参考判决： cc • N° 87-11.478 • 1988-07-20 • 查看判决 →
想象一下：您是金格斯海姆（Kingersheim）一套公寓的租户，数月来，公共区域的噪音或渗水问题让您苦不堪言。您联系房东，房东却让您去找共有物业协会。但您真的有权直接起诉该协会吗？这个问题每天困扰着阿尔萨斯（Alsace）成百上千的租户，而法国最高法院1988年7月20日的一项判决给出了明确答案。
在本案中，一名租户援引1965年7月10日关于共有物业（copropriété）的法律规定，要求赔偿使用权损失。法院果断驳回：由于租户与协会无法律联系，不能依据该法律主张权利。唯一可行的途径是基于异常邻里妨害责任（民法典第1240条），但必须证明具体事实。
这项三十多年前作出的判决，至今仍是租户与共有物业协会之间所有纠纷的绝对参考。它划定了明确界限：不得混淆不同法律体系。我们一起解读，无需赘述。
事实：每日可见的故事
X先生是盖布维莱尔（Guebwiller）一套公寓的业主，将其出租给一名租户。该租户遭受反复滋扰：脚步声、漏水、下水道异味。他首先联系房东，房东回应问题源自公共区域，因此属于共有物业。租户随后决定直接向米卢斯（Mulhouse）大审法院（tribunal de grande instance）起诉共有物业协会，依据1965年7月10日法律第14条。
他的论点：协会有义务确保建筑物保存并尊重公共区域用途。未修复损坏即违反义务。租户要求赔偿所遭受的使用损失。
协会辩称，租户并非共有业主（copropriétaire）：与协会无合同关系。1965年法律调整共有业主之间的关系，而非与居住者之间的关系。米卢斯法院支持协会：租户的起诉基于该法律依据不可受理。租户提起上诉。
最高法院在1988年7月20日的判决（编号87-11.478）中确认了该决定。它明确指出，租户与协会无法律联系，不能援引1965年法律的规定。但问题依然存在：他能否基于其他依据起诉？
法院的推理——解析
最高法院的法官分两步推理。首先，他们重申1965年7月10日法律规定了共有业主之间的权利和义务。共有物业协会是代表全体共有业主的法人。租户作为单纯居住者，并非该共有合同的当事方。因此，他不能援引该法律的条款，除非能证明因协会违反法定义务而遭受直接损害——但本案并非如此。
其次，法院审查租户能否基于异常邻里妨害的民事责任提起诉讼。这一理论源于判例（而非具体法条），允许任何人在遭受超出正常邻里不便的滋扰时要求赔偿。但注意：租户必须主张具体事实以证明妨害的异常性。在本案中，租户未提供关于滋扰性质、强度或持续时间的任何具体信息。他也未证明协会有过错（例如，未进行必要维修）。
因此，最高法院认可了下级法院的推理：由于缺乏充分主张，租户不能追究协会的责任。它并未创设新权利，而是重申了既定规则。该判决是对一贯判例的确认。
值得注意的是，最高司法机构本可出于保护租户的考虑，允许直接诉讼。但它选择维持共有业主与居住者之间的区分，从而维护了协会的法律确定性。问题在于：这一解决方案在2025年是否仍然适用？
对您的实际影响
如果您是金格斯海姆或其他地方的租户，该判决意味着您不能直接依据1965年法律起诉共有物业协会。但若您遭受异常邻里妨害（过度噪音、异味、损坏），您仍可基于民事责任（民法典第1240条）起诉。但需证明三个要素：异常妨害（超出普通邻里不便）、个人损害以及因果关系。具体案例：在盖布维莱尔，一名租户证明其浴室渗水持续六个月，尽管已向协会报告，最终获得1500欧元损害赔偿。
对于出租业主，该判决令人放心：您不必对共有物业问题自动负责。但您必须告知租户可能的救济途径，并且如果您是共有业主，应向协会施压以采取行动。
对于共有业主，注意：如果您是滋扰的源头（例如，您的装修产生噪音），租户可直接基于异常妨害起诉您个人。协会仅在滋扰源自公共区域时才会被追究。
实践中，如果您是租户并遭受滋扰，首先通过挂号信附回执联系您的房东。若无进展，您可向米卢斯司法法院（tribunal judiciaire）提起邻里妨害诉讼。注意诉讼时效：自妨害显现之日起五年。
避免此类纠纷的四点建议
- 对于租户：从初次滋扰起即收集证据。保存事件日志（日期、时间、描述），拍照或录像，收集邻居证词。证据越充分，您获得赔偿的机会越大，无论是针对房东还是直接针对协会。
- 对于房东：书面告知租户应遵循的程序。向其提供说明，告知若出现公共区域问题，应联系您而非协会。您再转告协会。这可以避免错误导向的诉讼。
- 对于共有业主：确保协会迅速行动。若租户投诉公共区域滋扰，要求协会尽快安排维修。维护缺失可能导致协会承担责任。
- 对于所有人：发生纠纷时，咨询房地产专业律师。一封简单的催告函可能足以解决问题。Zakine律师，巴黎执业，业务覆盖全法，可通过视频会议或事务所提供协助。
深化：相关判例与演变
1988年的判决属于一贯的判例系列。早在1976年1月14日，最高法院即已判决租户不能基于1965年法律对协会提起直接诉讼。更近期的2019年9月12日判决（编号18-20.021）确认，租户若证明协会有过错（例如公共区域维护缺失），可基于侵权责任（第1240条）起诉协会。趋势是谨慎开放：没有“自动”直接诉讼，但若事实成立，则存在真实可能性。
2025年，共有物业法律随着2014年ALUR法律和2019年法令有所演变，但1988年判决的原则保持不变。立法者未希望在租户与协会之间建立直接法律联系，认为房东是自然中介。2022年一项旨在便利租户起诉协会的法律提案未获通过。未来，若滋扰变得更加频繁（尤其是随着Airbnb租赁增加），判例可能演变，但不确定。
您必须记住的要点
实用常见问题解答
- 作为租户，我可以起诉共有物业协会吗？可以，但仅基于异常邻里妨害责任（民法典第1240条），且需证明具体事实。您不能援引1965年法律。
- 若我遭受公共区域滋扰，应如何行动？1) 书面通知房东。2) 若房东无反应，通过挂号信向协会发出催告（可要求房东代发）。3) 若失败，向司法法院提起诉讼。
- 诉讼时效是多久？邻里妨害责任诉讼自您知晓妨害之日起五年。请勿拖延。
- 我能获得损害赔偿吗？可以，若您证明损害（使用损失、医疗费用等）。金额不等：轻度滋扰数百欧元，严重妨害持续数月可达数千欧元。
- 我的房东会代我承担责任吗？不会，房东仅在其个人过错（例如未向协会转达您的投诉）时负责。通常，他是您必须的中介。
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