1965年7月10日法（Loi du 10 juillet 1965）：住宅小区能否变为共同所有权（copropriété）？

巴黎，1966年夏。一个住宅小区的业主们召开全体大会。所有人到齐。他们一致决定，将共同利益——道路、绿地、管网——的管理委托给一个受1965年7月10日法（loi du 10 juillet 1965）规管的共同所有权业主联合会（syndicat de copropriété）。然而，十年前起草的小区规章制度（cahier des charges）曾提及组建一个经批准的业主协会（association syndicale autorisée）。这一条款从未得到落实。三十年后，一位新业主质疑该联合会的存在，并对大会决议提起诉讼。困扰着7500万与共同所有权相关的法国人的问题很简单：能否通过共同协议，选择不同于最初设想的另一种管理模式？

1993年12月15日，最高法院（Cour de cassation）作出一项至今仍有回响的判决。它驳回了再审申请，确认了业主们的选择。其理由精准如手术刀，重申了房地产法的一项基本原则：若无相反约定创设不同的组织，1965年7月10日法完全适用于那些除土地、共有设施和服务外，还包含已建成或未建成地块、且这些地块属于私有产权（droits de propriété privatifs）的房地产综合体。这为数千个实际上作为共同所有权管理的住宅小区提供了法律保障。

该判决对您的财富有何启示？一个不自知的住宅小区会面临何种风险？如何规避混合身份的陷阱？我们将从案件事实入手，剖析这些关键问题，并提炼出直接适用于您处境的实用建议，无论您是巴黎市区的业主，还是近郊的业主。

事实：一个每天都会发生的故事

在首都腹地，一个住宅小区于1950年代诞生。规章制度——这份确定各业主之间生活与管理规则的合同文件——明确规定了应设立一个经批准的业主协会（ASA），该组织负责管理共用设施并可征收费用。但十年过去，该ASA从未成立。既无向省政府（préfecture）申报，也无部委批准，更无共同预算。

1966年8月6日，业主们意识到道路日益破损、绿地需要定期养护，便主动采取行动。他们在全体大会上通过了一项历史性决议：今后，他们的共同利益将遵照1965年7月10日法，由共同所有权业主联合会管理。表决全票通过。所有地块的业主，无论已建或未建，都批准了这一转变。费用得以确定，一名志愿管理人（syndic bénévole）被指定，集体生活开始有序运行。

但三十年后，争议出现。一位新业主，或许因不满某一对其不利的决议，将联合会诉至巴黎大审法院（tribunal de grande instance de Paris）。其论据是：规章制度规定了ASA，而非共同所有权。因此，联合会属非法，其主持下作出的所有决定——费用表决、催缴款、工程——均应无效。利害关系重大。若法官支持其主张，整个组织将崩塌，可能涉及返还费用，并留下未来的法律真空。

巴黎上诉法院（cour d'appel de Paris）不以为然。它指出，ASA从未存在，且1966年的全体大会以全体一致方式，有效地以共同所有权制度替代了协会制度。不满的业主遂向最高法院提起再审（pourvoi en cassation）。他指责法官未能从规章制度中得出应有结论，认为规章制度被违反。案件摆到了高等法院面前。

法院的推理——拆解

最高法院第三民事庭（troisième chambre civile）立场明确。它首先重述1965年7月10日法的适用范围：该法调整“除土地、共用设施和服务外，还包含已建或未建地块、且这些地块属于私有产权的房地产综合体”（该法第一条）。本案中，巴黎的住宅小区完全符合此定义。私有地块，共用部分（道路、管网、绿地）：共同所有权的全部要素齐备。

接着，法院明确一个关键点：该法定制度“在无相反约定创设不同组织时”适用。换言之，业主们完全可以另选结构，例如ASA（当时依据1865年6月21日法）或自由业主协会（ASL，现在由2004年7月1日条例（ordonnance du 1er juillet 2004）规管）。但这种相反约定必须真实存在。然而，法官强调，规章制度仅限于提及ASA，从未真正设立过一个。无论是自由还是经批准的业主协会，均未产生。

在此情况下，上诉法院正确地认为，1966年8月6日业主全体大会的一致投票已将共同利益管理委托给受1965年法调整的联合会。最高法院认可这一分析：它判定该决定未违反规章制度，因为后者并不抵触此演变，尤其是业主们只是行使合同自由，采用了共同所有权地位。更有力的是，法院指出此修改未改变费用的性质——仅其征收与管理方式发生了变化。

这一推理确立了一种务实的判例。这并非革命，而是一次庄严的确立：1965年法对所有混合型房地产综合体起着“安全网”作用。若未组织其他形式，该法即强制适用。而若形成一致共识转向该法，法院将予认可，只要不损害第三方权利，且义务性质未发生根本变动。

对您的具体影响

对于独栋住宅小区的业主，影响立竿见影。若您所在的巴黎街区拥有私人道路、共用绿地或公共照明，您可能已在不知不觉中受共同所有权制度约束。这意味着，一个共同所有权业主联合会（syndicat des copropriétaires）理当存在，并配有管理人（专业或志愿）、年度全体大会（需召集、议程、多数规则）、预算预案及按严格规则表决费用。

许多人所不知的是，在缺乏结构化的替代组织——如经正式申报的ASL、有省长令的ASA——的情况下，共同所有权法律默认适用。这可能会对您不利。例如，一个不满的共同所有权人可能要求按法定形式召开大会，并对未经预先表决的支出提出异议。法院会支持他，正如巴黎上诉法院2012年3月22日的一份判决（RG n° 10/08945）所彰显的那样，该判决撤销了一个非正规管理的住宅小区中的催缴款。

反之，该判决保护全体一致的集体决定。设想一下：您住在巴黎16区一个有15座房屋的小区，建于1970年代。规章制度曾提及ASL，但从未落实。2020年，您在大会上一致决定转为共同所有权制度，以获得更清晰的规则。该决定将有效，新业主多年后不能推翻。法律安全性得到加强。

然而，在此类集合体中出售或购买房产时，需保持警惕。最近，在巴黎市区一次购房中，我建议一位准备签字的客户，目标是一套住宅小区的房屋。卖方声称“没有任何费用”。实际上，共同所有权从未规范化，但每年都会为道路养护进行催缴。我们要求在出售前纠正此情况。否则，我的客户将继承一个有争议的局面，以及此前虽未受质疑但可能被质疑的费用。

规避此类纠纷的四个建议

• 核查您小区的身份。重读规章制度，并询问市政府或地产公告部门（service de la publicité foncière）。是否已公告ASL或ASA？若否，法律上是否存在共同所有权联合会？若无任何规范，请采取行动。
• 若您是事实上的共同所有权管理，请规范化。制定共同所有权规约（règlement de copropriété），并申报联合会。2014年3月24日ALUR法（loi ALUR du 24 mars 2014）要求所有共同所有权必须在国家登记册注册。这是一项保护您的义务。
• 任何管理方式的变更均需全体一致通过。若业主们想从ASL转向共同所有权（或相反），表决必须获得全体同意。除非规章制度另有规定，简单多数不足以通过。详细的会议记录必不可少。
• 购买时若有疑问，加入中止条款。要求提供所有与共用部分管理相关的文件，并将出售以情况得到规范为条件。这将为您省去诸多麻烦。一位巴黎公证人可协助您。

深入：关联判例与发展

1993年12月15日的判决属于一个连贯的判例趋势。此前，最高法院1991年11月27日的一份判决（再审号90-13.818）已确认，只要符合1965年法第一条的条件，共同所有权制度完全适用于集体建筑物，包括住宅小区。更近期的，普罗旺斯地区艾克斯上诉法院（cour d'appel d'Aix-en-Provence）2018年5月16日（RG n° 16/14807）判定，缺乏公告的共同所有权规约并不妨碍认定事实上的联合会，只要业主们多年来以共同所有权人身份行事。

这一判例的稳定性令人安心。它表明法官倾向于以集体组织的现实优先于形式主义。未来，2018年11月23日Elan法（loi Elan du 23 novembre 2018）简化了某些工程的多数规则，可能激励更多小区采纳被视为更灵活的共同所有权地位。但请注意：一旦跨越此步，若无全体一致，回头将很困难。

要点

常见问题

我的小区既无ASL也无共同所有权联合会：我该怎么办？
您应立即规范化。根据1993年判决，共同所有权法默认适用。设立联合会，选举管理人，投票通过预算。否则，您将面临费用异议或转售时的困难。

我能质疑二十年前由不合规大会投票通过的费用吗？
判例确认过去的一致决定，即便年代久远，只要未改变费用性质。但非正规的表决（无召集、多数不足）可被撤销。无效诉讼时效为决议作出之日起五年（1965年7月10日法第42条）。超过此期限，费用被视为终局。

将小区规范为共同所有权的成本是多少？
主要费用包括公证人起草共同所有权规约（介于1500至3000欧元）、登记注册（免费但耗时），以及可能指定专业管理人（每份额每月10至20欧元）。这些费用由业主们分摊。

能将ASL转为共同所有权吗？
可以，但需遵守ASL解散程序（按其章程规定的多数表决）并随之设立共同所有权联合会。若ASL章程允许，不一定需要全体一致，但为避免任何纠纷，强烈建议获得全体同意。

共同所有权相对于ASL有何优势？
共同所有权提供更完备的法律框架（保险义务、工程基金、明确的多数规则），并通过Carrez法（loi Carrez）为买受人提供更佳保护。ASL更灵活，通常更适合小型小区。选择取决于习惯和集合体规模。

总之，最高法院确立了一项简单规则：在住宅小区中，缺乏专门组织导致共同所有权法律适用。全体一致选择该制度完全合法，即使背离最初规章制度。

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