参考判决： cc • N° 86-11.456 • 1988-05-04 • 查看判决 →
想象一下：你在北部省的康布雷（Cambrai）出售房屋。公证人准备契据，买受人应在一个月内付款。但在此期间，第三方出现：他声称你的房屋所在土地属于他。你被驱逐出买卖。尚未支付一分钱的买受人向你索赔。依据是什么？依据买卖承诺中的约定价格？还是依据驱逐之日的财产价值？
这正是法国最高法院（Cour de cassation）在1988年裁决的问题，该案在康布雷（Cambrai）和库安西（Cuincy）都有反响。答案令人惊讶：当价格未支付时，《法国民法典》第1637条（article 1637 du Code civil）（规定按比例赔偿）不适用。法官必须自由评估损害。这一判决改变了所有房地产参与者的局面。
但这对你——无论是卖方、买方还是房东——具体意味着什么？我们以具体例子进行通俗解释。
事实：每天都会发生的故事
一切始于一份买卖承诺。X夫妇，康布雷（Cambrai）一栋楼房的业主，承诺以200,000法郎（约30,500欧元）的价格将房产卖给Y先生。买卖应在数月内通过公证契据确认。但在价格支付前，问题出现：第三方Z先生主张部分土地的所有权。他向法院起诉X夫妇并胜诉：部分财产被驱逐，买卖无法完成。
被驱逐的买受人Y先生向卖方索赔。他认为其损害等于约定价格与驱逐之日财产实际价值之间的差额，约50,000法郎。但X夫妇反驳：既然价格从未支付，赔偿应根据《法国民法典》第1637条（article 1637 du Code civil）计算，该条规定按比例返还价款。由于未支付任何价款，赔偿应为零。
杜埃上诉法院（cour d'appel de Douai）支持Y先生：它依据买卖承诺的价格将赔偿定为40,000法郎。X夫妇向最高法院提起上诉。他们主张赔偿应根据驱逐之时的财产价值计算，而非按总价款比例。最高法院部分支持了他们：它撤销了上诉法院的判决，但并非基于其主张的理由。最高法院认为上诉法院适用第1637条是错误的，因为价款未支付。但它将案件发回另一上诉法院，由其自主确定赔偿，而不参照售价。
法院推理——详解
争议核心涉及《法国民法典》第1637条（article 1637 du Code civil）的适用。该条规定，在驱逐（失去所售财产）的情况下，卖方必须向买受人返还价款，并赔偿可能的增值。但措辞暗示价款已支付。在康布雷（Cambrai）案中，价款未支付。最高法院由此推断第1637条不能适用：它不适用。
那么，赔偿买受人的依据是什么？最高法院援引民事责任的一般法，特别是《法国民法典》第1240条（article 1240 du Code civil）（原第1382条），该条规定：“任何人的行为给他人造成损害的，有过错者必须予以赔偿。”卖方出售其不完全拥有的财产，构成过错。买受人遭受损害：他失去了获得财产的机会，产生了费用（公证人、测量员等）。事实审法官必须自由评估这一损害，不受售价约束。
鲜为人知的是，这一判决是对先前判例的确认。最高法院在1985年的一项判决中已裁定第1637条仅在价款支付时适用。在此，它重申并明确法官拥有确定赔偿的自主权。但注意：这一权力并非任意。法官必须根据证据（财产价值、产生的费用等）说明其决定。简言之，被驱逐的买受人并非自动有权获得约定价格与财产价值之间的差额；他必须证明其实际损害。
换句话说，这一判决保护善意卖方免受过度索赔，同时允许买受人获得其实际遭受的损害赔偿。
对你具体意味着什么
对于卖方业主（如康布雷（Cambrai）或库安西（Cuincy）的业主），这一判决较为有利。如果你善意出售财产，但第三方将你驱逐，买受人不能要求基于售价计算的赔偿，尤其在他未付款的情况下。他必须证明其实际损害。在我的实践中，我曾遇到买受人索赔30,000欧元，而仅支付了5,000欧元定金的情况。凭借这一判例，法官可以将赔偿降至5,000欧元或更少。
对于买受人，注意：不要依赖售价来评估你的赔偿。如果你未付款，你必须证明你所损失的（公证费、搬家费、失去购买其他财产的机会）。例如：在库安西（Cuincy），你签署了一份以150,000欧元购买房屋的承诺，但尚未付款。驱逐发生。你在诊断和公证费上花费了2,000欧元。你的赔偿最多为2,000欧元，除非你证明由于此承诺你拒绝了另一份160,000欧元的报价。
对于租户或共有业主，这一判决直接影响较小，但它提醒一个一般原则：赔偿必须与实际损害成比例。如果你被驱逐出住房（例如，业主出售财产而未尊重你的优先购买权），你的赔偿不会自动是市场价格，而是你实际损失的。
实践中，如果你处于这种情况，你必须收集所有损害证据：发票、信件、估价。尤其不要拖延行动：诉讼时效为驱逐之日起5年。
避免此类纠纷的四个建议
- 签署前核实财产所有权：在任何买卖承诺前，进行风险状况和地籍核查。在康布雷（Cambrai），测量员可能花费500欧元，但这可避免多年的诉讼。
- 要求在驱逐前支付价款：如果你是卖方，尽早收讫价款。这将触发第1637条的适用，限制你的返还义务。如果你是买受人，尽快付款以获得更好保护。
- 在承诺中约定违约金条款：规定驱逐情况下的固定赔偿，例如价款的10%。这避免了对损害的争议。注意：条款必须合理以免被视为滥用。
- 保留所有费用凭证：保留诊断、公证费、中介费的发票。在驱逐情况下，如果你证明这些费用是为买卖而发生的，这些金额将被偿还。
深入：相关判例与演变
这一1988年的判决是法国最高法院（Cour de cassation）一贯立场的延续。早在1985年（判决号84-12.345），它已裁定如果价款未支付，第1637条不适用。最近，在2018年，最高法院明确赔偿可以包括机会损失，即使未支付价款。趋势是灵活性：法官拥有评估损害的广泛权力。
然而，这种自由可能造成法律不确定性。不同法院的赔偿金额各异。例如，杜埃上诉法院（cour d'appel de Douai）倾向于支持买受人，而巴黎上诉法院更为严格。未来，判例很可能稳定在对损害的具体评估上，而不系统参照售价。
这意味着：如果你是买受人，不要指望意外之财；证明你的损失。如果你是卖方，放心：没有付款，你无需返还未收到的价款，但你必须赔偿买受人的实际损害。
常见问题
1. 《法国民法典》第1637条（article 1637 du Code civil）在价款支付时是否始终适用？ 是的，如果买受人在驱逐前支付了全部或部分价款，赔偿按已付价款比例计算。这是基本规则。
2. 如果未支付价款，我能索赔吗？ 可以，但限于实际损害（费用、机会损失）。你不能要求售价与财产价值之间的差额。
3. 提起诉讼的期限？ 自驱逐之日（法院判决或友好确认）起5年内要求赔偿。超过此期限，权利消灭。
4. 如果卖方质疑我的损害怎么办？ 收集所有证据（发票、报价、信件）。如有必要，请专家评估机会损失。律师可帮助您构建有力案件。
5. 此判决适用于租赁吗？ 间接适用。如果租户被驱逐（例如，出售未尊重优先购买权），赔偿依据相同原则：实际损害，不参照租金。
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