Entscheidungsreferenz: cc • N° 11-18.522 • 2013-06-12 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie sind mit Ihrem Bruder Eigentümer eines Geschäftslokals in Meaux, das an einen Lebensmittelladen vermietet ist. Der Mieter geht in Konkurs, der Insolvenzverwalter verkauft den Mietvertrag. Sie erfahren, dass die Abtretungsurkunde eine gefälschte Unterschrift enthält. Sie möchten allein dagegen vorgehen. Schlechte Idee: Die Justiz erklärt Ihre Klage für unzulässig, weil Sie mit allen Miteigentümern hätten handeln müssen. Genau das hat der Kassationshof am 12. Juni 2013 in einem Fall entschieden, der die Praktiker erschütterte.
Die Frage ist einfach: Kann ein Miteigentümer ohne Zustimmung der anderen eine Fälschungsklage (Klage, die darauf abzielt, eine öffentliche Urkunde für gefälscht erklären zu lassen) gegen eine Abtretungsurkunde eines Gewerbemietvertrags erheben? Die Antwort ist nein. Und diese Unzulässigkeit kann nicht nachträglich geheilt werden.
Diese Entscheidung des Kassationshofs hat direkte Auswirkungen für alle Miteigentümer (mehrere Personen, die ein Grundstück besitzen), insbesondere für diejenigen, die Geschäftsräume vermieten. In Meaux wie in Chelles müssen Fachleute wachsam sein: Eine isolierte Klage kann alles scheitern lassen.
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr Eric X. ist Miteigentümer eines Gebäudes in Meaux, das im Rahmen eines Gewerbemietvertrags an eine Gesellschaft vermietet ist, die das Geschäft „Au P'tit Marché“ betreibt. Nach der Liquidation des Mieters tritt Herr B, der Insolvenzverwalter, den Gewerbemietvertrag an einen Dritten ab. Herr X. ficht diese Abtretung an: Seiner Ansicht nach verletzt sie seine Rechte als Miteigentümer. Er erhebt daher Widerspruch gegen die Abtretung und erhebt im Rahmen dieses Verfahrens einen Zwischenstreit wegen Fälschungseinrede (Anzeige einer Fälschung in einer öffentlichen Urkunde).
Problem: Herr X. handelt allein. Das Gebäude steht jedoch im Miteigentum mit anderen Personen (Familie, Gesellschafter…). Das Berufungsgericht erklärt seine Klage für unzulässig, da er nicht die Zustimmung aller Miteigentümer hat. Herr X. legt Kassationsbeschwerde ein mit der Begründung, die Fälschungseinrede sei eine bloße Maßnahme der gerichtlichen Verwaltung, die keine Einstimmigkeit erfordere. Der Kassationshof weist seine Beschwerde zurück: Die Fälschungseinrede ist kein Akt der normalen Nutzung des gemeinschaftlichen Grundstücks, sondern eine Klage, die das gemeinsame Vermögen betrifft. Sie erfordert daher die Zustimmung aller Miteigentümer gemäß Art. 815-3 des Code civil (Vorschriften über die Verwaltung von Miteigentum).
Damit nicht genug: Herr X. versucht, seine Miteigentümer im Laufe des Verfahrens beizuladen, um die Klage zu heilen. Zu spät, entscheidet das oberste Gericht: Die Unzulässigkeit stand von Anfang an fest und kann nicht durch eine spätere Beiladung geheilt werden. Eine echte Falle für nachlässige Eigentümer.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationshof stützt sich auf zwei grundlegende Texte. Zunächst Art. 306 der Zivilprozessordnung, der vorschreibt, dass die Fälschungseinrede durch eine beim Gerichtsschreiber eingereichte Urkunde der Partei oder ihres mit einer Spezialvollmacht (ausdrückliche Ermächtigung für diese Handlung) ausgestatteten Vertreters erfolgen muss. Sodann Art. 815-3 Abs. 3 des Code civil, der bestimmt, dass Handlungen, die nicht zur normalen Nutzung des gemeinschaftlichen Grundstücks gehören, der Zustimmung aller Miteigentümer bedürfen.
Was ist eine normale Nutzungshandlung? Es sind die üblichen Verwaltungshandlungen: Abschluss eines Mietvertrags, Einziehung von Mieten, Durchführung kleinerer Reparaturen. Dagegen ist eine Klage, die eine Abtretung eines Mietvertrags anficht, und erst recht eine Fälschungseinrede, eine schwerwiegende Handlung, die erhebliche finanzielle Folgen für die Miteigentümergemeinschaft haben kann. Das Gericht ist daher der Ansicht, dass dies den Rahmen der täglichen Verwaltung sprengt. Daher das Erfordernis der Einstimmigkeit.
Die Richter weisen das Argument von Herrn X. zurück, die Fälschungseinrede sei ein bloßer Verfahrenszwischenstreit. Nein, so die Richter: Es handelt sich um eine eigenständige Klage, die die Haftung aller Miteigentümer begründet. Sie erinnern auch daran, dass Art. 306 der Zivilprozessordnung eine Spezialvollmacht verlangt: Handelt ein einzelner Miteigentümer ohne Vollmacht der anderen, ist er unzulässig. Und diese Nichtigkeit ist absolut: Sie kann nicht nachträglich geheilt werden, selbst wenn die anderen Miteigentümer später beitreten.
Diese Lösung ist sehr schützend für die Miteigentümer: Sie können nicht gegen ihren Willen in ein riskantes Verfahren verwickelt werden. Aber sie ist streng für denjenigen, der schnell handeln will: Er muss zunächst die Zustimmung aller einholen, was Zeit in Anspruch nehmen kann.
Was das für Sie konkret bedeutet
Für den vermietenden Miteigentümer: Sie können nicht allein eine Abtretung eines Mietvertrags anfechten oder eine Fälschungseinrede erheben. Sie müssen die Zustimmung aller Miteigentümer einholen. Beispiel: In Chelles sind Sie zu 50% Eigentümer eines Lokals, das an eine Bäckerei vermietet ist. Der Mieter tritt seinen Mietvertrag an einen Fast-Food-Betrieb ab. Sie halten die Abtretungsurkunde für betrügerisch. Wenn Ihr Miteigentümer sich weigert zu klagen, sind Sie blockiert. Die einzige Lösung ist, beim Richter eine Ermächtigung zu beantragen, wenn Dringlichkeit vorliegt (Art. 815-5 Code civil), aber das ist ein aufwändiges Verfahren.
Für den Mieter oder den Zessionar: Wenn Sie einen Gewerbemietvertrag erwerben, überprüfen Sie, ob alle Miteigentümer der Abtretung zugestimmt haben. Eine Klage eines einzelnen Miteigentümers könnte die Gültigkeit Ihres Titels gefährden. In dem Fall musste sich der Zessionar mit einem Widerspruch auseinandersetzen, der jedoch für unzulässig erklärt wurde. Das schützt Sie nicht vollständig: Wenn der Miteigentümer die Zustimmung der anderen erhält, kann die Klage zulässig sein.
Für den Immobilienfachmann (Notar, Makler, Anwalt):
