参考判决： cc • N° 20-17.715 • 2022-01-26 • 查看判决→
想象一下这个场景：您在安德雷济约-布泰翁（Andrézieux-Bouthéon，靠近圣艾蒂安Saint-Étienne）拥有一套公寓。一天晚上，一场火灾烧毁了出租给一名商人的部分房屋。您认为承租人自动承担责任？普通法（droit commun）确实如此规定。但如果您的房产位于阿尔萨斯-摩泽尔（Alsace-Moselle）——而非卢瓦尔省（Loire）——情况则完全不同。法国最高法院（Cour de cassation）于2022年1月26日作出的这一判决明确宣告：在适用本地法的三个省份，承租人不被推定有罪。那么，谁承担损失？完全取决于过错的证明。
每个房东都问自己：“火灾后，我的承租人是否必须承担修复费用？”在普通法（《法国民法典》第1733条和第1734条）下，是的，除非他证明存在不可抗力、建筑缺陷或出租人的过错。但在下莱茵省、上莱茵省和摩泽尔省，这些条款不适用。结果是：承租人仅在出租人证明其存在过错时才承担责任。角色完全反转。
该判决具体如何规定？它依据1924年6月1日法律第72条（article 72 de la loi du 1er juin 1924），该条保留了当地规则。简而言之，承租人不被推定承担责任：由房东证明火灾是由于承租人的疏忽或鲁莽造成的。这对承租人加强了保护，但对出租人却是悬顶之剑。我们来深入细节。
事实：日常发生的故事
X先生是斯特拉斯堡（Strasbourg，下莱茵省）一处商业场所的房东。他将该场所出租给一家公司用于经营商业活动。2018年3月15日，里间发生火灾。大火烧毁了部分场所，损坏了设备，并迫使承租人停工数月。房东认为承租人负有责任，向其索赔45,000欧元，用于修复工程、使用损失（租金损失）和房产贬值。
承租人则提出异议：他声称自己没有过错，并怀疑是电气装置故障。租赁合同中没有关于火灾的特殊条款。争议首先提交至斯特拉斯堡司法法院（tribunal judiciaire de Strasbourg），然后上诉至科尔马上诉法院（cour d'appel de Colmar）。2020年9月，科尔马上诉法院支持承租人：认为房东未能证明承租人的过错。X先生向最高法院提起上诉。他援引《法国民法典》第1732条，该条推定承租人对租赁期间发生的损坏承担责任。
最高法院在2022年1月26日的判决中驳回了上诉。它确认第1733条和第1734条在阿尔萨斯-摩泽尔地区不适用，而且第1732条——该条规定了损坏的推定责任——也不能作为火灾推定的依据。为什么？因为1924年法律第72条排除了关于火灾的特别条款，而第1732条的推定仅涵盖普通损坏，不包括火灾等特殊事故。简而言之，房东必须证明承租人的过错。他未能做到。他败诉了。
法院的推理——解析
最高法院的法官分三步推理。首先，他们回顾了适用法律：在下莱茵省、上莱茵省和摩泽尔省，1924年6月1日法律保留了先前的地方规定。然而，阿尔萨斯-摩泽尔地区本地法不承认《法国民法典》第1733条和第1734条（这些条款设立了火灾时承租人责任的推定）。因此，这些条款在这些地区“被排除”。其次，法院审查了同一法典的第1732条，该条规定承租人对在其使用期间发生的损坏或损失负责，除非他证明这些损坏或损失并非因其过错而发生。但根据法院，该条并未为火灾设立独立的推定：它适用于常见损坏，而不适用于像火灾这样有自己规则的特殊事件（即已被排除的第1733条和第1734条）。
因此，不能仅依据第1732条推定承租人承担责任。举证责任（即谁必须证明什么）完全由出租人承担：他必须证明承租人存在过错（疏忽、鲁莽、违反安全规定）导致了火灾。如果出租人无法证明，则承租人免责。
这一判决是对先前判例（特别是2014年判决，编号13-16.772）的确认，但对其进行了澄清：它明确排除了第1732条作为火灾推定的依据。房东试图通过援引第1732条来规避第1733条和第1734条的排除，其论点被驳回。法院保持了连贯性：如果当地立法者希望排除火灾的特殊推定，就不能间接恢复它们。
对您的实际影响
对于阿尔萨斯-摩泽尔地区的房东，这一判决是一个警告：您不再享有责任推定。如果发生火灾，您必须证明承租人的过错。这意味着您需要收集证据：证人证言、专家报告、公证人记录、照片等。没有这些，您将无法获得赔偿。例如，如果您的承租人离开时留下点燃的蜡烛导致火灾，您必须证明这一行为。仅仅确认损失是不够的。
相反，对于承租人，这是加强了保护。您不再被推定承担责任。如果房东要求损害赔偿，他必须证明您的过错。如果他无法证明，您就无需负责。但请注意：如果您的租赁合同包含明确的本地法条款（例如，要求您购买特定火灾保险或即使无过错也要求您负责的条款），该条款可能有效。最高法院明确指出，推定不适用“除非租赁合同中有相反的明确条款且符合本地法”。换言之，精心起草的合同可以扭转局面。
举一个具体例子：在安德雷济约-布泰翁，一位房东将商业场所出租给一名工匠。火灾造成50,000欧元损失。在普通法下，承租人将被推定负责并必须支付，除非他能证明外部原因。但如果场所位于梅斯（Metz），房东必须证明工匠的过错。如果他无法证明，他独自承担损失。差异巨大。对于房地产专业人士，这一判决要求他们检查房产所在地并根据需要调整合同条款。
避免此类纠纷的四条建议
- 在租赁合同中明确写入火灾条款：如果您是阿尔萨斯-摩泽尔地区的房东，应规定即使无过错，承租人也对火灾损坏负责的条款。该条款必须符合本地法并由承租人明确接受。
- 要求承租人购买火灾保险：在合同中规定承租人必须购买涵盖火灾风险的保险，并包含放弃向房东追偿的条款。这可以避免发生事故时的纠纷。
- 进行详细的房屋状况检查和拍照：在入住前记录房屋状况。发生火灾时，这些材料有助于区分已有损坏和火灾造成的损坏。
- 火灾发生后迅速行动：请公证人记录损失并委托独立专家。您收集证据越快，作为房东证明过错或作为承租人辩护的机会就越大。
深入探讨：相关判例和演变
这一判决属于一系列限制阿尔萨斯-摩泽尔地区承租人责任的判例。早在2014年，最高法院（编号13-16.772）就判定第1733条在这些省份不适用。2022年的判决更进一步，明确第1732条也不能作为火灾推定的依据。一些法院，如斯特拉斯堡司法法院，早已采取这一立场，但最高法院现在统一了规则。
在普通法下，趋势相反：法官严格适用第1733条和第1734条，给承租人带来沉重负担。这种差异给跨地区拥有房产的房东造成法律不确定性。未来，立法者可能会统一规则，或者合同实践会通过增加责任条款来适应。在此之前，本地法仍是一个不容忽视的特殊性。
实践中：应该做什么
阿尔萨斯-摩泽尔地区房东在火灾后的检查清单：
- 检查租赁合同中是否有关于火灾的具体责任条款。如果有，适用该条款。
- 如果没有，收集所有可能证明承租人过错的证据（证人证言、照片、专家报告）。
- 向您的保险公司申报事故并请求调查。
- 咨询专门从事本地法的律师，评估您的胜诉机会。
- 在提起诉讼前考虑调解。
常见问题：
- 问：我的承租人因疏忽引发火灾，我如何证明？答：收集邻居证言、监控录像或识别火源（如烟头）的专家报告。
- 问：我能否加入即使无过错也使承租人负责的条款？答：可以，只要该条款明确且符合本地法。必须仔细起草，以免被认定为滥用。
- 问：诉讼时效是多久？答：合同责任的诉讼时效为火灾发生后5年。但最好尽快行动以保存证据。
- 问：如果承租人没有保险怎么办？答：您可以针对其个人财产追偿，但这通常很困难。最好在合同中要求其购买保险。
- 问：这一判决是否适用于住宅租赁？答：是的，它适用于三个相关省份的所有租赁（住宅、商业、职业）。
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