Indivision post-communautaire et bail commercial : quand un seul copreneur immatriculé suffit

Vous êtes propriétaire d'un local commercial à Landerneau et vous venez de donner congé à votre locataire, un couple divorcé. L'épouse continue d'exploiter le fonds, seule immatriculée au registre du commerce. L'ex-mari, lui, n'a jamais fait les démarches. Vous vous dites : « Puisque l'un des deux copreneurs n'est pas commerçant, le bail est nul, pas d'indemnité d'éviction à verser ? » Grave erreur. La Cour de cassation, dans un arrêt du 1er juin 2011, a tranché : dès lors que l'un des copreneurs est immatriculé et exploite dans l'intérêt de l'indivision, le bailleur ne peut pas se retrancher derrière le défaut d'immatriculation de l'autre pour échapper à l'indemnité. Une décision qui change la donne pour des centaines de baux commerciaux en indivision post-communautaire.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

Alain et Jocelyne Y... se sont mariés sous le régime de la communauté. En 1992, ils prennent à bail des locaux commerciaux pour y exploiter un fonds. Tout va bien jusqu'au divorce, prononcé le 17 décembre 1997. À partir de là, ils se retrouvent en indivision post-communautaire sur le bail et le fonds. Jocelyne continue d'exploiter seule, elle s'immatricule au registre du commerce. Alain, lui, reste dans l'ombre : il n'est pas commerçant, n'a jamais figuré au RCS.

Les bailleurs, propriétaires des murs, délivrent un congé sans offre de renouvellement, ni indemnité d'éviction. Leur argument ? Alain n'est pas immatriculé, donc le bail est nul ou non opposable, et par conséquent, pas d'indemnité à payer. Jocelyne conteste le congé. Le tribunal de première instance lui donne tort : pas d'indemnité, dit-il, car l'un des copreneurs n'est pas commerçant. Mais la cour d'appel infirme ce jugement. Les bailleurs se pourvoient en cassation. Et là, surprise : la Cour de cassation rejette leur pourvoi et confirme l'arrêt d'appel. Le raisonnement est implacable : puisque Jocelyne est immatriculée et qu'elle exploite dans l'intérêt de l'indivision, le congé sans offre de renouvellement est abusif, et l'indemnité d'éviction est due.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

Les juges du fond, puis la Cour de cassation, s'appuient sur l'article L. 145-9 du Code de commerce (qui régit le statut des baux commerciaux) et sur les principes de l'indivision (articles 815 et suivants du Code civil). En substance, le bail commercial est un contrat. Quand deux époux le signent, ils sont tous deux titulaires du droit au bail. Après divorce, ils restent copreneurs en indivision. L'immatriculation au registre du commerce est une formalité qui permet d'identifier l'exploitant, mais elle n'est pas une condition de validité du bail pour chaque copreneur. Ce qui compte, c'est que l'exploitation soit effective et qu'elle profite à l'indivision.

Dans cette affaire, Jocelyne était immatriculée et exploitait. Le fait qu'Alain ne le soit pas n'empêchait pas le bail de produire ses effets. Les bailleurs ne pouvaient donc pas se prévaloir de cette circonstance pour refuser l'indemnité d'éviction. La Cour de cassation valide le raisonnement : une cour d'appel qui relève que les copreneurs sont en indivision post-communautaire et que l'ex-épouse, exploitant dans l'intérêt de l'indivision, est immatriculée, en déduit exactement que les bailleurs ne peuvent pas invoquer le défaut d'immatriculation de l'autre pour refuser le paiement de l'indemnité. C'est un arrêt de rejet, donc la Cour approuve la solution des juges du fond sans créer de nouveauté, mais il clarifie une zone grise.

Les arguments des bailleurs ? Ils soutenaient que l'immatriculation est une condition de fond du bail commercial, et que si l'un des copreneurs n'est pas commerçant, le bail est nul. Mais la Cour balaie cet argument : la qualité de commerçant s'apprécie au regard de l'exploitation effective, pas au regard de chaque signataire. Un copreneur non immatriculé peut très bien être associé ou indivisaire sans être lui-même commerçant. L'important est que le fonds soit exploité par une personne immatriculée.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour les propriétaires bailleurs : vous ne pouvez plus espérer vous soustraire au paiement de l'indemnité d'éviction en invoquant le défaut d'immatriculation d'un copreneur. Si l'un d'eux est en règle et exploite, vous devez payer. Exemple : vous donnez congé à un couple divorcé qui détient un bail à Landivisiau. L'ex-épouse est seule au RCS. Vous pensiez économiser 50 000 € d'indemnité ? Erreur. Vous devrez verser l'intégralité.

Pour les locataires copreneurs : si vous êtes en indivision post-communautaire, veillez à ce qu'au moins l'un de vous soit immatriculé et exploite. Cela suffit à protéger le bail. Si vous êtes l'ex-épouse non immatriculée mais que votre ex-conjoint l'est, vous êtes couvert. Mais attention : si aucun des deux n'est immatriculé, le bail est fragile.

Pour les acquéreurs de murs : vérifiez toujours la situation des copreneurs. Un bail avec un copreneur non immatriculé n'est pas nul, mais peut compliquer une procédure de renouvellement ou d'éviction. Dans une vente de murs à Landerneau, l'acquéreur doit être informé de cette situation pour négocier le prix en conséquence.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Vérifiez l'immatriculation de tous les copreneurs dès la signature du bail. Si l'un d'eux n'est pas commerçant, faites-le préciser dans l'acte ou exigez une caution solidaire.
• En cas de divorce, mettez à jour le bail. Demandez au notaire ou à l'avocat de formaliser l'indivision et de préciser qui exploite. Cela évite toute ambiguïté.
• Avant de délivrer un congé sans offre, consultez un avocat. Ne partez pas du principe qu'un défaut d'immatriculation vous exonère. Comme le montre cet arrêt, c'est un piège.
• Si vous êtes locataire et seul immatriculé, conservez toutes les preuves d'exploitation (bilans, factures, etc.). En cas de litige, vous devrez démontrer que vous exploitez dans l'intérêt de l'indivision.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cet arrêt s'inscrit dans une lignée constante. Déjà, dans un arrêt du 3 novembre 2004 (n° 02-20.471), la Cour de cassation avait jugé que le défaut d'immatriculation d'un copreneur n'affecte pas la validité du bail si l'autre est immatriculé. Plus récemment, la chambre commerciale a rappelé dans un arrêt du 13 septembre 2017 (n° 16-14.299) que l'immatriculation est une condition d'exercice du commerce, pas une condition de validité du bail. La tendance est donc claire : les juges privilégient la réalité économique (l'exploitation effective) sur la forme (l'immatriculation de chaque signataire).

Attention toutefois : si aucun des copreneurs n'est immatriculé, le bail peut être requalifié en bail dérogatoire ou être nul. De plus, si l'exploitation n'est pas dans l'intérêt de l'indivision (par exemple, l'un des copreneurs exploite à son seul profit), la situation se complique. L'avenir ? La jurisprudence devrait se stabiliser, mais les bailleurs chercheront toujours des arguments pour réduire l'indemnité. Restez vigilants.

En pratique : ce qu'il faut faire

Si vous êtes bailleur et que vous envisagez un congé :

1. Vérifiez l'immatriculation de tous les copreneurs au jour du congé.
2. Si un seul est immatriculé, ne présumez pas que le congé sans offre est valable.
3. Consultez un avocat pour évaluer le risque d'une indemnité d'éviction.

Si vous êtes locataire en indivision post-communautaire :

1. Assurez-vous qu'au moins l'un de vous est immatriculé.
2. Si vous êtes celui qui exploite, conservez tous les justificatifs (immatriculation, comptes, loyers payés).
3. En cas de congé sans offre, contestez-le immédiatement devant le tribunal judiciaire.

Délais à respecter : Le congé doit être délivré au moins 18 mois avant la fin du bail. La contestation doit intervenir dans les 2 ans suivant la délivrance du congé. Passé ce délai, vous perdez tout droit à l'indemnité.

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