Referenzentscheidung: cc • Nr. 84-10.310 • 1985-05-29 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Lagny-sur-Marne, die seit Jahrzehnten unter dem Regime des Gesetzes von 1948 vermietet ist. Ein Mieter zieht aus, Sie schließen einen neuen Mietvertrag mit einem anderen Bewohner. Plötzlich verlangt dieser neue Mieter eine „gesetzliche“ Miete, die weit unter der Miete liegt, die Sie zuvor erhalten haben. Sie fragen sich: Hat er dazu das Recht? Die Antwort ist nicht so einfach. Diese Entscheidung des Kassationsgerichtshofs von 1985 klärt einen entscheidenden Punkt: Der Auszug eines durch Artikel 3-quinquies geschützten Mieters befreit die Wohnung nicht automatisch aus dem Korsett des Gesetzes von 1948. Damit die Räumlichkeiten aus dem Anwendungsbereich fallen, müssen die Bedingungen des Dekrets vom 29. September 1962 strikt eingehalten werden. Ein Urteil des Berufungsgerichts Paris, das das Gegenteil entschieden hatte, wird aufgehoben.
Der Sachverhalt: eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Herr X ist Eigentümer einer Wohnung in Lagny-sur-Marne, die dem Gesetz vom 1. September 1948 unterliegt. Dieses Gesetz schützt Mieter, deckelt die Mieten und bietet große Stabilität. Der erste Mieter, Herr Y, hatte einen Mietvertrag nach Artikel 3-quinquies dieses Gesetzes, der Räumlichkeiten zu Wohnzwecken betrifft, die vor 1948 gebaut wurden. Eines Tages zieht Herr Y aus. Herr X vermietet die Wohnung dann an einen neuen Mieter, Frau Z. Doch Überraschung: Frau Z stellt fest, dass die verlangte Miete höher ist als die gesetzliche Miete, die nach dem Gesetz von 1948 berechnet wurde. Sie ruft die Schlichtungskommission an und dann das Amtsgericht, um die Miete auf den gesetzlichen Betrag festsetzen zu lassen. Herr X widersetzt sich: Seiner Meinung nach hat der Auszug des vorherigen Mieters (Herr Y) die Räumlichkeiten aus dem Anwendungsbereich des Gesetzes von 1948 entlassen, und er ist frei, die Miete nach Belieben festzulegen. Gibt das Amtsgericht Meaux ihm recht? Nein. Der Fall geht bis zum Berufungsgericht Paris, das am 16. Februar 1983 dem Eigentümer recht gibt: Die Räumlichkeiten unterliegen nicht mehr dem Gesetz von 1948. Frau Z legt Kassation ein. Der Kassationsgerichtshof muss entscheiden: Reicht der Auszug eines 3-quinquies-Mieters aus, um die Wohnung aus dem Gesetz von 1948 zu entlassen?
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof hebt in seinem Urteil vom 29. Mai 1985 das Urteil des Berufungsgerichts Paris auf. Er stützt sich auf Artikel 3-sexies des Gesetzes vom 1. September 1948. Dieser Artikel sieht vor, dass für bestimmte Räumlichkeiten (insbesondere solche, die unter Artikel 3-quinquies fallen) das Ausscheiden aus dem Anwendungsbereich des Gesetzes nur unter den Bedingungen eines Dekrets, hier des Dekrets vom 29. September 1962, erfolgen kann. Das Berufungsgericht hatte jedoch angenommen, dass der bloße Auszug des Mieters mit einem 3-quinquies-Mietvertrag ausreicht, um die Räumlichkeiten vom Gesetz von 1948 zu befreien. Schwerer Fehler! Der Kassationsgerichtshof erinnert daran, dass der zweite Absatz von Artikel 3-sexies das Ausscheiden an präzise Bedingungen knüpft: Insbesondere müssen die Räumlichkeiten frei von jeder Nutzung sein, und der Eigentümer muss seinen Willen, nicht mehr unter dem Regime des Gesetzes von 1948 zu vermieten, in den vom Dekret vorgesehenen Formen bekundet haben. Im vorliegenden Fall war nichts dergleichen geschehen. Das Berufungsgericht hat daher das Gesetz verletzt. Die Entscheidung bestätigt die Strenge des Ausnahmeregimes: Das Gesetz von 1948 ist zwingendes Recht, und sein Ausscheiden ist streng geregelt. Die Tatsachenrichter können nicht willkürlich entscheiden, dass eine Räumlichkeit aus dem Anwendungsbereich gefallen ist.
Was das für Sie konkret ändert
Für Vermieter: Achtung! Wenn Sie eine Wohnung vermieten, die dem Gesetz von 1948 unterliegt, macht der Auszug eines Mieters (auch eines mit 3-quinquies-Mietvertrag) Sie nicht automatisch frei, eine neue Miete festzulegen. Sie müssen prüfen, ob die Räumlichkeiten die Ausscheidensbedingungen des Dekrets von 1962 erfüllen. In Villeparisis beispielsweise riskiert ein Eigentümer, der eine Wohnung nach dem Auszug eines 3-quinquies-Mieters ohne Einhaltung dieser Formalitäten neu vermietet, eine Klage auf Festsetzung der gesetzlichen Miete und Rückzahlung von Überzahlungen für drei Jahre. Für Mieter: Wenn Sie in eine Wohnung einziehen, die zuvor dem Gesetz von 1948 unterlag, und Ihr Vermieter eine höhere Miete als die gesetzliche verlangt, können Sie diese anfechten. Fragen Sie ihn, ob er das Ausscheidensverfahren eingehalten hat. Wenn nicht, wenden Sie sich an die Schlichtungskommission und dann an den Richter. Für Käufer: Prüfen Sie vor dem Kauf eines Gebäudes den Status der Räumlichkeiten. Eine Wohnung, die unter dem Gesetz von 1948 stand, kann auch nach mehreren Mieterwechseln weiterhin unter diesem Gesetz stehen, wenn die Ausscheidensverfahren nicht ordnungsgemäß durchgeführt wurden. Konkretes Beispiel: In Lagny-sur-Marne kann ein Gebäude mit 10 Wohnungen, das für 1,2 Millionen Euro gekauft wurde, 30 % seines Wertes verlieren, wenn das Gesetz von 1948 weiterhin gilt, da die Mieten gedeckelt sind.
Vier Tipps, um solche Streitigkeiten zu vermeiden
- Konsultieren Sie den Text des Dekrets vom 29. September 1962: Bevor Sie eine leere Wohnung neu vermieten, prüfen Sie, ob sie dem Gesetz von 1948 unterliegt und ob die Ausscheidensbedingungen erfüllt sind. Verlassen Sie sich nicht auf bloße Vermutungen.
- Lassen Sie eine Diagnose von einem Fachanwalt erstellen: Ein Anwalt für Immobilienrecht (wie Maître Zakine) kann den Status der Räumlichkeiten analysieren und Ihnen das weitere Vorgehen erläutern. In Villeparisis habe ich Eigentümer gesehen, die Tausende von Euro verloren haben, weil sie diesen Schritt vernachlässigt haben.
- Halten Sie die Ausscheidensformalitäten ein: Wenn Sie der Meinung sind, dass die Räumlichkeiten nicht mehr dem Gesetz von 1948 unterliegen, lassen Sie durch einen Gerichtsvollzieher feststellen, dass die Wohnung leer steht, und teilen Sie Ihre Absicht mit, das Gesetz nicht mehr anzuwenden. Bewahren Sie alle Nachweise auf.
- Im Zweifel setzen Sie eine gesetzliche Miete fest: Anstatt das Risiko eines Rechtsstreits einzugehen, bieten Sie eine Miete an, die dem gesetzlichen Niveau entspricht.
