Referenzentscheidung: cc • Nr. 23-21.525 • 2025-12-04
Stellen Sie sich eine Wohnungseigentümergemeinschaft in Lunel vor, die in den 1970er Jahren erbaut wurde und laut Teilungserklärung 659 Anteile umfasst. Im Laufe der Zeit wurden jedoch mehrere Anteile nie bebaut, andere wurden zusammengelegt, und die tatsächliche Situation entspricht nicht mehr der schriftlichen. Doch wenn ein Zwangsverwalter bestellt wird, um die Gemeinschaft vor der Insolvenz zu retten, wird seine Vergütung auf der Grundlage dieser 659 theoretischen Anteile berechnet. Die Gemeinschaft widerspricht: Warum für Anteile zahlen, die es gar nicht gibt? Genau diese Frage wurde dem Kassationsgerichtshof in seinem Urteil vom 4. Dezember 2025 (Nr. 23-21.525) vorgelegt.
Diese Entscheidung betrifft direkt jeden Eigentümer, Wohnungseigentümer oder Immobilienfachmann: Sie klärt einen technischen, aber entscheidenden Punkt zur Bemessungsgrundlage der Vergütung von Ad-hoc-Mandataren und Zwangsverwaltern in notleidenden Wohnungseigentümergemeinschaften (Gesetz vom 10. Juli 1965, Artikel 29-1). Kurz gesagt, sie beantwortet die Frage: Auf der Grundlage welcher Anzahl von Anteilen sind ihre Honorare zu berechnen?
Die Antwort ist klar: Es sind die in der Teilungserklärung oder der Aufteilungsbeschreibung festgelegten Anteile, unabhängig von ihrer tatsächlichen Beschaffenheit. Eine Lösung, die zwar starr erscheinen mag, aber die notwendige Rechtssicherheit bietet. Lassen Sie uns diese Entscheidung und ihre praktischen Konsequenzen gemeinsam entschlüsseln.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr X ist Eigentümer eines Anteils in einer großen Wohnungseigentümergemeinschaft in Lunel, die offiziell 659 Anteile gemäß ihrer Teilungserklärung umfasst. Tatsächlich wurden jedoch viele dieser Anteile nie gebaut oder mit anderen vereinigt. Die Gemeinschaft hat finanzielle Schwierigkeiten: Zahlungsrückstände bei den Nebenkosten, Bauschäden, fehlende Verwaltung. Das Tribunal judiciaire von Montpellier bestellt daraufhin einen Zwangsverwalter zur Verwaltung der Gemeinschaft gemäß Artikel 29-1 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 (eine Regelung, die die Ernennung eines Fachmanns zur Sanierung einer kriselnden Gemeinschaft ermöglicht).
Zur Festsetzung seiner Vergütung bezieht sich der Zwangsverwalter auf die Verordnung vom 8. Oktober 2015, die eine degressive Gebührenordnung nach Anzahl der Anteile vorsieht: Zum Beispiel gilt für Gemeinschaften mit 500 oder mehr Anteilen ein erhöhter Pauschalbetrag. Er legt daher die Anzahl von 659 in der Teilungserklärung eingetragenen Anteilen zugrunde. Die Gemeinschaft widerspricht: Ihr Ansicht nach sollten nur die tatsächlich existierenden Anteile berücksichtigt werden, also etwa 400 effektive Anteile.
Der Rechtsstreit gelangt vor den Ersten Präsidenten des Berufungsgerichts von Montpellier, der dem Zwangsverwalter Recht gibt. Die Gemeinschaft legt Kassation ein mit der Begründung, die Bemessungsgrundlage müsse real und nicht theoretisch sein. Der Kassationsgerichtshof weist die Beschwerde jedoch zurück: Er bestätigt, dass der Wortlaut der Verordnung auf die in der Teilungserklärung festgelegten Anteile abstellt, ohne dass deren materielles Bestehen zu überprüfen ist. Eine Entscheidung, die den Vorzug der Einfachheit hat, aber überraschen mag.
Die Begründung des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kern der Begründung beruht auf der Auslegung von Artikel 3 der Verordnung vom 8. Oktober 2015, der die Vergütung des Ad-hoc-Mandatars und des Zwangsverwalters festlegt. Dieser Text sieht eine Gebührenordnung in Abhängigkeit von der Anzahl der Anteile der Gemeinschaft vor. Was ist aber unter „Wohnungseigentumsanteilen“ zu verstehen? Der Kassationsgerichtshof antwortet: Es sind die Anteile, wie sie in der Teilungserklärung oder der Aufteilungsbeschreibung definiert sind, unabhängig von ihrer tatsächlichen Beschaffenheit.
Mit anderen Worten: Es spielt keine Rolle, ob bestimmte Anteile nie gebaut wurden oder verschwunden sind; allein das offizielle Dokument ist maßgeblich. Warum eine so strenge Lösung? Weil die Teilungserklärung ein gegenüber allen verbindliches Dokument ist, das die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer festlegt. Ihre Änderung erfordert ein aufwändiges Verfahren (Eigentümerversammlung mit qualifizierter Mehrheit, Eintragung im Grundbuch). Bis dahin dient dieses Dokument als Referenz für die Berechnung der Vergütung.
Was wenige wissen: Die Verordnung vom 8. Oktober 2015 unterscheidet zwei Schwellenwerte: weniger als 500 Anteile und 500 Anteile und mehr. Für Gemeinschaften mit 500 oder mehr Anteilen ist die Vergütung pauschal und höher. In unserem Fall fiel die Gemeinschaft mit 659 theoretischen Anteilen in die höhere Stufe. Hätte man die tatsächlichen Anteile (400) zugrunde gelegt, wäre sie in die niedrigere Stufe gefallen, mit einer geringeren Vergütung. Der Kassationsgerichtshof hat diese faktische Unterscheidung zugunsten einer klaren und vorhersehbaren Regel verworfen.
Die Entscheidung fügt sich in eine ständige Rechtsprechung ein: Der Kassationsgerichtshof bevorzugt Rechtssicherheit und Kostenkalkulierbarkeit. Keine Überraschung: Die Texte sind buchstabengetreu anzuwenden, auch wenn das Ergebnis in manchen Fällen ungerecht erscheint. Es handelt sich um eine Bestätigung, nicht um eine Weiterentwicklung.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie Wohnungseigentümer in einer großen Anlage (mehr als 500 Anteile) sind, hat diese Entscheidung direkte Auswirkungen: Die Berechnung der Vergütung des Zwangsverwalters erfolgt auf der Grundlage der in der Teilungserklärung eingetragenen Anteile, selbst wenn einige Anteile fiktiv sind. Konkret kann dies die Höhe der von der Gemeinschaft zu zahlenden Honorare erhöhen, also auch Ihre eigenen Nebenkosten.
