SCI中的家庭住房：配偶同意的陷阱（法国最高法院民事庭，2018年3月14日）

想象一下：您是通过您的家庭SCI在阿卡雄湾的拉泰斯特德比什（La Teste-de-Buch）拥有一套公寓的业主，并将其出租。有一天，您决定独自出售，未经配偶同意。买卖已签署，款项已到账。但您的配偶发现了这笔交易并惊呼：“这是我们的家庭住房！您不能没有我就出售！”结果：买卖被撤销，买方获得赔偿，而您陷入了法律僵局。

这种情况，我在波尔多的律师事务所里见过好几次。它基于一个简单但棘手的问题：如果房产用作家庭住房，配偶能否单独出售属于SCI的房产？法国最高法院在2018年3月14日第17-16.482号判决中作出了裁决，明确了《法国民法典》第215条（家庭住房保护）的严格条件。

但这对您——业主、租户或投资者——具体意味着什么？如何避免落入这个陷阱？全面解读。

事实：一个每天都会发生的故事

X先生是一家SCI的股东，该SCI在巴黎拥有一套公寓。他实行法定共同财产制。该公寓是家庭住房。X先生未告知其妻子，将公寓出售给另一家SCI。妻子发现买卖后，以违反《法国民法典》第215条（处分家庭住房需夫妻双方同意）为由，起诉丈夫和买方要求宣告买卖无效。

巴黎上诉法院于2017年1月6日驳回了她的请求，认为第215条不适用，因为房产属于SCI，一个与夫妻双方不同的法人实体。妻子向最高法院提起上诉。最高法院撤销了上诉法院的判决，并将案件发回另一上诉法院重审。

转折点？最高法院认为，即使房产由SCI持有，第215条也可能适用，条件是股东配偶对房产拥有居住权，无论是作为股东（章程赋予的使用权）还是通过全体股东的一致决定。在本案中，上诉法院需要核实X先生是否拥有这样的权利。因此，案件在实体上尚未最终裁决，但法律规则已经明确。

法院的推理——详细解析

最高法院依据《法国民法典》第215条第3款（家庭住房保护：夫妻一方不得未经另一方同意处分确保住房的权利）。它明确指出，这种保护扩展到属于SCI的房产，但有一个基本条件：股东配偶必须因股东权利（例如，章程中规定的使用权）或全体股东的一致决定（根据《法国民法典》第1853条和第1854条，这些条款管辖民事公司的集体决策）而被授权占用该房产。

换句话说，仅仅是作为拥有家庭住房的SCI的股东，并不足以触发第215条的保护。配偶必须拥有个人占用该房产的权利。简而言之，如果SCI将房产出租给第三方，或者章程没有赋予股东任何居住权，配偶可以单独出售其股份，甚至让SCI出售房产，而无需配偶同意。

这一推理是对先前判例（特别是最高法院第一民事庭，2009年9月24日，第08-16.712号）的确认，但明确了其范围。最高法院驳回了上诉法院关于SCI的法人资格阻碍第215条适用的论点。它认为，家庭住房的保护是公共秩序，优先于公司形式。

h2>这对您意味着什么——具体来说

如果您是通过SCI拥有用作家庭住房的房产，如果您有居住权，您必须在出售房产或转让股份之前获得配偶的同意。具体例子：在梅里尼亚克（Mérignac），一对已婚夫妇通过一家SCI拥有一栋房屋，其章程规定每位股东都有免费使用权。SCI未经夫妻双方同意出售房屋，该买卖无效。相反，如果SCI将房产出租给第三方，股东配偶可以未经授权出售其股份。

对于买方，注意：在购买属于SCI的房产之前，请核实卖方是否已婚以及该房产是否为家庭住房。如果是，要求提供配偶的书面同意。否则，买卖可能在5年内被撤销（相对无效诉讼的时效）。

对于租户，这一决定没有直接影响，但可能影响您租约的稳定性：如果买卖被撤销，新所有者（原SCI）仍然是所有者，您的租约继续有效。

如果您处于这种情况，您必须迅速行动。如果您的配偶未经您同意出售了房产，您有5年时间从出售之日起提起诉讼要求撤销。诉讼费用可能达到3,000至5,000欧元，但所涉利益通常更高（房产价值）。

避免此类纠纷的四个建议

• 制定清晰的SCI章程：明确股东是否有居住权。如果您想保护家庭住房，请注明任何已婚股东不得未经其配偶同意转让其股份或房产。
• 始终获得配偶的书面同意：在出售任何构成家庭住房的房产之前，即使房产在SCI名下，也要让非股东配偶签署授权书。简单的电子邮件可能就足够，但公证书更安全。
• 核实卖方的婚姻状况：如果您从SCI购买房产，请询问转让人是否已婚以及该房产是否是家庭住房。如有疑问，要求出具非家庭占用证明。
• 在进行任何敏感交易前咨询律师：例如配偶之间的买卖、股份赠与、社会权利转让。在我的实践中，我遇到过一些案件，仅仅因为一个被遗忘的手续就给当事人造成了数万欧元的损失。

深入探讨：相关判例与演变

这一决定属于保护家庭住房的系列判例。早在2009年9月24日的判决（第08-16.712号）中，最高法院就裁定第215条适用于拥有家庭住房的SCI的股份转让，因为转让等同于处分房产。更近期，2020年11月4日的判决（第19-16.350号）明确，即使SCI是所有者，非股东配偶也可以请求撤销买卖，如果股东配偶拥有居住权。

趋势很明确：法官优先保护家庭住房而非公司形式。但注意：这种保护仅在交易当天该房产确实是家庭住房时才适用。第二居所或出租房产不在此列。很少有人知道，仅仅有一个需要抚养的孩子是不够的：夫妻必须实际居住在该处。

未来，可以预期判例将继续将这种保护扩展到更复杂的公司形式（例如，控股公司）。因此，业主必须加倍警惕。

关键要点

1. 第215条何时适用于SCI？ 如果股东配偶对房产拥有居住权，无论是通过章程还是全体股东的一致决定，则适用。
2. 如果买卖已经发生且未经同意，该怎么办？ 在5年内提起诉讼要求撤销。收集证据（买卖合同、婚姻状况、房产占用情况）。
3. 我可以未经配偶同意出售我的SCI股份吗？ 如果房产不是家庭住房，或者您没有居住权，则可以。
4. 买方的风险是什么？ 即使您是善意的，买卖也可能被撤销。您将获得价款退还，但不包括费用。
5. 如何确保买卖安全？ 让配偶签署授权书，或者证明该房产不是家庭住房（宣誓声明）。

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