Troubles de voisinage : un locataire peut-il agir directement contre le syndicat des copropriétaires ?

Imaginez : vous êtes locataire d'un appartement à Kingersheim, et depuis des mois, des nuisances sonores ou des infiltrations d'eau en provenance des parties communes vous pourrissent la vie. Vous contactez votre bailleur, qui vous renvoie vers le syndicat des copropriétaires. Mais avez-vous vraiment le droit d'attaquer directement ce syndicat ? Cette question, que se posent chaque jour des centaines de locataires en Alsace, a trouvé une réponse claire dans un arrêt de la Cour de cassation du 20 juillet 1988.

En l'espèce, un locataire invoquait les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété pour demander réparation de troubles de jouissance. La Cour a coupé court : sans lien de droit avec le syndicat, le locataire ne peut se prévaloir de ce texte. Seule la voie de la responsabilité pour troubles anormaux de voisinage (article 1240 du Code civil) reste ouverte, mais encore faut-il prouver des faits précis.

Cet arrêt, rendu il y a plus de trente-cinq ans, reste une référence absolue pour tous les litiges entre locataires et syndicats de copropriétaires. Il fixe une limite claire : pas de confusion entre les régimes juridiques. Décryptons-le ensemble, sans jargon inutile.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. X, propriétaire d'un appartement à Guebwiller, loue son bien à un locataire. Ce dernier subit des nuisances répétées : bruits de pas, fuites d'eau, odeurs d'égout. Il se tourne d'abord vers son bailleur, qui lui répond que les problèmes viennent des parties communes, donc de la copropriété. Le locataire décide alors d'assigner directement le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Mulhouse, en se fondant sur l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Son argument : le syndicat a l'obligation d'assurer la conservation de l'immeuble et de respecter la destination des parties communes. En ne réparant pas les désordres, il aurait manqué à ses devoirs. Le locataire réclame des dommages-intérêts pour le préjudice de jouissance subi.

Le syndicat se défend en rappelant que le locataire n'est pas copropriétaire : il n'a aucun lien contractuel avec le syndicat. La loi de 1965 régit les rapports entre copropriétaires, pas ceux avec les occupants. Le tribunal de Mulhouse donne raison au syndicat : le locataire est irrecevable à agir sur ce fondement. Ce dernier se pourvoit en cassation.

La Cour de cassation, dans son arrêt du 20 juillet 1988 (n°87-11.478), confirme la décision. Elle précise que le locataire, n'ayant aucun lien de droit avec le syndicat, ne peut invoquer les dispositions de la loi de 1965. Mais la question reste : pouvait-il agir sur un autre fondement ?

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

Les juges de la Cour de cassation ont raisonné en deux temps. D'abord, ils rappellent que la loi du 10 juillet 1965 fixe les droits et obligations des copropriétaires entre eux. Le syndicat des copropriétaires est une personne morale qui représente l'ensemble des copropriétaires. Un locataire, simple occupant, n'est pas partie à ce contrat de copropriété. Il ne peut donc pas se prévaloir des articles de cette loi, sauf à démontrer un préjudice direct lié à un manquement du syndicat à ses obligations légales — ce qui n'était pas le cas ici.

Ensuite, la Cour examine si le locataire pouvait agir sur le fondement de la responsabilité civile pour troubles anormaux de voisinage. Cette théorie, issue de la jurisprudence (et non d'un texte précis), permet à toute personne de demander réparation si elle subit des nuisances excédant les inconvénients normaux du voisinage. Mais attention : le locataire doit alléguer des faits précis démontrant l'anormalité des troubles. Dans cette affaire, le locataire n'avait fourni aucune indication concrète sur la nature, l'intensité ou la durée des nuisances. Il n'avait pas non plus démontré que le syndicat avait commis une faute (par exemple, en ne réalisant pas des travaux nécessaires).

La Cour de cassation valide donc le raisonnement des juges du fond : en l'absence d'allégations suffisantes, le locataire ne peut pas engager la responsabilité du syndicat. Elle ne crée pas de nouveau droit, mais rappelle une règle déjà bien établie. Cette décision est une confirmation de la jurisprudence constante.

Notons que la Haute juridiction aurait pu, dans un élan de protection du locataire, admettre une action directe. Mais elle a préféré maintenir la distinction entre copropriétaire et occupant, préservant ainsi la sécurité juridique des syndicats. Une question se pose : cette solution est-elle toujours d'actualité en 2025 ?

Ce que ça change pour vous — concrètement

Si vous êtes locataire à Kingersheim ou ailleurs, cette décision signifie que vous ne pouvez pas attaquer le syndicat des copropriétaires directement sur le fondement de la loi de 1965. En revanche, si vous subissez des troubles de voisinage anormaux (bruits excessifs, odeurs, dégradations), vous pouvez toujours agir sur le fondement de la responsabilité civile (article 1240 du Code civil). Mais il faudra prouver trois éléments : un trouble anormal (qui dépasse les inconvénients ordinaires du voisinage), un préjudice personnel, et un lien de causalité. Exemple concret : à Guebwiller, un locataire a obtenu 1 500 € de dommages-intérêts après avoir démontré que des infiltrations d'eau dans sa salle de bains duraient depuis six mois malgré les signalements au syndic.

Pour les propriétaires bailleurs, cette décision est plutôt rassurante : vous n'êtes pas systématiquement responsables des problèmes de copropriété. Mais vous devez informer votre locataire des recours possibles et, si vous êtes copropriétaire, faire pression sur le syndic pour qu'il agisse.

Pour les copropriétaires, attention : si vous êtes à l'origine des troubles (par exemple, vos travaux génèrent des nuisances), le locataire peut vous attaquer directement, vous, en tant que voisin, sur le fondement des troubles anormaux. Le syndicat, lui, ne sera mis en cause que si la nuisance provient des parties communes.

En pratique, si vous êtes locataire et que vous subissez des nuisances, adressez-vous d'abord à votre bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. Si rien ne bouge, vous pouvez saisir le tribunal judiciaire de Mulhouse pour troubles de voisinage. Attention au délai de prescription : l'action se prescrit par cinq ans à compter de la manifestation du trouble.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Pour les locataires : constituez un dossier de preuves dès les premières nuisances. Conservez un journal de bord des incidents (dates, heures, description), prenez des photos ou vidéos, recueillez des attestations de voisins. Plus vos preuves sont solides, plus vous aurez de chances d'obtenir réparation, que ce soit contre le bailleur ou directement contre le syndicat.
• Pour les bailleurs : informez votre locataire par écrit des procédures à suivre. Remettez-lui une notice expliquant qu'en cas de problème lié aux parties communes, il doit vous contacter, vous, et non le syndic. Vous transmettrez ensuite au syndic. Cela évite les actions mal orientées.
• Pour les copropriétaires : veillez à ce que le syndic agisse rapidement. Si un locataire se plaint de nuisances provenant des parties communes, demandez au syndic de faire intervenir une entreprise dans les meilleurs délais. Un défaut d'entretien peut engager la responsabilité du syndicat.
• Pour tous : en cas de litige, consultez un avocat spécialisé en droit immobilier. Une simple lettre de mise en demeure peut suffire à débloquer la situation. Maître Zakine, avocate à Paris et intervenant dans toute la France, peut vous assister par visioconférence ou en cabinet.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cet arrêt de 1988 s'inscrit dans une lignée constante. Déjà, la Cour de cassation avait jugé, dans un arrêt du 14 janvier 1976, que le locataire n'a pas d'action directe contre le syndicat sur le fondement de la loi de 1965. Plus récemment, un arrêt du 12 septembre 2019 (n°18-20.021) a confirmé que le locataire peut agir contre le syndicat sur le terrain de la responsabilité délictuelle (article 1240) s'il prouve une faute du syndicat, par exemple un défaut d'entretien des parties communes. La tendance est donc à une ouverture prudente : pas d'action directe « automatique », mais une possibilité réelle si les faits sont établis.

En 2025, le droit de la copropriété a évolué avec la loi ALUR de 2014 et l'ordonnance de 2019, mais le principe de l'arrêt de 1988 reste inchangé. Le législateur n'a pas souhaité créer un lien de droit direct entre locataire et syndicat, estimant que le bailleur est l'interlocuteur naturel. Une proposition de loi de 2022 visant à faciliter l'action des locataires contre les syndicats n'a pas abouti. Pour l'avenir, il est possible que la jurisprudence évolue si les troubles deviennent plus fréquents (notamment avec la multiplication des locations Airbnb), mais rien n'est moins sûr.

Ce que vous devez retenir absolument

FAQ pratique

• Puis-je attaquer le syndicat des copropriétaires en tant que locataire ? Oui, mais uniquement sur le fondement de la responsabilité pour troubles anormaux de voisinage (article 1240 du Code civil), et à condition de prouver des faits précis. Vous ne pouvez pas invoquer la loi de 1965.
• Que dois-je faire si je subis des nuisances des parties communes ? 1) Signalez-le à votre bailleur par écrit. 2) Si le bailleur ne réagit pas, mettez en demeure le syndicat par lettre recommandée (vous pouvez demander à votre bailleur de le faire). 3) En cas d'échec, saisissez le tribunal judiciaire.
• Quel est le délai pour agir ? L'action en responsabilité pour troubles de voisinage se prescrit par cinq ans à compter de la date à laquelle vous avez eu connaissance du trouble. Ne tardez pas.
• Puis-je obtenir des dommages-intérêts ? Oui, si vous prouvez un préjudice (perte de jouissance, frais médicaux, etc.). Les montants varient : de quelques centaines d'euros pour des nuisances légères à plusieurs milliers pour des troubles graves sur plusieurs mois.
• Mon bailleur peut-il être tenu responsable à ma place ? Non, le bailleur n'est responsable que s'il a commis une faute personnelle (ex : ne pas transmettre vos réclamations au syndic). En général, il est votre intermédiaire obligé.

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