共用部分的专有使用权：最高法院提醒区分所有权人之间的转让规则

想象一下，您住在巴约讷（Bayonne），一栋能俯瞰尼夫河（Nive）的美丽公寓楼里。楼下邻居拥有一套带私人露台的公寓，有一天他决定将露台的一部分让给您，以扩建您的阳台。很友好，对吧？然而，这种转让，即使是友好协商的，如果没有全体区分所有权人的同意，也可能是非法的。这正是最高法院在2013年12月17日的一项判决（编号12-23.670）中所提醒的。

这一判决虽然常被忽视，但对于区分所有权中的任何业主或购房者来说至关重要。它确立了一条简单的规则：附属于某一专有部分的共用部分专有使用权，未经业主委员会同意，不得转让，即使是部分转让，给另一专有部分的业主。换句话说，您不能自由地将共用部分的排他使用权“赠送”或“出售”给您的邻居。

但这对您，无论是在奥尔泰兹（Orthez）还是其他地方的业主，究竟意味着什么？我们将详细解读这一判决及其实际影响，并为您提供避免陷阱的关键要点。

事实：一个每天都会发生的故事

X先生是位于巴约讷一栋区分所有权建筑物中一个专有部分的业主。他的专有部分包括对建筑物屋顶露台部分的专有使用权。有一天，他决定将这一权利的一部分转让给Y先生，后者是另一专有部分的业主，以便Y先生可以布置一个休闲区。两位区分所有权人签署了一份私署证书，未通知业主委员会。头几个月一切顺利。但管理方最终发现了这一操作，并召集了业主大会。业主委员会随后拒绝转让，并将X先生和Y先生告上法庭，要求撤销该行为。

巴约讷大审法院（tribunal de grande instance de Bayonne）支持业主委员会：转让无效。X先生和Y先生提起上诉，但波城上诉法院（cour d'appel de Pau）维持原判。他们随后向最高法院提起上诉，认为专有使用权是附属于专有部分的从权利，可以自由转让。但最高法院驳回了他们的上诉。它提醒说，共用部分的专有使用权是该共用部分的一种形式，其修改需要所有区分所有权人的同意（或至少由业主委员会以所需多数表决）。简而言之，未经集体同意，不得改变游戏规则。

法院的推理——详细解读

这一判决的法律基础是《法国民法典》第1134条（旧法），现为第1103条和第1104条，确立了合同强制力的原则。但更重要的是，它依据了1965年7月10日关于区分所有权的法律，特别是其第8条，该条规定区分所有权规约不得对区分所有权人的权利施加任何限制，除非是基于建筑物用途所证明的合理限制。最高法院由此推断，专有使用权即使附属于一个专有部分，也不能转让给另一个专有部分，除非修改区分所有权规约和分户描述状态（état descriptif de division）。

鲜为人知的是，这一判决是对一贯判例的确认。早在1996年，最高法院就判定区分所有权人之间转让专有使用权须经业主委员会同意（民事第三庭，1996年6月19日，编号94-19.684）。2013年的判决只是重申了这一规则，但加强了其效力：它明确指出，未经同意，即使是部分转让也是禁止的。

但请注意：该判决仅涉及共用部分。如果使用权涉及专有部分（例如，附属于一个专有部分的花园），规则则不同。但在本案中，涉及的确实是屋顶露台，属于性质上的共用部分。

转让方的区分所有权人的论点如下：使用权是附属于专有部分的物权，因此他们可以自由处置。但法院认为，这一权利与共用部分的用途不可分割，其修改影响了区分所有权的平衡。换句话说，未经集体同意，不能将共用部分私有化以利于某一区分所有权人。

法院还驳回了“使用权是附属权利，因此可自由转让”的观点。它强调，这并非一种可以脱离其载体而存在的权利。共用部分是全体区分所有权人的共同财产；其用途的改变需要集体决定。

因此，如果您是巴约讷的业主，想将您的露台部分转让给楼下邻居，您不能仅凭一纸私署证书就了事。您需要召开业主大会并说服其他业主。否则，您的转让可能被撤销，您还可能被要求赔偿损失。

这对您意味着什么——具体而言

如果您是拥有专有使用权（露台、花园、地窖、停车场）的专有部分业主，未经业主大会通过，您不能将此权利转让给其他区分所有权人。实际上，您必须获得业主委员会根据1965年法律第26条（全体区分所有权人的多数票）作出的决定。如果转让被接受，则必须通过公证文书进行，并修改区分所有权规约和分户描述状态。

对于购房者，请保持警惕：如果您购买了附有专有使用权的专有部分，请确保该权利在区分所有权规约中有明确记载。如果卖方告诉您“您可以使用邻居的露台”，请小心：这一承诺可能无效。

以奥尔泰兹的一个具体例子来说明：您是一套公寓的区分所有权人，拥有对共用庭院的使用权。您的邻居建议您将庭院的一半转让给他，以便他安装烧烤架。您签署了一份文件。几个月后，业主委员会起诉您。您可能面临转让被撤销、赔偿损失以及诉讼费用的风险。更不用说与其他区分所有权人的紧张关系了。结论是：未经业主委员会同意，不要做任何事。

如果您是租户，您不直接相关，但您的租赁合同可能提及使用权。请核实业主是否有权授予您该使用权。发生争议时，业主委员会可能追究业主的责任，但您可能被驱逐出共用部分。

避免此类纠纷的四条建议

• 在转让或购买前查阅区分所有权规约。准确识别每个专有部分附有的权利和义务。如果承诺给您专有使用权，请核实它是否列在分户描述状态中。
• 未经管理方意见，切勿在区分所有权人之间签署任何协议。即使协议看似无关紧要，也可能被质疑。向管理方提交书面请求，由其提交业主大会。
• 如果您是拥有专有使用权的专有部分业主，不要暗示邻居可以使用它。您可能造成一种事实状态，随着时间的推移，可能被解释为默示转让。发生争议时，您将有过错。
• 如有疑问，请咨询房地产法律专业律师。快速咨询可以避免数月的诉讼。在我的实践中，我遇到过区分所有权人未经手续转让使用权，最终不得不赔偿业主委员会的案例。

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深入探讨：相关判例与演变

最高法院曾多次有机会澄清其立场。在2017年6月8日的一项判决（编号16-16.057）中，它判定区分所有权人之间转让专有使用权并非当然无效，而是只有在未经业主委员会授权时才可撤销。换句话说，如果业主委员会不采取行动，转让可能因时间流逝而有效（时效）。但请注意：时效期限为自转让起5年。

另一项重要判决是2019年7月4日（编号18-18.503），其中明确指出业主委员会的同意必须是明示的，而非默示的。业主大会的沉默不足以构成同意。需要明确的决议。

因此，法院的趋势是保护区分所有权的集体利益，防止野蛮私有化。法官对遵守手续非常严格。未来，可以预见任何专有使用权的转让都将被系统性地重新定性为对区分所有权规约的修改，在某些情况下需全体一致同意。

实际操作：应做事项

常见问题解答

1. 我可以将我的私人停车位转让给邻居吗？ 如果停车位是专有部分（专有部分），是的，您可以自由出售或出租。但如果是共用部分附带专有使用权，则不行，需要业主委员会同意。
2. 如果我已经未经同意转让了使用权，该怎么办？ 您面临无效诉讼的风险。请尽快咨询律师。您可以通过事后获得业主大会的决定来补救，但这并不保证成功。
3. 补救费用是多少？ 修改区分所有权规约和分户描述状态的公证人和律师费用约为1,500至3,000欧元，加上管理方的酬金。
4. 管理方可以拒绝转让吗？ 可以，如果转让违反建筑物用途或造成区分所有权人之间的不平等。拒绝必须说明理由。
5. 我可以将我的专有使用权出租给第三方吗？ 可以，只要您遵守区分所有权规约。但请注意：共用部分的出租可能被规约禁止。请检查相关条款。

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