共有权和农业租约：三分之二多数即可请求解除租约

想象一下：您和兄弟姐妹在父母去世后，共同拥有默尔特河畔栋巴勒（Dombasle-sur-Meurthe）的一块农业地块。负责耕种的佃农已经两年没有支付租金。您想采取行动，但其他共有人并不都同意。该怎么办？需要所有人的同意吗？一个人能否单独向法院提起诉讼？

这个问题是乡村生活的核心，法国最高上诉法院（Cour de cassation）在2011年6月29日的一项判决中给出了答案，该判决现已成为参考。简单来说，最高司法法院裁定，持有三分之二共有权的共有人可以单独提起农业租约解除诉讼，无需事先获得司法授权。换句话说，达到特定多数就足以解除租约。

但注意：这一解决方案仅适用于共有财产的正常管理行为。这对您具体意味着什么？我们将根据X先生及其共有人案例逐步剖析，该案例正是此次判决的起因。

事实：一个日常发生的故事

X先生是圣马克斯（Saint-Max）的业主，他与另外两人共同拥有一些农业地块，这些地块已出租给一个佃农。共有权源于继承：每个共有人都持有一定份额，但没有人能单独做主。遗憾的是，承租人未履行义务：未付租金、土地经营不善。厌倦了这种情况后，两名共有人（共占三分之二共有权）决定请求解除租约。

但第三名共有人拒绝跟随他们。那么，是否需要获得法院授权才能采取行动？这两名共有人向南锡农业租约混合法庭（tribunal paritaire des baux ruraux de Nancy）提起诉讼，但被驳回，理由是未获得授权。他们不服，提出上诉。上诉法院支持了他们：宣布解除租约。佃农和第三名共有人向最高上诉法院上诉。

在最高上诉法院，上诉人主张解除农业租约不属于共有财产的正常管理行为，因此需要法院授权。最高上诉法院驳回了他们的论点。法院认为，解除租约的诉讼属于共有财产的正常管理行为，持有三分之二共有权的共有人可以单独提起。法院还确认，一审被驳回的共有人提出的上诉是可受理的，其共同共有人的附带上诉可以合并审理。

然而，在法院的推理中，有一个细节值得注意：法院指出，没有必要事先获得授权，因为已经达到了三分之二多数。这意味着，共有人不需要先向法官申请许可才能起诉。此外，法院澄清说，上诉法院没有错误地裁定两名共有人可以单独提起上诉，即使最初没有授权。

法院的推理——详细解读

要理解这一判决，必须参考《法国民法典》第815-2条（列举了共有人无需司法授权即可采取的措拖，特别是管理行为和保全行为）和第815-3条（规定共有财产的正常管理行为可由持有三分之二共有权的共有人决定）。最高上诉法院将解除农业租约的诉讼归入“共有财产的正常管理”这一概念。

换句话说，终止一个未被遵守的农业租约是一项日常管理行为，是良好管理财产所必需的。这不是需要全体一致同意的处置行为（如出售）。因此，三分之二多数就足够了，无需法官授权。

初审法院曾要求授权，认为解除租约是一项严重行为。但最高上诉法院否定了这一方法：它认为，既然已经达到三分之二多数，事先授权的问题就不存在。这样一来，它简化了共有人的程序。

鲜为人知的是，这一判决是更广泛的简化共有财产管理趋势的一部分。在我的实践中，我曾遇到因一人拒绝合作而使共有人陷入僵局的案件。这一判决为他们提供了武器：如果您持有三分之二共有权，您可以单独行动来解除违约的农业租约。

对您的实际影响

对于共有权的出租人：您不再需要获得所有共有人的同意才能请求解除农业租约。如果您代表三分之二的权利，您可以直接行动。例如：在圣马克斯，三名继承人拥有一家农场。其中两人（持有70%的份额）想要解除租约，因为承租人任由建筑损坏。他们可以向南锡农业租约混合法庭提起诉讼，无需第三人的同意。

对于承租人（佃农）：请保持警惕。如果您违约（未付租金、经营不善），要知道多数共有人可以更容易地起诉您。确保您履行义务，以避免解除租约的诉讼。

对于农业财产的购买者：如果您购买共有财产中的地块，请核实谁持有权利。如果三分之二多数同意，少数共有人无法阻止解除租约的诉讼。

需要注意的时效：因未付租金而解除租约的诉讼必须在每期应付租金之日起五年内提起（《法国民法典》第2224条）。金额：未付租金通常是争议的常见原因。如果承租人欠款15,000欧元，持有三分之二共有权的共有人可以无需等待就请求解除租约。

避免此类争议的四条建议

• 起草一份共有协议：从一开始就规定重要决策（包括解除租约）的多数规则。这可以避免僵局。
• 定期通知所有共有人：让您的共有人了解租约的状况。透明的沟通可以化解冲突。
• 要求承租人提供担保：在签署租约时，要求保证金或担保人。如果出现未付租金，您将有保障。
• 在出现困难迹象时立即咨询律师：在采取行动之前，寻求帮助。一封措辞得当的催告函可能足以友好解决争议。

深入探讨：相关判例和演变

在此判决之前，一些上诉法院要求法院授权才能提起共有农业租约的解除诉讼，认为这属于处置行为。最高上诉法院在2008年（民事第三庭，2008年10月8日，第07-16.419号）已开始转变，裁定解除租约的诉讼属于管理行为。2011年的判决确认并明确了这一方向。

自那时起，趋势明显：法官倾向于支持多数共有人管理财产的自由。这意味着，对于日常管理行为，三分之二多数起决定作用。但注意：处置行为（出售、抵押）仍需全体一致同意。

未来，法院可能会将这一解决方案扩展到其他类型的租约（商业租约、住宅租约）。逻辑相同：日常租赁管理属于财产的正常管理。

常见问题

• 如果我持有的共有权不足三分之二，我可以单独解除农业租约吗？不能，您要么获得其他共有人的同意以达到三分之二，要么请求法院授权（《法国民法典》第815-5条）。
• 如果一名共有人拒绝同意解除租约，该怎么办？如果您持有三分之二，您可以无需他同意采取行动。否则，您可以向法官申请授权，但这需要时间。
• 因未付租金而解除租约的诉讼时效是多久？自每期应付租金之日起五年（《法国民法典》第2224条）。不要拖延。
• 除了解除租约，我还能要求损害赔偿吗？可以，如果承租人造成了损害（例如：损坏）。这属于合同责任诉讼。

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