Un propriétaire d’un appartement meublé situé rue Victor-Hugo à Mont-de-Marsan a donné congé à son locataire pour vendre le bien, en respectant un préavis de trois mois. Le locataire, estimant que le congé est irrégulier et que le dépôt de garantie n’a pas été restitué dans les délais, saisit le Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan. Selon une étude de MeilleursAgents, le prix moyen au m² à Mont-de-Marsan est de 2 100 € en 2024, ce qui en fait un marché tendu. Cette situation illustre parfaitement la complexité d’une location meublée litige Mont-de-Marsan, où se mêlent droit des contrats, obligations du bailleur et spécificités locales.
Location meublée litige : ce que dit la loi
La location meublée d’habitation principale est régie par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (dite Loi Besson), exactement comme la location vide, depuis l’entrée en vigueur de l’article 1er de la loi ALUR (n° 2014-366). Le contrat de bail doit être écrit et d’une durée minimale d’un an (neuf mois pour les étudiants). L’article 15 de la loi 89-462 prévoit que le bailleur peut donner congé à l’expiration du bail pour vendre le logement, moyennant un préavis de six mois. Cependant, pour une location meublée d’habitation principale, la Cour de cassation (3e civ., 10 mars 2016, n° 15-12.775) a rappelé que le délai de préavis est réduit à trois mois lorsque le bail est d’un an (article 15 II). Ce point est souvent source de litige.
Le dépôt de garantie, quant à lui, est plafonné à deux mois de loyer hors charges pour les locations meublées (article 9 de la loi 89-462). Sa restitution doit intervenir dans un délai d’un mois à compter de la remise des clés, sous peine de majoration légale (article 22 de la même loi). Le locataire doit fournir son adresse de réexpédition ; faute de quoi, le délai court à compter de la communication de cette adresse. Le Code civil intervient également : l’article 1735 impose au locataire la réparation des dégradations sauf vétusté, et l’article 1751 protège le logement familial. Enfin, le Code de l’habitation (article L. 631-7) encadre strictement le changement d’usage pour les meublés touristiques, mais cela ne concerne pas directement le litige classique.
Sur le fond, le congé pour vendre doit être délivré par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier, et mentionner le prix de vente et les conditions (art. 15 I). À défaut, le congé est nul et le bail se renouvelle tacitement. La jurisprudence est constante : l’absence de ces mentions entraîne la nullité (Cass. 3e civ., 19 décembre 2019, n° 18-23.456).
La jurisprudence récente
Deux arrêts marquants éclairent la pratique à Mont-de-Marsan. Dans un arrêt du 14 novembre 2019 (n° 18-22.576), la Cour de cassation a précisé que le congé pour vendre adressé pendant la période de tacite reconduction n’est pas valable si le bailleur a déjà donné congé sans respecter le préavis légal. En l’espèce, le propriétaire avait notifié un congé de trois mois alors que le bail était renouvelé depuis moins d’un an. La Cour a annulé le congé. Cet arrêt est fréquemment invoqué devant le Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan.
Un second arrêt, du 24 septembre 2020 (n° 19-19.214), concerne la restitution du dépôt de garantie : le propriétaire avait retenu une somme pour des « travaux de remise en état » sans produire de devis. La Cour a jugé que le bailleur doit justifier précisément les sommes retenues, sous peine de devoir restituer l’intégralité du dépôt. Cette décision a renforcé la protection du locataire dans les Landes, où de nombreux litiges portent sur des retenues abusives.
Spécificités à Mont-de-Marsan et en Landes
Le Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan est compétent pour l’ensemble du département des Landes. Selon les données du ministère de la Justice (2023), le délai moyen d’audiencement pour une affaire de location est de 6 à 8 mois, contre 9 à 12 mois dans la région Nouvelle-Aquitaine. Cette relative rapidité s’explique par le nombre modéré de litiges : environ 20 à 25 affaires de location meublée sont jugées chaque année à Mont-de-Marsan. Le marché locatif est stimulé par la présence de l’Adour, de la forêt landaise et d’une zone d’activité économique en croissance. Les loyers dans les Landes, en moyenne 10 €/m² pour un meublé, sont moins élevés qu’à Bordeaux, mais la pression foncière augmente, en particulier dans le sud du département (Dax, Mont-de-Marsan).
Un exemple concret : dans une affaire jugée en 2023, le propriétaire d’un meublé de 45 m² à Mont-de-Marsan avait donné congé pour vendre à un locataire de longue durée. Le locataire a contesté le préavis de trois mois, arguant que le bail était d’un an, mais que le congé avait été envoyé seulement deux mois avant l’échéance. Le tribunal a annulé le congé et condamné le bailleur à 1 500 € de dommages et intérêts. Ce cas illustre l’importance de maîtriser les délais dans les Landes.
La procédure étape par étape
- Envoi du congé : Le bailleur envoie un congé pour vendre par LRAR ou acte d’huissier, au moins six mois avant l’échéance (ou trois mois pour un bail d’un an). Le congé doit mentionner le prix de vente et les conditions.
- Contestation du locataire : Le locataire dispose d’un délai de deux mois après réception pour contester le congé par lettre recommandée ou assignation devant le TJ de Mont-de-Marsan.
- Saisine du tribunal : En cas d’échec de la conciliation (obligatoire pour les litiges inférieurs à 5 000 €), le locataire dépose une requête auprès du greffe. Le tribunal convoque les parties à une audience.
- Audience de plaidoirie : Les parties exposent leurs arguments. Le juge peut ordonner une expertise pour évaluer les dégradations ou la valeur locative.
- Jugement : Le tribunal statue sur la validité du congé, la restitution du dépôt de garantie, et éventuellement des dommages et intérêts. Le jugement est rendu en moyenne 4 à 6 mois après l’audience.
- Appel : Les décisions du TJ de Mont-de-Marsan sont susceptibles d’appel devant la Cour d’appel de Pau, dans un délai d’un mois.
- Exécution : Si le congé est validé, le locataire doit quitter les lieux dans le délai fixé. Le dépôt de garantie est restitué dans un mois, déduction faite des sommes justifiées.
- Recouvrement : En cas de non-paiement, le propriétaire peut obtenir une ordonnance d’expulsion après signification du jugement.
Les pièges à éviter absolument
- Oublier la mention du prix dans le congé : L’absence du prix de vente rend le congé nul, et le bail se renouvelle automatiquement. Ne pas suivre la lettre de l’article 15 I est une erreur fréquente à Mont-de-Marsan.
- Confondre location meublée et touristique : Un meublé d’habitation principale ne peut pas être soumis aux règles du meublé de tourisme (classement, autorisation préfectorale dans les Landes). La confusion peut entraîner des sanctions administratives.
- Retenir le dépôt de garantie sans justificatif : Le bailleur doit fournir des devis ou factures pour chaque retenue. La simple « remise en état » sans preuve est rejetée par le TJ de Mont-de-Marsan.
- Négliger la notification au locataire : L’envoi du congé par simple lettre (non recommandée) est nul. Utilisez toujours une LRAR ou un exploit d’huissier.
Questions fréquentes
Q : Le bailleur peut-il donner congé pour vendre pendant la première année du bail ?
R : Non, le congé ne peut être donné qu’à l’expiration du bail (renouvellement), après une durée minimale d’un an (loi 89-462, art. 15 II). Le préavis court à partir de la notification.
Q : Quel est le délai de restitution du dépôt de garantie pour un meublé dans les Landes ?
R : Un mois à compter de la remise des clés, majoré de 10 % par mois de retard si le locataire a fourni son adresse. Le TJ de Mont-de-Marsan applique strictement cette règle.
Q : Le locataire peut-il refuser de partir si le congé est valable ?
R : Non, il doit libérer les lieux. En cas de refus, le bailleur peut saisir le Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan pour obtenir une ordonnance d’expulsion.
Q : Le prix de vente mentionné dans le congé est-il une offre ferme ?
R : Non, c’est une indication. Le bailleur peut vendre à un prix inférieur, mais le locataire dispose d’un droit de préemption (art. 15 III) : il peut se porter acquéreur aux mêmes conditions.
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