参考判决： cc • N° 92-18.456 • 1995-01-11 • 查看判决 →
想象一下：您刚刚在伊夫林省（Yvelines）的朗布依埃（Rambouillet）购买了一栋带花园的房子。您对自己的房子感到自豪。但您的邻居杜邦先生（M. Dupont）决定扩建，侵占边界线，距离边界只有2米，而小区规定要求4米。您查阅了小区章程：其中规定了4米的退让距离。但小区开发许可是12年前批准的。10年期限是否已过？规则是否失效？
这个问题每年困扰着数百名业主。答案在法国最高法院（Cour de cassation）1995年1月11日的一项判决（n° 92-18.456）中，该判决解决了图卢兹（Toulouse）附近的圣卢普卡马斯（Saint-Loup Cammas）市镇业主之间的类似纠纷。关键问题：确定建筑退让规则（包含在小区批准的规章中）是城市规划规则（受10年期限约束）还是合同承诺（永久有效）。剧透：法院认为属于法规性质，但要注意期限的起算点。
在本文中，我将剖析这一判决，解释它对您的影响，并提供实用建议以避免意外。无论您是特拉普（Trappes）的业主、朗布依埃（Rambouillet）的购房者，还是房地产专业人士，您都将清晰了解自己的权利和义务。
事实：一个每天都会发生的故事
X先生和Y女士是图卢兹郊区圣卢普卡马斯（Saint-Loup Cammas）市镇一个小区内相邻地块的业主。该小区于1976年经省长令批准。当时批准的小区规章规定，任何建筑距地块边界的退让距离至少为4米。1988年，X先生建造了一座不符合该规则的扩建建筑：其建筑距边界仅2米。Y女士根据小区规章起诉要求拆除该建筑。
在图卢兹大审法院（tribunal de grande instance de Toulouse），X先生提出了一个重大论点：他认为小区内的城市规划规则自1986年1月6日起失效，因为《城市规划法典》（Code de l'urbanisme）第L. 315-2-1条（现编纂为第L. 442-9条）规定的10年期限已过。该期限自小区开发许可之日起计算。此外，该市镇于1983年批准了地方土地利用规划（POS），他认为该规划取代了小区规则。Y女士反驳说，建筑退让规则不是城市规划规则，而是小区章程中的合同条款，因此是永久性的。
一审法院支持Y女士：命令拆除建筑。X先生提出上诉。图卢兹上诉法院（cour d'appel de Toulouse）在1992年6月16日的判决中推翻了一审判决：它认为规章中的规定属于城市规划规则，在10年期限届满后已停止适用，并且POS已将其取代。Y女士向最高法院提起上诉。
最高法院在1995年1月11日的判决中撤销了上诉法院的判决。它指责上诉法院违反了《民法典》（Code civil）第1134条和第1143条（旧版，现为第1103条和第1221条）关于合同强制力的规定，以及《城市规划法典》第L. 315-2-1条。最高法院指出，小区批准规章中关于建筑距地块边界退让距离的规定具有法规性质。最重要的是，10年期限自小区开发许可之日起计算，而非规章批准之日。
但这具体意味着什么？在本案中，小区开发许可是1976年，因此10年期限于1986年届满，早于1988年的争议建筑。然而，最高法院撤销了上诉法院关于规则失效的判决。为什么？因为上诉法院没有核实POS是否确实取代了小区规则。而且，它没有区分城市规划规则（可能被取代）和小区章程中的合同条款（仍然有效）。
简而言之，最高法院指出：建筑退让规则是法规性质的，因此受10年期限约束。但该期限自小区开发许可之日起计算。即使在10年后，如果地方城市规划计划（PLU，原POS）没有明确废除这些规则，它们仍然有效。此外，小区章程（合同部分）在小区业主之间永久适用。
法院的推理——详解
最高法院依据两大法律支柱：一方面，《民法典》第1134条（现第1103条）规定“合法订立的协议对当事人具有法律效力”。另一方面，《城市规划法典》（旧版）第L. 315-2-1条规定了小区城市规划规则的10年适用期限。
许多人不知道的是，小区规章具有双重性质：它既包含城市规划规则（退让、高度、外观），也包含合同条款（地役权、负担、限制）。前者受第L. 315-2-1条规定的10年期限约束，而后者在小区业主之间永久有效。但要注意：这种区分并不总是显而易见的。最高法院在此明确指出，建筑距边界退让规则属于城市规划规则，因此具有法规性质。
换句话说，10年期限过后，这些城市规划规则可能被PLU取代。但如果PLU对此未作规定，小区规则继续适用。在本案中，上诉法院认为POS已取代小区规则，但未核实POS是否包含类似规定。最高法院对此缺乏核实提出批评。
有趣的是，最高法院并未说这些规则在本案中仍然适用。它因缺乏法律依据撤销了判决，并将案件发回另一上诉法院重审。但它确立了一个明确原则：10年期限自小区开发许可之日起计算，而非规章批准之日。而且，失效并非自动发生：PLU必须确实废除了小区规则。
在我的实践中，我曾遇到特拉普（Trappes）的业主认为10年后可以随意建造，无需参考小区规章。这是一个错误。只要PLU未取代，规章就继续有效。即使PLU取代了它，小区章程中的合同条款（如围栏义务、通行地役权等）仍然有效，并约束小区业主。
对您的具体影响
那么，如何应对？以下是按不同身份划分的实际影响：
对于旧小区（超过10年）的业主： 您认为可以自由建造？再想想。如果PLU未废除，小区规章可能仍然适用。在开始施工前，请检查小区开发许可的日期。如果日期在10年内，小区内的城市规划规则有效。如果超过10年，查看PLU：如果PLU采用了相同规则，则适用。如果PLU未作规定，小区规章继续适用。最重要的是，不要忘记小区章程：合同性限制（如禁止围栏、维护公共区域的义务）是永久性的。在朗布依埃（Rambouillet），我见过一位业主想将地块分成两块：小区章程禁止这样做，他不得不放弃。
对于购房者： 在购买前，索要小区规章和章程。检查小区开发许可的日期。如果日期较近，城市规划规则仍然有效。如果日期较早，询问卖方PLU是否修改了规则。最重要的是，阅读合同条款：有些可能限制您的房产使用（如禁止季节性租赁、禁止卫星天线）。如果您未核实就购买，可能会面临邻居的拆除诉讼。例如：在特拉普（Trappes），一位购房者购买了一栋计划加层的房子，但规章限制高度为6米。他不得不放弃项目，损失了15000欧元的建筑师费用。
对于房地产专业人士（经纪人、开发商）： 您必须告知客户规章和章程的存在。如果未告知，您将承担责任。凡尔赛（Versailles）的一位开发商因未提及小区禁止游泳池，赔偿购房者50000欧元。
对于小区共有业主： 如果邻居不遵守退让规则，您可以采取行动。但注意：对于城市规划规则，如果PLU已取代，10年期限可能构成障碍。而对于合同条款，诉讼不受时效限制（无期限）。因此，即使20年后，您也可以要求拆除违反章程的建筑。
避免此类纠纷的四点建议
- 在购买或施工前，查阅规章和章程。 不要仅依赖卖方或经纪人的信息。向小区管理委员会或市政府索要文件。必要时请律师分析。
- 检查小区开发许可的日期。 该日期在销售合同中或可从市政府获取。如果超过10年，向城市规划部门询问PLU是否采用或废除了小区规则。
- 在建造前，进行事先申报或申请建筑许可。 即使您认为小区规则不再适用，市政府将根据PLU和小区规章审查您的申请。如果批准，您将在邻居提出异议时受到保护。
- 发生纠纷时，不要忽视时效。 对于城市规划规则，拆除诉讼必须在小区开发许可后10年内提起。但对于合同条款，无时效限制。如果您的邻居15年前违反章程建造，您仍可采取行动。
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深入探讨：相关判例与演变
1995年的判决属于一系列明确小区法律制度的判决之一。在此之前，最高法院在1987年1月13日的判决（n° 85-14.616）中已判定，小区内的城市规划规则在10年后停止适用，除非PLU维持其效力。但1995年的判决增加了一个重要细节：期限自小区开发许可之日起计算，而非规章批准之日。
此后，判例法有所演变。2014年ALUR法律修改了《城市规划法典》第L. 442-9条（原第L. 315-2-1条的继承者）。现在，小区内的城市规划规则在小区开发许可后10年届满时失效，除非小区位于保护区或PLU另有规定。但法规性规则与合同条款之间的区别仍然存在。
很少有人知道，上诉法院对这一判例的适用范围仍存在分歧。有些法院认为小区章程完全是合同性的，另一些则认为它可能包含城市规划规则。最高法院已就退让规则做出裁决，但其他规则（高度、外观）可能被不同分析。在实践中，谨慎的做法是将所有规章规则视为潜在具有约束力，并始终检查PLU。
总结与后续步骤
常见问题解答：
- 小区规则在10年后是否适用？ 是的，如果它们是合同性的（章程）或PLU维持其效力。规章中的城市规划规则在10年后失效，但注意：期限自小区开发许可之日起计算。
- 如果规章禁止，我可以在边界线上建造吗？ 不可以，只要规章有效。即使10年后，也要检查PLU和章程。
- 如果邻居违反规章建造，我该怎么办？ 迅速采取行动。对于城市规划规则，您有10年时间（自小区开发许可起）。对于合同条款，您可以无时间限制采取行动。
- 拆除诉讼的费用是多少？ 律师费约3000至10000欧元，加上专家费和执达员费。但预防性咨询律师45分钟（约150欧元）可避免此费用。
- 我可以申请小区规章的豁免吗？ 不可以，规章只能经全体小区业主一致同意修改。实践中非常困难。最好在购买前核实。
总之，请记住，小区规章并非简单的历史文件。它可能对您的房地产项目产生非常具体的影响。无论您在朗布依埃（Rambouillet）、特拉普（Trappes）还是其他地方，请花时间与专业人士研究它。
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