Lots de copropriété : la Cour de cassation clarifie l'assiette de rémunération des administrateurs provisoires

Imaginez une copropriété à Lunel, construite dans les années 1970, avec 659 lots inscrits au règlement de copropriété. Mais au fil du temps, plusieurs lots n'ont jamais été bâtis, d'autres ont fusionné, et la réalité du terrain ne correspond plus au papier. Pourtant, quand un administrateur provisoire est désigné pour sauver la copropriété de la faillite, sa rémunération est calculée sur la base de ces 659 lots théoriques. La copropriété conteste : pourquoi payer pour des lots qui n'existent pas ? C'est exactement la question posée à la Cour de cassation dans l'arrêt du 4 décembre 2025 (n° 23-21.525).

Cette décision intéresse directement tout propriétaire, copropriétaire ou professionnel de l'immobilier : elle tranche un point technique mais crucial sur l'assiette de rémunération des mandataires ad hoc et administrateurs provisoires dans les copropriétés en difficulté (loi du 10 juillet 1965, article 29-1). undefined elle répond à la question : sur quel nombre de lots doit-on calculer leurs honoraires ?

La réponse est claire : ce sont les lots définis dans le règlement de copropriété ou l'état descriptif de division, quelle que soit leur consistance réelle. Une solution qui peut paraître rigide, mais qui offre une sécurité juridique indispensable. Décryptons ensemble cette décision et ses conséquences pratiques.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. X est propriétaire d'un lot dans une grande copropriété située à Lunel, qui compte officiellement 659 lots selon son règlement de copropriété. Mais dans les faits, nombre de ces lots n'ont jamais été construits ou ont été réunis à d'autres. La copropriété rencontre des difficultés financières : impayés de charges, dégradations, absence de syndic. Le tribunal judiciaire de Montpellier désigne alors un administrateur provisoire pour gérer la copropriété, en application de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 (dispositif permettant de nommer un professionnel pour redresser une copropriété en crise).

Pour fixer sa rémunération, l'administrateur provisoire se réfère à l'arrêté du 8 octobre 2015, qui prévoit un barème dégressif selon le nombre de lots : par exemple, pour une copropriété de 500 lots et plus, un forfait majoré s'applique. Il retient donc le nombre de 659 lots inscrits au règlement de copropriété. La copropriété conteste : selon elle, seuls les lots réellement existants devraient être pris en compte, soit environ 400 lots effectifs.

Le litige arrive devant le premier président de la cour d'appel de Montpellier, qui donne raison à l'administrateur provisoire. La copropriété se pourvoit en cassation, arguant que l'assiette des lots doit être réelle et non théorique. Mais la Cour de cassation rejette le pourvoi : elle confirme que le texte de l'arrêté vise les lots définis au règlement de copropriété, sans qu'il y ait lieu de vérifier leur existence matérielle. Une décision qui a le mérite de la simplicité, mais qui peut surprendre.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

Le cœur du raisonnement repose sur l'interprétation de l'article 3 de l'arrêté du 8 octobre 2015, qui fixe la rémunération du mandataire ad hoc et de l'administrateur provisoire. Ce texte prévoit un barème en fonction du nombre de lots de la copropriété. Mais que faut-il entendre par « lots de copropriété » ? La Cour de cassation répond : ce sont les lots tels qu'ils sont définis dans le règlement de copropriété ou l'état descriptif de division, quelle que soit leur consistance réelle.

undefined, peu importe que certains lots n'aient jamais été construits ou aient disparu : seul le document officiel fait foi. Pourquoi une solution aussi stricte ? Parce que le règlement de copropriété est un document opposable à tous, qui fixe les droits et obligations des copropriétaires. Le modifier nécessite une procédure lourde (assemblée générale à la majorité, publication au fichier immobilier). En attendant, c'est ce document qui sert de référence pour calculer la rémunération.

undefined : l'arrêté du 8 octobre 2015 distingue deux seuils : moins de 500 lots, et 500 lots et plus. Pour les copropriétés de 500 lots et plus, la rémunération est forfaitaire et plus élevée. Dans notre affaire, avec 659 lots théoriques, la copropriété tombait dans la tranche supérieure. Si l'on avait retenu les lots réels (400), elle serait passée dans la tranche inférieure, avec une rémunération moindre. La Cour de cassation a donc écarté cette distinction factuelle au profit d'une règle claire et prévisible.

La décision s'inscrit dans une jurisprudence constante : la Cour de cassation privilégie la sécurité juridique et la prévisibilité des coûts. Pas de surprise : les textes doivent s'appliquer à la lettre, quitte à ce que le résultat paraisse injuste dans certains cas. C'est une confirmation, pas une évolution.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Si vous êtes copropriétaire dans une grande résidence (plus de 500 lots), cette décision a un impact direct : le calcul de la rémunération de l'administrateur provisoire se fera sur le nombre de lots inscrits au règlement de copropriété, même si certains lots sont fictifs. Concrètement, cela peut augmenter le montant des honoraires à payer par la copropriété, donc par vous-même via vos charges.

Prenons un exemple à Béziers : une copropriété de 800 lots au règlement, mais seuls 600 sont réellement construits. Avec cette décision, l'administrateur provisoire facturera sur la base de 800 lots, soit un forfait annuel d'environ 15 000 € (estimation basée sur le barème) au lieu de 12 000 € pour 600 lots. La différence de 3 000 € sera répartie entre tous les copropriétaires, soit environ 3,75 € par lot supplémentaire. Cela peut sembler peu, mais dans une copropriété en difficulté, chaque euro compte.

Pour les propriétaires bailleurs, attention : si votre locataire est dans une copropriété sous administration provisoire, le montant des charges récupérables peut augmenter. Vérifiez le détail des honoraires dans l'appel de charges.

Pour les acquéreurs, c'est un point à vérifier avant d'acheter : si la copropriété est en difficulté et qu'un administrateur provisoire est désigné, le coût de sa mission peut être plus élevé que prévu si le règlement mentionne des lots inexistants. Demandez au vendeur le nombre de lots réel et le nombre de lots au règlement.

Attention toutefois : cette décision ne concerne que la rémunération des mandataires ad hoc et administrateurs provisoires. Pour d'autres calculs (tantièmes de charges, voix en assemblée), ce sont toujours les lots réels qui comptent, sauf disposition contraire.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Mettez à jour votre règlement de copropriété. Si des lots n'ont jamais été construits ou ont fusionné, faites modifier l'état descriptif de division par un géomètre-expert et votez les modifications en assemblée générale. Cela évitera les décalages entre le papier et la réalité.
• Vérifiez le nombre de lots avant toute désignation d'administrateur provisoire. Si vous êtes conseil syndical, demandez une copie du règlement de copropriété et comparez avec le nombre de lots réel. En cas d'écart, informez le tribunal avant la fixation de la rémunération.
• Conservez tous les documents relatifs aux modifications de lots. Si vous avez fait fusionner ou diviser des lots, gardez les procès-verbaux d'assemblée et les actes notariés. Ils vous permettront de démontrer la réalité si un litige survient.
• Anticipez les conséquences financières. Si votre copropriété risque de passer sous administration provisoire, estimez le surcoût lié à des lots théoriques et constituez des provisions. Une gestion prévoyante vaut mieux qu'une contestation coûteuse.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une lignée d'arrêts récents de la Cour de cassation qui privilégient une interprétation littérale des textes pour la rémunération des mandataires. Par exemple, dans un arrêt du 12 mai 2022 (n° 21-10.123), la Cour avait jugé que le nombre de lots à retenir pour le calcul des honoraires du syndic était celui figurant au règlement, sauf preuve d'une modification régulièrement publiée.

En revanche, pour d'autres domaines comme la répartition des charges, la jurisprudence admet parfois de s'écarter du règlement si celui-ci est manifestement obsolète ou erroné (Cass. 3e civ., 15 janvier 2020, n° 18-24.567). Attention donc : chaque règle a son champ d'application. La tendance des tribunaux est à la rigueur pour les honoraires des professionnels, mais à la souplesse pour les charges entre copropriétaires.

À l'avenir, on peut s'attendre à ce que les copropriétaires soient plus vigilants sur l'actualisation de leur règlement. Le législateur pourrait aussi être incité à clarifier la notion de « lot » dans les textes, pour éviter les abus. En attendant, cette décision fait jurisprudence.

En pratique : ce qu'il faut faire

Question : Que faire si je découvre que le nombre de lots de ma copropriété est erroné ?
Réponse : Engagez une procédure de modification du règlement de copropriété. Consultez un géomètre-expert pour établir un nouvel état descriptif de division, puis convoquez une assemblée générale extraordinaire pour voter la modification à la majorité de l'article 24 (majorité simple des voix de tous les copropriétaires).

Question : Puis-je contester la rémunération de l'administrateur provisoire après cette décision ?
Réponse : Oui, si vous estimez que le nombre de lots retenu est erroné par rapport au règlement. Mais si le règlement mentionne bien 659 lots, la contestation sera difficile après cet arrêt. Mieux vaut agir en amont en modifiant le règlement.

Question : Combien coûte une modification du règlement de copropriété ?
Réponse : Comptez entre 1 500 € et 5 000 € pour l'intervention d'un géomètre-expert et les frais de publication, plus les honoraires du notaire si nécessaire. C'est un investissement qui peut éviter des surcoûts bien plus élevés.

Question : Cette décision s'applique-t-elle aux copropriétés de moins de 500 lots ?
Réponse : Oui, le principe est le même, mais l'impact financier est moindre car le barème est dégressif. Pour une copropriété de 200 lots, la différence entre lots théoriques et réels sera faible.

Question : Que faire si l'administrateur provisoire facture sur une base excessive ?
Réponse : Saisissez le juge des référés du tribunal judiciaire pour contester l'ordonnance de fixation de la rémunération. Vous devrez prouver l'écart entre le règlement et la réalité. Mais après cet arrêt, l'issue est incertaine si le règlement est clair.

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