Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 10-15.891 • 2011-06-08 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor: Sie haben gerade eine Wohnung in Bricquebec, im Département Manche, erworben, in der Hoffnung, sie einige Wochen im Jahr möbliert zu vermieten, um Ihr Einkommen aufzubessern. Sie lesen die Teilungserklärung: Eine Klausel verlangt die diskretionäre Zustimmung der Eigentümerversammlung für jede kurzzeitige möblierte Vermietung. Ihr Projekt scheitert? Nicht unbedingt.
Diese Entscheidung des Kassationsgerichtshofs vom 8. Juni 2011 gibt eine klare Antwort: Eine solche Klausel kann für unwirksam erklärt werden, wenn sie nicht durch den Zweck des Gebäudes gerechtfertigt ist und die Tätigkeit keine Belästigungen verursacht. Mit anderen Worten: Ihre Freiheit, Ihre Immobilie zu vermieten, kann nicht ohne triftigen Grund eingeschränkt werden.
Was bedeutet diese Rechtsprechung konkret für Sie als Eigentümer in Coutances oder anderswo? Tauchen wir ein in die Fakten, die Argumentation der Richter und vor allem, was Sie daraus für die Verteidigung Ihrer Rechte ableiten können.
Der Sachverhalt: Eine alltägliche Geschichte
Herr und Frau X, Eigentümer in einer Wohnungseigentümergemeinschaft in Bricquebec, beschließen, ihre möblierte Wohnung kurzzeitig an Touristen zu vermieten. Die Eigentümergemeinschaft widersetzt sich dem und beruft sich auf eine Klausel der Teilungserklärung, die jede kurzzeitige möblierte Vermietung von einer vorherigen, diskretionären Zustimmung der Eigentümerversammlung abhängig macht.
Die Eheleute X halten diese Klausel für missbräuchlich. Sie reichen Klage beim Tribunal de grande instance von Coutances ein, das ihnen Recht gibt. Die Gemeinschaft legt Berufung ein. Das Berufungsgericht von Caen bestätigt die Aufhebung der Klausel mit der Begründung, sie sei nicht durch den Zweck des Gebäudes gerechtfertigt und die Vermietungstätigkeit habe keine Belästigungen verursacht (Lärm, übermäßiges Kommen und Gehen usw.).
Die Gemeinschaft legt daraufhin Kassation ein. Sie argumentiert, die Klausel sei legitim, um die Ruhe im Gebäude zu bewahren. Der Kassationsgerichtshof weist die Revision jedoch am 8. Juni 2011 zurück und bestätigt die Argumentation der Vorinstanzen.
Die Wendung? Der Gerichtshof stellt fest, dass die Teilungserklärung die Ausübung eines freien Berufs erlaubte, eine Tätigkeit, die ähnliche Unannehmlichkeiten mit sich bringt (Besuche, wechselnde Arbeitszeiten). Diese Inkohärenz hat in der Abwägung eine Rolle gespielt.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützt sich auf Artikel 8 des Gesetzes vom 10. Juli 1965, der bestimmt, dass die Teilungserklärung den Zweck des Gebäudes festlegt, insbesondere hinsichtlich der Nutzung der Sondereigentumsteile. Einschränkungen der Rechte der Eigentümer müssen durch diesen Zweck gerechtfertigt sein. Klar gesagt: Man kann eine Tätigkeit nicht ohne objektiven Grund verbieten, der mit der Natur des Gebäudes zusammenhängt.
Die Richter haben souverän festgestellt, dass die streitige Klausel nicht gerechtfertigt war: Das Gebäude war ein gewöhnliches Wohngebäude ohne besonderen Charakter, der eine so weitreichende Einschränkung erforderte. Zudem hatte die möblierte Vermietung keine konkreten Belästigungen verursacht (Lärm, Nutzung der Gemeinschaftsflächen usw.). Schließlich erlaubte die Teilungserklärung die Ausübung freier Berufe, die vergleichbare Belästigungen mit sich bringen, was die Klausel inkohärent und damit missbräuchlich machte.
Die Entscheidung bestätigt einen Trend in der Rechtsprechung, der die Rechte der Eigentümer schützt: Einschränkungen müssen verhältnismäßig und auf objektive Kriterien gestützt sein. Sie schafft kein absolutes Recht auf saisonale Vermietung, sondern verpflichtet die Gemeinschaften, die Berechtigung ihrer Verbote nachzuweisen.
Anzumerken ist, dass der Kassationsgerichtshof nicht in der Sache selbst entschieden hat, sondern die Argumentation der Vorinstanzen bestätigt hat, die die Tatsachen souverän gewürdigt haben. Dies ist eine wichtige Entscheidung, da sie daran erinnert, dass der Richter die Gültigkeit von Klauseln der Teilungserklärung überprüfen kann.
Was das für Sie konkret ändert
Für vermietende Eigentümer: Wenn Ihre Teilungserklärung eine Klausel enthält, die die kurzzeitige möblierte Vermietung ohne Zustimmung verbietet, können Sie diese Klausel anfechten, wenn sie nicht gerechtfertigt ist. Wenn Sie beispielsweise Eigentümer in Coutances sind und Ihr Gebäude im Stadtzentrum liegt, ohne besonderen Charakter, können Sie argumentieren, dass das Verbot unverhältnismäßig ist. Achtung jedoch: Wenn Ihre Tätigkeit Belästigungen verursacht (Lärm, Schäden), kann die Gemeinschaft sich zu Recht dagegen wehren.
Für nicht vermietende Eigentümer: Sie können sich auch gegen saisonale Vermietungen wehren, wenn sie die Ruhe im Gebäude stören. Sie müssen jedoch das Vorliegen konkreter Belästigungen nachweisen, nicht nur Befürchtungen. Ein einfacher Durchgang von Touristen reicht nicht aus.
Für Erwerber: Lesen Sie vor dem Kauf einer Immobilie in einer Eigentümergemeinschaft die Teilungserklärung sorgfältig. Wenn eine Klausel die saisonale Vermietung verbietet, wissen Sie, dass sie angefochten werden kann, aber es ist besser, vorzubeugen. Holen Sie rechtlichen Rat ein.
Konkretes Beispiel: In Coutances bringt eine Wohnung, die 8 Wochen im Jahr an Touristen vermietet wird, durchschnittlich 4.000 € Mieteinnahmen pro Jahr. Ein ungerechtfertigtes Verbot würde Sie dieses Einkommens berauben. Die Rechtsprechung eröffnet den Weg zu einer Klage, um die Klausel für unwirksam erklären zu lassen.
Vier Tipps zur Vermeidung solcher Streitigkeiten
- Überprüfen Sie die Teilungserklärung vor jeder Vermietung: Identifizieren Sie einschränkende Klauseln und deren Begründung. Ist die Klausel vage (z.B. „Verbot jeder gewerblichen Tätigkeit“), kann sie angefochten werden.
- Dokumentieren Sie das Fehlen von Belästigungen schriftlich: Führen Sie ein Register der Beschwerden (oder deren Fehlen) und der getroffenen Maßnahmen.
