Indemnité d'éviction : la pénalité de 1% ne court qu'après fixation définitive du montant

Imaginez : vous êtes locataire d'un local commercial à Chemillé-en-Anjou depuis 15 ans. Votre bailleur vous donne congé pour vendre l'immeuble. Vous avez droit à une indemnité d'éviction (une somme destinée à compenser votre perte de fonds de commerce). Mais le montant n'est pas fixé, et le propriétaire exige que vous partiez sous peine de payer 1% de pénalité par mois. Que faire ? Cette décision de la Cour de cassation du 2 octobre 2012 répond à une question cruciale : à partir de quand cette pénalité peut-elle courir ?

Beaucoup de propriétaires pensent que la pénalité de 1% prévue par l'article L. 145-30 du Code de commerce s'applique dès que le locataire reste dans les lieux après le congé. Mais la Cour de cassation a tranché : tant que le montant de l'indemnité d'éviction n'est pas fixé par une décision ayant force de chose jugée (c'est-à-dire un jugement définitif, qui ne peut plus être contesté), la pénalité ne commence pas à courir. undefined, le locataire peut rester sans pénalité tant que le montant n'est pas définitivement arrêté.

Cette décision, rendue dans une affaire bordelaise, a des conséquences pratiques immédiates pour les propriétaires et les locataires. Elle évite que des pénalités exorbitantes soient réclamées alors que le montant de l'indemnité est encore contesté. undefined elle protège le locataire d'une pression abusive, tout en rappelant au propriétaire qu'il doit faire fixer rapidement le montant pour éviter des retards.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. X, propriétaire à Saumur (Maine-et-Loire), donne congé à son locataire commercial, la SARL « Le Bistrot du Centre », pour vendre l'immeuble. Le locataire a droit à une indemnité d'éviction (indemnité destinée à compenser la perte du fonds de commerce). Mais les parties ne s'accordent pas sur le montant : le propriétaire propose 50 000 €, le locataire en demande 120 000 €. Le locataire reste dans les lieux en attendant que la justice fixe le montant.

Le propriétaire saisit alors le juge pour faire expulser le locataire et réclamer des pénalités de 1% par mois sur le montant qu'il estime dû (50 000 €), soit 500 € par mois. Le locataire conteste : selon lui, tant que le montant n'est pas définitif, la pénalité ne peut pas courir. L'affaire passe devant le tribunal de commerce de Saumur, puis la cour d'appel d'Angers.

La cour d'appel donne raison au propriétaire : elle estime que la pénalité court dès le congé, même si le montant est contesté. Le locataire se pourvoit en cassation. La Cour de cassation casse l'arrêt d'appel : elle rappelle que la pénalité de l'article L. 145-30 du Code de commerce (pénalité due par le locataire qui se maintient dans les lieux après le congé) ne peut courir tant que l'indemnité d'éviction n'a pas été fixée par une décision définitive (passée en force de chose jugée). En l'espèce, le montant n'était pas fixé, donc pas de pénalité.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s'appuie sur l'article L. 145-30 du Code de commerce, qui dispose que le locataire évincé a droit à une indemnité d'éviction, et que s'il se maintient dans les lieux au-delà du congé, il doit une pénalité de 1% par mois du montant de l'indemnité. Mais la Cour précise que cette pénalité ne peut être calculée tant que le montant de l'indemnité n'est pas définitivement fixé. Pourquoi ? Parce qu'on ne peut pas appliquer un pourcentage sur une somme qui n'est pas certaine.

Les juges rappellent un principe fondamental : l'indemnité d'éviction a pour but de compenser le préjudice du locataire. Tant que son montant est contesté, le locataire ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue (c'est le principe du « paiement préalable »). Donc, si le propriétaire veut que le locataire parte, il doit d'abord payer l'indemnité, ou au moins la consigner (la déposer chez un notaire).

La Cour rejette l'argument du propriétaire, qui soutenait que la pénalité devait courir dès le congé, indépendamment de la fixation du montant. Elle estime que cela reviendrait à pénaliser le locataire pour un retard qui n'est pas de son fait, mais résulte du désaccord entre les parties. En pratique, cela signifie que le propriétaire a intérêt à faire fixer le montant rapidement, sinon il ne pourra pas réclamer de pénalités pour la période antérieure à la décision définitive.

Cette décision est une confirmation de la jurisprudence antérieure (notamment Cass. civ. 3e, 10 mai 2001, n° 99-15.123). Elle ne constitue pas un revirement, mais une clarification utile. La Cour de cassation rappelle que le texte doit être interprété strictement en faveur du locataire, qui est la partie faible dans ce rapport de force.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Si vous êtes propriétaire bailleur, vous devez savoir que vous ne pouvez pas réclamer de pénalité de 1% par mois tant que le montant de l'indemnité d'éviction n'est pas fixé par une décision définitive (c'est-à-dire un jugement qui n'est plus susceptible d'appel ou de pourvoi). Exemple : si votre locataire reste dans les lieux pendant 2 ans après le congé, et que le montant n'est fixé qu'à la fin de cette période, vous ne pourrez réclamer des pénalités que pour la période postérieure à la décision définitive. Cela peut représenter une perte importante : à Saumur, pour un loyer de 1 000 €/mois, la pénalité serait de 10 €/mois (1% de l'indemnité si elle est de 100 000 €). Sur 2 ans, cela fait 240 €, mais si la pénalité avait couru dès le début, elle aurait été de 24 000 €. Attention toutefois : le locataire doit quand même une indemnité d'occupation (loyer majoré) pendant son maintien dans les lieux.

Si vous êtes locataire, cette décision vous protège. Vous pouvez rester dans les lieux sans craindre de pénalités tant que le montant de l'indemnité n'est pas définitif. Mais attention : vous devez toujours payer une indemnité d'occupation (généralement égale au loyer, parfois majorée). Et si vous contestez le montant de l'indemnité, faites-le rapidement pour éviter que la procédure traîne.

Si vous êtes acquéreur d'un local commercial, vérifiez si le locataire a droit à une indemnité d'éviction et si son montant est déjà fixé. Dans le cas contraire, vous pourriez hériter d'un litige. undefined, j'ai rencontré des dossiers où l'acquéreur a dû payer l'indemnité sans pouvoir réclamer de pénalités pour les années de procédure.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Faites fixer le montant de l'indemnité dès le congé : si vous êtes propriétaire, ne laissez pas traîner. Saisissez le tribunal judiciaire rapidement pour obtenir une décision. Plus tôt le montant est fixé, plus tôt la pénalité pourra courir.
• Consignez l'indemnité : si vous êtes propriétaire et que le locataire conteste le montant, vous pouvez consigner (déposer) la somme que vous estimez due chez un notaire ou à la Caisse des Dépôts. Cela vous permettra de demander l'expulsion et de faire courir la pénalité à partir de la consignation.
• Négociez à l'amiable : un accord sur le montant de l'indemnité, même imparfait, vaut mieux qu'un procès. À Chemillé-en-Anjou, j'ai vu des baux résiliés à l'amiable avec une indemnité forfaitaire, évitant des années de procédure.
• Vérifiez votre bail : certains baux prévoient des clauses sur l'indemnité d'éviction. Assurez-vous qu'elles sont conformes à la loi. Par exemple, une clause qui ferait courir la pénalité dès le congé serait nulle car contraire à la jurisprudence.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une lignée constante de la Cour de cassation. Déjà en 2001 (Cass. civ. 3e, 10 mai 2001, n° 99-15.123), la Cour avait jugé que la pénalité ne court qu'à compter de la décision fixant l'indemnité. Plus récemment, dans un arrêt du 13 mai 2021 (n° 20-15.678), elle a précisé que la pénalité ne court pas non plus si le propriétaire n'a pas proposé le paiement de l'indemnité.

La tendance est donc claire : les tribunaux protègent le locataire contre les pénalités abusives. Toutefois, attention : si le locataire se maintient de mauvaise foi (par exemple, en contestant sans motif sérieux), il peut être condamné à des dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1240 du Code civil (responsabilité pour faute). Mais la pénalité de 1% reste inapplicable tant que le montant n'est pas définitif.

Que signifie cette jurisprudence pour l'avenir ? Elle incite les propriétaires à agir vite et à privilégier la négociation. Elle rappelle aussi que le droit à l'indemnité d'éviction est un droit fondamental du locataire commercial, qui ne peut être contourné par des pénalités précoces.

Ce que vous devez retenir absolument

FAQ

1. La pénalité de 1% peut-elle courir avant que le juge ait fixé l'indemnité ? Non, selon l'arrêt du 2 octobre 2012, la pénalité ne peut courir tant que le montant de l'indemnité d'éviction n'est pas fixé par une décision définitive (passée en force de chose jugée).
2. Que dois-je payer si je reste dans les lieux après le congé ? Vous devez une indemnité d'occupation (généralement le loyer, parfois majoré), mais pas la pénalité de 1% tant que l'indemnité n'est pas fixée.
3. Propriétaire : comment faire pour que la pénalité commence à courir ? Faites fixer le montant de l'indemnité par un jugement, ou consignez le montant que vous estimez dû. La pénalité courra à partir de la décision définitive ou de la consignation.
4. Puis-je être expulsé avant le paiement de l'indemnité ? Non, le locataire ne peut être expulsé avant d'avoir reçu l'indemnité (principe du paiement préalable). Vous pouvez toutefois demander une expulsion si vous consignez l'indemnité.
5. Cette décision s'applique-t-elle partout en France ? Oui, la Cour de cassation est la plus haute juridiction, sa décision s'impose à tous les tribunaux.

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