Indivision conventionnelle à deux : le coïndivisaire peut-il révoquer seul le gérant ?

Avez-vous déjà partagé la propriété d’un bien immobilier avec une seule autre personne, en vous demandant qui détient réellement le pouvoir de décision ? Cette situation, bien plus fréquente qu’on ne l’imagine, peut rapidement tourner au bras de fer lorsque des intérêts divergents apparaissent. À Paris, où les prix de l’immobilier commercial atteignent des sommets, une mésentente entre coïndivisaires peut geler un investissement pourtant prometteur.

Un arrêt de la Cour de cassation du 13 janvier 1993, méconnu mais fondamental, apporte une réponse limpide : dans une indivision conventionnelle à deux, le seul coïndivisaire non-gérant peut révoquer le gérant. Autant dire que le copropriétaire minoritaire (en nombre, pas en parts) n’est jamais totalement démuni face à une gestion qu’il juge désastreuse.

Pourquoi une telle solution ? Parce que si le gérant était lui-même appelé à voter sur sa propre révocation, il se retrouverait dans une situation de conflit d’intérêts insoluble. La haute juridiction évite ainsi qu’un indivisaire ne cumule les qualités de juge et partie. Décortiquons ensemble cette décision, ses conséquences pratiques et les précautions à prendre pour ne pas revivre ce scénario.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

Tout commence à Paris, dans les années 1970, lorsque deux personnes se portent acquéreuses, par adjudication (vente aux enchères publiques), de locaux commerciaux. Elles décident, par un acte sous signature privée, de constituer une indivision conventionnelle. Ce régime, à la différence de l’indivision légale qui s’impose par exemple entre héritiers, est choisi librement par les parties. Les deux indivisaires y désignent l’un d’entre eux comme gérant.

Sa mission ? Trouver des locataires pour les biens, préparer les baux commerciaux et les faire signer par les deux intéressés. Le 10 janvier 1979, une location est ainsi conclue. Tout semble bien se passer… jusqu’au renouvellement du bail, neuf ans plus tard, en 1988. Un différend éclate alors sur le montant du loyer à exiger du locataire. Le gérant, qui a peut-être d’autres visées, propose un loyer que l’autre indivisaire juge trop bas. Ce dernier exige sa révocation immédiate.

Face au refus du gérant de se démettre, l’affaire est portée devant les tribunaux. Le coïndivisaire évincé des décisions assigne son partenaire pour demander la révocation judiciaire du mandat de gestion. La cour d’appel fait droit à sa demande, et le gérant mécontent se pourvoit en cassation. Il soutient que son coïndivisaire ne pouvait le révoquer seul, faute d’une décision collective prise à l’unanimité – condition qu’il estime requise pour tous les actes graves concernant le bien indivis.

Mais la Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle pose un principe clair. Pourquoi une telle issue ? Peut-on vraiment laisser un seul des deux propriétaires décider à la place de l’autre ?

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation ne cite pas un article précis du Code civil de l’époque, mais elle se fonde sur les principes généraux du mandat et de l’indivision. Le mandat, c’est ce contrat par lequel une personne (le mandataire, ici le gérant) agit pour le compte d’une autre (le mandant, les deux indivisaires). Or, le mandant peut à tout moment révoquer son mandataire, sauf clause contraire.

Appliqué à l’indivision conventionnelle, ce principe se heurte à une difficulté particulière lorsque l’indivision ne comprend que deux membres. Comment révoquer le gérant sans son accord, puisqu’il est lui-même partie prenante à la décision ? La Cour répond avec une logique imparable : exiger l’unanimité pour révoquer le gérant reviendrait à lui offrir un droit de veto permanent, ce qui est contraire à l’essence même du mandat révocable.

En d’autres termes, si le gérant pouvait s’opposer à sa propre révocation, il bénéficierait d’une protection abusive qui transformerait son mandat en véritable propriété. La solution retenue par les magistrats du quai de l’Horloge découle directement de cette analyse. L’indivision conventionnelle y est appréhendée comme un ménage à deux : quand l’un des partenaires trahit la confiance, l’autre doit pouvoir mettre fin au mandat sans passer par une procédure interminable.

Cette décision n’est pas un revirement mais une confirmation : elle aligne le régime de l’indivision conventionnelle sur celui du mandat de droit commun. Déjà auparavant, la jurisprudence considérait que la révocation d’un mandataire ne nécessitait pas l’accord de ce dernier (Cass. 1re civ., 7 oct. 1964). Le mérite de l’arrêt de 1993 est d’avoir clairement transposé cette règle au contexte spécifique de l’indivision à deux, évitant ainsi tout blocage en cas de conflit.

Que retenir de ce raisonnement ? Un indivisaire ne peut pas être prisonnier d’un gérant indélicat. La loi, ou plutôt l’esprit de la loi, protège le droit de chacun à reprendre la main sur son bien. Et dans une ville comme Paris, où la gestion d’un local commercial peut représenter plusieurs milliers d’euros de loyer par mois, l’enjeu financier est considérable.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Vous êtes propriétaire d’un bien en indivision avec une seule autre personne, et ce dernier a été désigné gérant ? Vous détenez désormais une arme redoutable : la révocation unilatérale de son mandat, sans son accord et sans avoir à passer devant le juge (sauf s’il conteste).

Prenons un exemple chiffré, situé dans le 10e arrondissement de Paris. Vous détenez à 50 % un local commercial avec votre frère, gérant de l’indivision. Il signe un bail renouvelé à 3 000 € par mois, alors que le marché local justifierait 4 200 €. Le manque à gagner annuel pour l’indivision est de 14 400 €, soit 7 200 € pour vous. En vertu de cet arrêt, vous pouvez le révoquer immédiatement, reprendre la main sur la gestion locative et renégocier le bail à la hausse – à condition de respecter les règles du bail commercial. Un simple courrier recommandé peut suffire.

Pour un locataire, cette décision sécurise indirectement la relation. Si le gérant révoqué tentait de contester des actes antérieurs, le locataire pourra opposer la théorie du mandat apparent : il a traité avec une personne qui agissait dans le cadre de ses pouvoirs au moment de la conclusion du contrat. Le bail signé par le gérant avant sa révocation reste donc pleinement valable.

En tant qu’acquéreur potentiel d’un bien détenu en indivision, vous devez impérativement examiner l’acte d’indivision conventionnelle et le mandat du gérant. Cette décision vous confirme qu’un coïndivisaire isolé peut, le cas échéant, mettre fin à la gestion en place, ce qui peut impacter la stabilité de votre investissement à Paris ou ailleurs. Il est prudent de prévoir contractuellement, dès l’achat, une clause organisant la révocation – par exemple avec un préavis ou un arbitrage – pour éviter les décisions brutales.

Si vous êtes dans une situation similaire, vous devez adresser une notification écrite au gérant, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception, en précisant la révocation du mandat. Le gérant révoqué n’a plus le pouvoir d’engager l’indivision. Attention cependant : la révocation ne règle pas la question de la gestion future. Vous devrez soit nommer un nouveau gérant, soit solliciter une décision judiciaire pour organiser l’indivision. Dans un immeuble parisien, les loyers ne peuvent rester en suspens bien longtemps.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Rédigez une convention d’indivision solide. Ne vous contentez pas d’un acte sous seing privé sommaire. Prévoyez précisément les pouvoirs du gérant, sa durée, sa révocabilité (à tout moment ou pour motif légitime), les modalités de vote en cas de désaccord, et les règles de partage des bénéfices. Un notaire parisien expérimenté pourra vous guider.
• Imposez une reddition des comptes régulière. Exigez que le gérant rende compte de sa gestion au moins une fois par an, sur présentation de justificatifs bancaires et comptables. La transparence évite bien des suspicions. À Paris, le cabinet d’expertise comptable peut être désigné dans la convention.
• Anticipez le conflit en désignant un tiers de confiance. Si les relations se dégradent, un médiateur ou un administrateur provisoire peut être nommé par le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris pour gérer temporairement le bien, le temps de trouver une solution durable.
• Assortissez le mandat d’une clause de révocation conventionnelle. Prévoyez que le gérant pourra être révoqué par simple lettre recommandée émanant de l’autre indivisaire, sans motif. Cette clause, licite car protectrice du copropriétaire, rendra inutile tout contentieux sur le fondement de l’arrêt de 1993.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Bien avant 1993, la Cour de cassation avait déjà reconnu le caractère unilatéral de la révocation du mandat (Cass. 1re civ., 7 oct. 1964). Appliquée à l’indivision, la solution a été étendue par l’arrêt du 13 janvier 1993, puis confirmée dans des décisions ultérieures. Par exemple, un arrêt plus récent (Cass. 1re civ., 6 mars 2001) rappelle que le coïndivisaire non-gérant peut, à tout moment, mettre fin aux pouvoirs du gérant lorsque l’indivision ne comporte que deux membres.

La tendance des juridictions est claire : le juge protège le droit de chacun à ne pas être lié par un mandataire qui ne respecte plus ses intérêts. En revanche, si l’indivision comprend trois membres ou plus, la révocation requiert l’accord de la majorité, conformément à l’article 815-3 du Code civil. Pour les indivisions à deux, le principe de la révocation unilatérale demeure une spécificité protectrice.

Que signifie cette évolution pour l’avenir ? Avec l’essor des investissements locatifs partagés dans les grandes métropoles comme Paris, le recours à l’indivision conventionnelle se multiplie. La sécurisation juridique apportée par cette jurisprudence est donc plus que jamais d’actualité. Les projets de loi visant à assouplir les règles de l’indivision pourraient toutefois modifier la donne, notamment en créant un statut légal du gérant. Restons vigilants.

Ce qu’il faut retenir

Voici les points essentiels à mémoriser, sous forme de questions-réponses :

Q : Dans une indivision à deux, le coïndivisaire non-gérant peut-il révoquer le gérant sans son accord ?
R : Oui, selon la Cour de cassation, il dispose de ce pouvoir de manière unilatérale pour éviter tout conflit d’intérêts. Un simple courrier recommandé suffit.

Q : Faut-il impérativement saisir le tribunal pour révoquer le gérant ?
R : Non, la révocation est extrajudiciaire. Mais si le gérant la conteste, le juge des référés peut être amené à trancher. Dans l’intervalle, le mandat est effectivement révoqué.

Q : Que deviennent les actes passés par le gérant avant sa révocation ?
R : Ils restent valables, car le gérant agissait dans le cadre de ses pouvoirs au moment de l’acte. Le locataire ou le tiers contractant ne peut pas en être victime.

Q : Si je révoque le gérant, puis-je le remplacer immédiatement ?
R : Vous pouvez nommer un nouveau gérant, mais cette nomination doit être acceptée par l’autre indivisaire si vous voulez éviter un blocage. À défaut, il faudra recourir au juge pour organiser la gestion.

Q : Cette règle s’applique-t-elle aux indivisions successorales ?
R : L’arrêt vise une indivision conventionnelle. Pour une indivision légale (comme une succession), la jurisprudence est similaire si elle ne comporte que deux héritiers, mais il est prudent de vérifier la convention éventuelle.

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