当一项关于费用分摊的共同所有权规章条款被视为未订立时，修改规定新分摊方式的规章可由业主大会决定，或在其未能作出决定时由法院裁决，该修改仅对未来有效，并只能自作出该决定的裁决之日起生效。
判决参考： CC（Cour de cassation, 读音：kù ěr dé kǎ sà sī yòng） • N° 88-18.877 • 1990-05-03 • 查阅判决 →
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当一项关于费用分摊的共同所有权规章条款被视为未订立时，修改规定新分摊方式的规章可由业主大会决定，或在其未能作出决定时由法院裁决，该修改仅对未来有效，并只能自作出该决定的裁决之日起生效。
本判决确认了物权法的基本原则。
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玛丽在里昂（Lyon）购买了一套45平方米、价值18万欧元的公寓。入住后，她发现大楼的公共维护费按1980年制定的旧标准分摊，顶层业主几乎不承担电梯费用，而她的底层单元却要支付高额电梯维保费。
Application pratique:
根据本判决，不公平的分摊条款可被视为未订立。玛丽可要求下一次业主大会（assemblée générale）投票制定新分摊方式；若大会未能通过，她可向法院申请裁决。需注意，新分摊方案仅从裁决之日起对未来生效，她无法追回此前的多付费用。她应立即收集购房合同、小区规章（règlement de copropriété）和历年缴费单，并咨询律师准备法律行动。
杜邦先生在巴黎15区（Paris 15e）拥有一套30平方米的底楼单间，月租1100欧元。小区分摊电梯维护费非常高，尽管他的房客从不使用电梯，这笔费用已导致他每月净现金流为负。
Application pratique:
如果现行分摊条款被认定为无效（réputée non écrite），可通过业主大会或法院确定新方案，但仅对未来费用有效。杜邦先生应尽快在下届年度大会上提出修正议案，并保留所有缴费凭证及与物业经理（syndic）的通信。若大会不予理睬，他需向大审法院（tribunal judiciaire）提起诉讼，要求宣告条款无效并制定公平的分摊方式。提前预防性法律咨询比诉讼更经济。
在马赛（Marseille）一栋小型公寓中，原顶层业主被迫承担全部屋顶维修费。后来该条款被法院宣告为未订立，但物业（syndic）仍要求她支付过去五年的维修账单，总计约1.2万欧元。
Application pratique:
判决确认新分摊方式仅对未来生效，因此顶层业主可能仍需承担旧条款下的过往费用，但可质疑其效力。她不应单方面停止支付，否则可能面临催讨程序。应收集所有相关文书（业主大会记录、维修报价、已付款证明），向法院申请宣告条款无效，并推动业主大会制定新分配。同时，保留证据并寻求律师的专业分析，以确定是否有诉讼时效问题。
Maître Cécile Zakine — Avocate au Barreau des Alpes-Maritimes, Docteur en Droit. Chaque article de ce magazine est rédigé à partir de l'analyse d'une décision de jurisprudence réelle, commentée et mise en perspective par les équipes de Maître Zakine.
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La connaissance des actions possessoires relève de la compétence exclusive du tribunal d'instance statuant selon les règles régissant ces actions, lesquelles sont distinctes et différentes de celles qui gouvernent la procédure de référé.
C'est à bon droit qu'une Cour d'Appel estime que le juge des référés n'est pas compétent pour connaître d'une demande soulevant une difficulté sérieuse en l'état des termes d'une clause litigieuse qui nécessitent une interprétation. (arrêts N 1 et 2)
C'est à bon droit qu'une Cour d'Appel estime que le juge des référés n'est pas compétent pour connaître d'une demande soulevant une difficulté sérieuse en l'état des termes d'une clause litigieuse qui nécessitent une interprétation. (arrêts N 1 et 2)
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