参考判决： cc • N° 16-11.728 • 2017-03-09 • 查看判决 →
想象一下：您在博蒙拥有一处房产，并决定为您与家人共同管理的SCI所签订的贷款提供保证。银行在房产上办理了抵押登记。之后，您对保证的有效性提出异议。那么问题很简单：该抵押登记是否可视为保证的履行开始，从而阻止您对签字的质疑？这正是法国最高法院在2017年3月9日判决中必须解决的问题。
对于非专业人士而言，履行开始是法律中的一个关键概念：如果一方已开始履行合同，则更难请求宣告合同无效。在此案中，银行主动办理了抵押登记，而SCI未采取任何行动。那么，该登记是否算作可归因于公司的履行行为？
法官的答案是明确的：是的，抵押登记构成履行开始，无论由谁办理。换言之，无论是否由银行采取行动，该行为均归因于SCI，因为它直接源于SCI的承诺。这一判决增强了债权人的安全感，但也应促使保证人在签字前深思。
事实：一个日常发生的故事
乔治·C先生和他的母亲泰雷兹·C夫人是一家家族SCI的股东。2003年12月22日，乔治将其股份转让给母亲。但在转让之前，该SCI已为银行发放的一笔贷款提供保证。为担保该保证，银行在SCI的一处房产上办理了抵押登记。问题在于：SCI认为其保证承诺无效，因为未由其管理机构有效决定。它援引了《法国民法典》第1849条（该条规定了公司的代表规则）。
银行则反驳称，即使承诺无效，抵押登记也构成履行开始。根据法律，如果合同已开始履行，则不得援引无效性。这就是著名的无效抗辩原则，该原则可因自愿履行而被阻却。
案件上诉至克莱蒙费朗上诉法院。初审法官支持SCI：他们认为抵押登记仅由银行办理，而非SCI。因此，这不是公司的自愿行为，因而也不构成保证的履行开始。银行被驳回。但银行并未气馁：它向最高法院提起上诉。
法院的推理——详解
法国最高法院在2017年3月9日的判决中撤销了上诉法院的判决。它依据一项基本原则：抵押登记构成履行开始，无论由谁办理。换言之，只要该登记是在履行保证书的过程中进行的，它就归因于SCI，即使银行是实际办理方。
推理如下：银行并非擅自行动，而是基于SCI的承诺。该登记是保证合同的直接结果。因此，SCI不能对因其签署合同而引发的行为提出异议。这是履行理论的经典应用：债权人通过办理约定的担保（抵押）来履行合同。如果债务人（SCI）未采取行动，则被视为已接受该履行。
该判决确认了既定的判例：抵押登记是一项实际的履行行为，无论由债权人完成。初审法官错误地要求SCI有自愿行为。现在明确的是，如果抵押已经登记，则不得再援引保证的无效性，即使抵押是由银行办理的。
对您的实际影响
对于出租物业所有者和SCI管理者而言，该判决是一个警告：如果您签署了保证书（担保贷款的承诺），并且银行在您的房产上办理了抵押登记，则您无法再以形式瑕疵为由反悔。该登记构成履行开始，使得无效请求不可受理。
举一个具体例子：在沙马利埃，一对夫妇为其SCI签订的20万欧元贷款提供保证。银行在其房屋上办理了抵押登记。六个月后，这对夫妇发现SCI的股东大会未有效授权该保证。他们以为可以撤销承诺，于是向法院起诉。但根据该判例，他们的诉讼将被驳回：抵押已经登记，因此合同已开始履行。
对于购房者，请保持警惕：如果您购买一处带有担保保证的抵押房产，您必须核实保证承诺的有效性。如果在登记前未提出无效请求，则永久丧失该权利。对于共有人，该判决主要涉及在共有财产贷款中提供保证的人：银行办理抵押登记足以阻止任何后续质疑。
在实践中，如果您处于这种情况，您必须在签署后立即采取行动，而不是等到抵押登记。自签署之日起有五年的期限可以援引无效性，但该期限自首次履行行为起中断。
避免此类纠纷的四条建议
- 在任何登记前核实保证的有效性。在签署前，确保SCI的股东大会已授权该承诺，并且章程允许。如有必要，请律师验证程序。
- 如果您认为承诺无效，请不要拖延提出异议。一旦有疑问，请在银行办理抵押登记前立即起诉。即使由银行办理的登记行为也会阻止您请求无效。
- 要求银行通知您登记情况。在签署时，要求加入条款，明确您将收到任何抵押登记的通知。这样您就知道质疑期限何时开始计算。
- 保留所有与承诺相关的文件。股东大会记录、章程、通信：所有文件均可用于证明保证已正式同意。在纠纷中，这些证据至关重要。
深入探讨：相关判例与演变
该判决符合法国最高法院一贯的立场。早在2012年（民事一庭，2012年3月7日，第11-10.377号），最高法院就已判定，债权人预付一笔款项构成无效贷款的开始履行。此处逻辑相同：债权人履行合同的任何实际行为均构成开始履行，即使债务人未采取任何行动。
然而，在2017年之前，某些下级法院要求债务人有自愿行为，存在分歧。最高法院的判决终结了这一分歧。现在趋势明确：开始履行的概念是客观评价的，不考虑行为人的身份。未来，可以预期债权人的其他行为（如公示优先权）也将被视为开始履行。
实践操作：应该做什么
常见问题解答：4个关键问题
1. 如果抵押已经登记，我还能质疑我的保证吗？
不能，除非您证明该登记并非为保证履行而进行（例如，登记是欺诈性的）。否则，无效请求不可受理。
2. 如果我在登记前发现我的保证无效，该怎么办？
立即向司法法院起诉请求无效。您有自签署之日起五年的期限。一旦抵押登记，则为时已晚。
3. 该判决是否适用于自然人提供的保证？
是的，该原则具有普遍性：任何法人或自然人，只要保证附有抵押，都可能受到影响。
4. 抵押登记的费用是多少？
登记费用（土地广告税、酬金）通常由借款人承担。根据费率表，约为担保金额的1%至2%。
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