出租人进入司法重整程序后，其应付的驱逐补偿金债权，只要该债权源于在集体程序启动之前向承租人送达的退租通知（该通知附有拒绝续签商业租赁并提议支付该补偿金），承租人就必须申报该债权。
参考判决： 法国最高法院（Cour de cassation，库尔·德·卡萨西翁） • 编号 94-13.630 • 1996-03-19 • 查阅判决 →
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出租人进入司法重整程序后，其应付的驱逐补偿金债权，只要该债权源于在集体程序启动之前向承租人送达的退租通知（该通知附有拒绝续签商业租赁并提议支付该补偿金），承租人就必须申报该债权。
该判决确认了财产法的基本原则。
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À Paris, un locataire exploitant une boutique de prêt-à-porter depuis 10 ans reçoit en janvier 2024 un congé avec refus de renouvellement et offre d'une indemnité d'éviction de 80 000 €. En mars 2024, son bailleur est placé en redressement judiciaire. Le locataire n'a pas encore déclaré sa créance.
Application pratique:
L'origine de la créance (le congé avec offre d'indemnité) étant antérieure à l'ouverture de la procédure collective, le locataire doit déclarer sa créance d'indemnité d'éviction au mandataire judiciaire dans les deux mois de la publication du jugement d'ouverture, conformément à l'article L.622-24 du Code de commerce. Il doit rassembler le congé, l'offre d'indemnité et tout courrier échangé, puis adresser une déclaration de créance (formulaire Cerfa) en recommandé avec accusé de réception. À défaut de déclaration dans le délai, la créance est inopposable à la procédure et risque d'être éteinte. Il est conseillé de consulter rapidement un avocat pour sécuriser la déclaration et vérifier les éventuelles demandes de relevé de forclusion.
À Lyon, un propriétaire de trois locaux commerciaux a délivré en février 2024 des congés avec refus de renouvellement à ses locataires, en proposant des indemnités totalisant 200 000 €. Un mois plus tard, il est placé en redressement judiciaire.
Application pratique:
En tant que bailleur, vous devez savoir que les créances d'indemnité d'éviction de vos locataires trouvent leur origine dans les congés délivrés avant le jugement d'ouverture ; elles sont donc considérées comme des créances antérieures. Les locataires doivent les déclarer au mandataire judiciaire dans le délai légal, sous peine d'inopposabilité. Vous devez collaborer avec le mandataire pour recenser ces créances et les intégrer au passif de la procédure. Anticipez leur montant dans votre plan de redressement : ces indemnités peuvent peser lourdement sur la poursuite de votre activité. Conservez tous les congés, offres et accusés de réception, et faites-vous assister d'un avocat pour vérifier la régularité des déclarations et envisager des négociations amiables avec les locataires.
À Bordeaux, un investisseur envisage d'acheter un local commercial occupé, dont le vendeur est en redressement judiciaire. L'ancien bailleur avait délivré au locataire un congé avec refus de renouvellement et offre d'indemnité de 50 000 € peu avant l'ouverture de la procédure.
Application pratique:
Avant de signer la promesse de vente, l'acquéreur doit vérifier si le locataire a déclaré sa créance d'indemnité d'éviction au passif du redressement judiciaire du vendeur, car cette créance a son origine avant l'ouverture de la procédure. Demandez au vendeur ou au mandataire judiciaire la liste des créances déclarées et l'état du passif. Insérez dans l'acte d'achat une clause de garantie de passif couvrant les indemnités d'éviction non déclarées ou contestées. Si la créance n'a pas été déclarée dans les délais, elle peut être éteinte, mais un contentieux est possible : sécurisez l'opération avec l'aide d'un notaire et d'un avocat spécialisé en droit immobilier et des entreprises en difficulté.
Maître Cécile Zakine — Avocate au Barreau des Alpes-Maritimes, Docteur en Droit. Chaque article de ce magazine est rédigé à partir de l'analyse d'une décision de jurisprudence réelle, commentée et mise en perspective par les équipes de Maître Zakine.
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La prescription triennale de l'article 8 du Code de procédure pénale ne s'applique pas à l'action exercée par le préfet en application de l'article L. 315-1 du Code de l'urbanisme qui ne trouve pas sa source dans l'infraction antérieurement poursuivie devant la juridiction pénale. De même, la prescription quinquennale de l'article 1304 du Code civil, qui concerne seulement les actions en nullité pour vice du consentement, ne s'applique pas.
Les litiges relatifs aux conventions d'occupation précaires mentionnées à l'article L. 411-2 du code rural et de la pêche maritime n'entrent pas dans la compétence des tribunaux paritaires des baux ruraux
Est promoteur de fait, la société qui conçoit le projet de restauration d'un immeuble et sa division par lots, qui annexe les plans des lots à créer à la plaquette publicitaire diffusée par elle, au vu de laquelle les acquéreurs, dont elle est le seul interlocuteur, concluent les acquisitions, qui saisit le géomètre et l'architecte, et dépose elle même la demande de déclaration d'intention d'aliéner alors qu'elle n'est pas propriétaire de l'immeuble, qui s'est fait substituer par une autre société pour acquérir et revendre l'immeuble par lots, et qui après la revente, intervenue par l'intermédiaire de cette société écran, sollicite les permis de construire
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