Genuss der Immunität (des Privilegs, nicht von den Gerichten eines anderen Landes verurteilt zu werden) zu kommen, muss der fremde Staat nachweisen, dass er im Rahmen seiner Souveränität gehandelt hat (sogenannter Hoheitsakt). Hier war die Anmietung von Büros für ein Reisebüro ein Akt privater Verwaltung, kein Regierungsakt. Spanien hat einen privatrechtlichen Vertrag unterzeichnet, der französischem Recht unterliegt, und muss die Konsequenzen tragen.
Der Gerichtshof stellt klar, dass selbst wenn die Tätigkeit des Reisebüros später einen öffentlich-rechtlichen Charakter angenommen hat, dies nichts ändert: Zum Zeitpunkt der Unterzeichnung hatte Spanien diese Absicht nicht durch eine besondere Klausel klargestellt. Der Mietvertrag war daher ein gewöhnlicher privatrechtlicher Vertrag.
Diese Begründung fügt sich in eine weltweite Rechtsprechungsentwicklung ein: Man unterscheidet den actus jure imperii (Hoheitsakt) vom actus jure gestionis (Verwaltungsakt). Nur erstere genießen Immunität. Frankreich schließt sich mit diesem Urteil dem Trend westlicher Länder an, die die Immunität von Staaten für gewerbliche Tätigkeiten einschränken.
Was das für Sie konkret ändert
Für vermietende Eigentümer: Wenn Sie Räumlichkeiten an eine Botschaft, ein Konsulat oder eine ausländische öffentliche Einrichtung vermieten, können Sie nun beruhigt sein. Im Streitfall (Zahlungsrückstände, Nutzungsstörungen, Verweigerung der Verlängerung) können Sie die französischen Gerichte anrufen. Wenn beispielsweise die Botschaft eines Landes eine Wohnung für ihren Botschafter in Lisieux mietet und die Miete nicht mehr zahlt, können Sie vor dem Tribunal judiciaire de Caen auf Räumung klagen.
Für Mieter: Wenn Sie als Privatperson eine Immobilie von einem fremden Staat mieten (z. B. Sie sind Mieter einer Wohnung, die einem fremden Staat gehört), profitieren Sie ebenfalls von dieser Rechtsprechung. Der fremde Staat kann Sie nicht ohne Einhaltung des französischen Verfahrens räumen.
Achtung jedoch: Die Immunität kann weiterhin für Hoheitsakte geltend gemacht werden (wie den Kauf einer Botschaft selbst oder Rüstungslieferverträge). Aber für einen einfachen Gewerbemietvertrag ist die Rechtslage nun klar.
In meiner Praxis habe ich Fälle erlebt, in denen ein Eigentümer in Falaise Räumlichkeiten an ein Tourismusbüro eines Nachbarlandes vermietet hatte. Als das Büro die Zahlungen einstellte, konnte der Eigentümer dank dieses Urteils innerhalb eines Jahres eine Räumungsentscheidung erwirken.
