Jurisprudence immobilière : analyse et conseils pratiques

Application pratique:

根据法国最高法院1964年1月15日的判例，违反城市规划法的行为如果不是“连续性违法”，则在整个施工期间都属于“正在实施”的状态；追诉时效（即超过期限就不能再追究的期限）要从工程“完工”之日起才开始计算。因此，李女士不能以工程开工已久为由放弃，应以2024年1月完工日为起算点。建议她立即向里昂市政府城市规划部门（service urbanisme）书面举报，保留照片、日期记录和物业通知等证据，并咨询律师，在时效期限内提起诉讼或民事索赔。

Application pratique:

陈先生不能轻信“时间久了就没事”的说法，因为按照该判例，违章施工的追诉时效是从工程“完工”时才开始计算，而不是从开工时起算。他应在签订买卖预约合同（compromis de vente）之前，要求卖方提供建筑许可、竣工申报（déclaration d’achèvement）和合规证明（certificat de conformité）。他还应向波尔多市政府城市规划部门查询该扩建部分是否有登记，并请公证人（notaire）或律师审查。如有疑点，可在合同中加入“以合规为条件”的解除条款，或要求降价。

Application pratique:

王先生的这一抗辩很可能不成立。依据1964年判例，只要违法行为不是“连续性违法”，违法状态在施工期间一直持续，时效应从工程“完工”（2024年6月）起算，而不是2022年9月开工时。他应尽快联系律师评估风险，并主动向马赛市政府提交补办申请（régularisation），看是否可以补办许可。同时应保存所有施工合同、发票和施工日志，以便证明准确的完工日期，并与保险公司核对出租房的保险保障是否受影响。