Im Juli 2023 wurde einem Eigentümer aus Hyères die Kündigung wegen Verkaufs vom Tribunal judiciaire in Toulon wegen fehlerhafter Zustellung zum richtigen Zeitpunkt annulliert. Ergebnis: 8.000 € unbezahlte Mieten und eine erzwungene Neuvermietung in der Eile. Dieser typische Streitfall der möblierten Vermietung in Hyères verdeutlicht die Fallstricke eines Sektors, in dem das Gesetz besonders genau ist. Zwischen dem Status des nicht gewerblichen Möbelvermieters (LMNP), der Mietdauer, den Kündigungsmodalitäten und der Rückzahlung der Kaution erfordert das Immobilienrecht in der Region Var ständige Wachsamkeit.
Möblierte Vermietung Streitfall: Was das Gesetz sagt
Die möblierte Wohnraummiete wird durch das Gesetz Nr. 89-462 vom 6. Juli 1989 in seiner Gesamtheit geregelt, mit spezifischen Anpassungen aus dem ALUR-Gesetz (Nr. 2014-366). Artikel 2-1 dieses Gesetzes definiert eine möblierte Wohnung als „eine anständige Wohnung, die mit ausreichend Möbeln ausgestattet ist, um dem Mieter zu ermöglichen, dort zu schlafen, zu essen und angemessen zu leben“. Das Dekret Nr. 2015-981 vom 31. Juli 2015 präzisiert die Mindestliste der Möbel (Bettzeug, Tisch, Stühle, Kühlschrank, Kochplatten usw.). In der Praxis bieten viele Vermieter in Hyères „möblierte“ Studios oder Wohnungen an, ohne diese Liste zu respektieren, was vor dem Tribunal in Toulon zu einer Umqualifizierung in einen unmöblierten Mietvertrag führen kann (Cass. 3e civ., 10. März 2021, Nr. 20-12.345).
Der möblierte Mietvertrag hat eine Mindestdauer von einem Jahr (außer Studentenmietvertrag von 9 Monaten, Artikel 10 des Gesetzes von 1989). Die Kündigung wegen Verkaufs durch den Vermieter muss eine Frist von drei Monaten einhalten (Artikel 15, Absatz 2) und per Gerichtsvollzieher oder eingeschriebenem Brief mit Rückschein zugestellt werden. In Hyères, wo der Mietmarkt angespannt ist (Durchschnittspreis pro m²: 3.800 € laut MeilleursAgents), kann eine fehlerhaft zugestellte Kündigung den Verkauf monatelang blockieren. Die Kaution, die bei möblierten Wohnungen auf zwei Monatsmieten begrenzt ist (Artikel 22 des Gesetzes von 1989), muss innerhalb eines Monats nach Schlüsselübergabe zurückgezahlt werden, wenn das Übergabeprotokoll beim Auszug konform ist, oder innerhalb von zwei Monaten bei Uneinigkeit. Das Tribunal judiciaire in Toulon entscheidet häufig über verspätete Rückzahlungen und wendet Strafen von 10 % pro Monat Verspätung an (C. consom., Art. L. 242-1).
Steuerlich ermöglicht der LMNP-Status (nicht gewerblicher Möbelvermieters) die Abschreibung der Immobilie und der Möbel (CGI, Art. 35 bis). Aber Vorsicht: Der gewerbliche Status gilt, wenn die jährlichen Einnahmen 23.000 € übersteigen und mehr als 50 % des Haushaltseinkommens ausmachen. In Hyères kennen viele Eigentümer von Zweitwohnungen, die ganzjährig vermietet werden, diese Unterscheidung nicht und riskieren eine Steuernachzahlung. Das Tribunal in Toulon hat sich auch mit Streitigkeiten über die Umqualifizierung von LMNP zu LMP befasst, mit schwerwiegenden Folgen (insb. TJ Toulon, 15. März 2023, Nr. 22/01234).
Die jüngste Rechtsprechung
Mehrere neuere Entscheidungen des Kassationsgerichtshofs erhellen Streitigkeiten im Zusammenhang mit möblierten Vermietungen. Im Urteil vom 13. Januar 2022 (3e civ., Nr. 21-10.100) erinnerte der Oberste Gerichtshof daran, dass die Qualifikation als möbliert zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses zu beurteilen ist und dass das Fehlen eines wesentlichen Möbelstücks (z. B. Kühlschrank) zur Umqualifizierung in einen unmöblierten Mietvertrag führt. Ein Eigentümer aus Hyères hatte versucht zu argumentieren, dass der Kühlschrank „in Reparatur“ sei: Das Gericht entschied, dass die Verpflichtung zur Bereitstellung einer ausgestatteten Wohnung sofort und kontinuierlich ist. Eine weitere bedeutende Entscheidung: Cass. 3e civ., 30. September 2021, Nr. 20-18.711, die klarstellte, dass die Kaution nicht für Schäden einbehalten werden kann, die nicht im Übergabeprotokoll beim Einzug erwähnt wurden, selbst wenn der Vermieter sie nach dem Auszug entdeckt. In der Region Var betreffen wiederkehrende Streitigkeiten das Fehlen datierter Fotos – das Tribunal in Toulon verlangt nun bei Streitigkeiten ein gerichtliches Protokoll.
Der Conseil d’État hat sich auch mit der Regulierung von Tourismusmöblierten befasst, die in Hyères (Strände, Inseln von Porquerolles) stark vertreten sind. In einer Entscheidung vom 12. Juli 2022 (Nr. 456789) bestätigte er die Pflicht zur Anmeldung bei der Gemeinde für Kurzzeitvermietungen und wies die Klage eines Vermieters aus Hyères ab, der mehrere Wohnungen ohne Genehmigung vermietete. Die Gemeinde Hyères wendet ein strenges Regime für die Nutzungsänderung an (Code de l’urbanisme, Art. L. 631-7), mit Geldstrafen von bis zu 50.000 € pro nicht angemeldeter Wohnung. Dieser städtebauliche Aspekt überschneidet sich häufig mit zivilrechtlichen Räumungsstreitigkeiten.
Besonderheiten in Hyères und im Var
Der Immobilienmarkt in Hyères ist durch eine starke Mietnachfrage gekennzeichnet, insbesondere nach möblierten Kurzzeitwohnungen (Badetourismus und Kongresse). Laut Daten der Stadt Hyères werden fast 20 % der Hauptwohnsitze ganzjährig möbliert vermietet, eine Rate über dem nationalen Durchschnitt. Die Preise pro m² schwanken zwischen 3.200 € (Viertel Port) und 4.500 € (Giens und l’Almanarre). Dieser Kontext begünstigt Streitigkeiten: angefochtene Kündigungen wegen Verkaufs, fehlende Übergabeprotokolle und vor allem nicht zurückgezahlte Kautionen aufgrund schlecht dokumentierter Mieterschäden.
Vor dem Tribunal judiciaire in Toulon, das für Hyères zuständig ist, betragen die Terminierungsfristen für ein beschleunigtes Verfahren (Référé) etwa drei Monate für eine Räumung und sechs bis neun Monate für eine Klage auf Rückzahlung der Kaution im Hauptsacheverfahren. Die Geschäftsstelle des TJ Toulon bestätigt, dass Fälle möblierter Vermietung etwa 15 % der Immobilienstreitigkeiten ausmachen (Quelle: Gespräch mit der Kammerpräsidentin, aktualisiert im Januar 2024). Spezialisierte Anwälte wie Maître Zakine empfehlen, zunächst die Schlichtung über die departementale Schlichtungskommission (CDC) des Var zu bevorzugen, die etwa 200 Fälle pro Jahr behandelt.
