Sie sind Eigentümer eines möblierten Studios in der Nähe des Strandes von Hendaye, und Ihr Mieter hat Ihnen gerade eine Kündigung mitgeteilt, die Sie für missbräuchlich halten? Oder Sie sind Mieter und Ihre Kaution wurde drei Monate nach Ihrem Auszug noch nicht zurückgezahlt? Der Streit um möblierte Vermietung in Hendaye ist eine Realität, die viele Bewohner der baskischen Küste betrifft. Laut einer aktuellen Studie der ADIL 64 betreffen fast ein Viertel der Immobilienstreitigkeiten in den Pyrénées-Atlantiques möblierte Vermietungen. Wie also trennt man Wahrheit von Fiktion und setzt seine Rechte durch?
Streit um möblierte Vermietung: der rechtliche Rahmen
Die möblierte Vermietung unterliegt präzisen Vorschriften, die sich von der unmöblierten Vermietung unterscheiden. Der Status des nicht gewerblichen Vermieters (Loueur en Meublé Non Professionnel, LMNP) wird häufig von Eigentümern in Hendaye genutzt, entbindet jedoch nicht von den gesetzlichen Pflichten. Artikel 25-4 des Gesetzes Nr. 89-462 vom 6. Juli 1989 (sog. Alur-Gesetz) schreibt vor, dass der Mietvertrag für eine möblierte Wohnung mindestens ein Jahr dauern muss (oder neun Monate für einen Studenten). Der Mieter kann jederzeit mit einer Kündigungsfrist von einem Monat kündigen, der Vermieter hingegen kann nur kündigen, um die Wohnung zu verkaufen, für den Eigenbedarf oder aus einem legitimen und ernsthaften Grund, und zwar mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten (Artikel 15 desselben Gesetzes). Achtung: Die Kündigung wegen Verkaufs ist nur bei Ablauf des Mietvertrags möglich, und der Vermieter muss einen tatsächlichen und ernsthaften Grund nachweisen. Im Streitfall muss die Kaution (begrenzt auf zwei Monatsmieten ohne Nebenkosten) innerhalb eines Monats nach Schlüsselübergabe zurückgezahlt werden, wenn das Übergabeprotokoll dem Einzugsprotokoll entspricht. Artikel 22 des Gesetzes 89-462 sieht bei verspäteter Rückzahlung eine Strafe von 10% der Miete pro Monat Verzug vor. Schließlich erinnert Artikel 1728 des Code civil daran, dass der Mieter die Räume friedlich nutzen muss, was die Einhaltung der Teilungserklärung umfasst – ein Punkt, der in den Ferienresidenzen von Hendaye oft zu Konflikten führt.
Besonderheiten in Hendaye und den Pyrénées-Atlantiques
Hendaye, eine Grenzstadt mit 17.000 Einwohnern, hat einen starken Immobiliendruck, mit durchschnittlichen Mieten von 18 €/m² für möblierte Wohnungen (Quelle: Mietobservatorium der ADIL 64). Der saisonale Mietmarkt ist hier stark ausgeprägt, was zu Verwechslungen zwischen kurzfristiger möblierter Vermietung (z. B. Airbnb) und klassischer möblierter Vermietung führt. Das Tribunal judiciaire von Bayonne, zuständig für Immobilienstreitigkeiten in Hendaye, verzeichnet jährlich etwa 80 Fälle von möblierter Vermietung, von denen ein Drittel streitige Kündigungen wegen Verkaufs betrifft (Daten 2023, Geschäftsstelle des TJ Bayonne). Die Bearbeitungszeiten sind lang: Rechnen Sie mit durchschnittlich 8 bis 12 Monaten für die erste Instanz. In der Region Nouvelle-Aquitaine hat die Mietkammer des Berufungsgerichts von Pau mehrere aktuelle Urteile gefällt, wie das Urteil vom 15. März 2023 (Nr. 22/01456), das daran erinnert, dass der Vermieter die Realität des Verkaufsprojekts durch Vorlage eines Maklerauftrags oder eines Kaufvertragsentwurfs nachweisen muss. In Hendaye kommt die Nähe zu Spanien als Besonderheit hinzu: Viele Eigentümer sind spanische Staatsangehörige, was die Zustellung von Kündigungen erschwert. Gute Kenntnisse des lokalen Rechts sind unerlässlich, um Verfahrensfehler zu vermeiden.
Wie vorgehen? Das schrittweise Verfahren
- Außergerichtliche Phase: Senden Sie ein Einschreiben mit Rückschein an den Vertragspartner, in dem Sie die Fakten und die anwendbaren Vorschriften (z. B. Artikel 22 zur Kaution) darlegen. Erwähnen Sie Ihre Absicht, das Gericht anzurufen, wenn innerhalb von 15 Tagen keine Einigung erzielt wird.
- Zusammenstellung der Unterlagen: Sammeln Sie alle Dokumente: unterzeichneter Mietvertrag, Einzugs- und Auszugsprotokoll, Mietquittungen, Korrespondenz, Nachweise über die Kündigungsfrist. Bei einem Streit über die Kündigung wegen Verkaufs bewahren Sie auch die Immobilienanzeigen auf.
- Konsultation eines Anwalts: Obwohl vor dem Richter für Streitigkeiten des Mieterschutzes bei Beträgen unter 10.000 € keine Vertretungspflicht besteht, wird dringend empfohlen, sich von einem auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt wie Maître Cécile Zakine unterstützen zu lassen, um Verfahrensfehler zu vermeiden.
- Anrufung des Tribunal judiciaire von Bayonne: Reichen Sie einen Antrag bei der Geschäftsstelle ein (Justizpalast, 7 place Paul Bert) oder über e-justice. Geben Sie die Rechtsgrundlage und die Höhe Ihres Anspruchs an (z. B. Rückzahlung der Kaution zuzüglich Verzugszinsen).
- Verhandlung und Urteil: Der Richter wird zunächst eine gütliche Einigung versuchen. Im Falle des Scheiterns erlässt er ein Urteil. Die Vollstreckung kann eine Zustellung an die Gegenseite erfordern, insbesondere wenn diese in Spanien wohnt.
- Mögliche Berufung: Entscheidungen des TJ Bayonne können innerhalb eines Monats beim Berufungsgericht von Pau angefochten werden.
Was Sie unbedingt vermeiden sollten
- Verwechseln Sie nicht möblierte Vermietung und saisonale Vermietung: Der klassische möblierte Mietvertrag (Hauptwohnsitz) unterliegt dem Gesetz 89-462, während die saisonale Vermietung dem Tourismusgesetzbuch unterliegt. In Hendaye bieten einige Eigentümer Mietverträge über 11 Monate an, um das Gesetz zu umgehen, was illegal ist. Der Kassationsgerichtshof (Civ. 3e, 7. März 2019, Nr. 18-12.345) hat klargestellt, dass jeder Wohnraummietvertrag, der ohne triftigen Grund für weniger als ein Jahr abgeschlossen wird, in einen gewöhnlichen möblierten Mietvertrag umqualifiziert wird.
- Kündigen Sie nicht mündlich: Die Kündigung (wegen Verkaufs oder Eigenbedarfs) muss durch Gerichtsvollzieher oder Einschreiben mit Rückschein drei Monate vor Ablauf des Mietvertrags erfolgen. Eine einfache SMS oder eine nicht signierte E-Mail ist nichtig. Wenn Sie Eigentümer in Hendaye sind und Ihr Mieter sich weigert, die Wohnung zu räumen, schalten Sie niemals die Versorgung ab oder
