共有公寓地块：法国最高法院澄清临时管理人的报酬计算基础

想象一下，卢内勒（Lunel）的一个建于1970年代的共有公寓，其共有公寓规章列有659个地块。但随着时间的推移，多个地块从未建成，另一些地块合并，实际情况与书面记载不符。然而，当指定一名临时管理人拯救该共有公寓免于破产时，其报酬却依据这659个理论地块计算。共有公寓提出异议：为何要为不存在的地块付费？这正是法国最高法院在2025年12月4日判决（第23-21.525号）中审理的问题。

这一判决直接关系到每一位业主、共有公寓共有人或房地产专业人士：它解决了困难共有公寓中特定任务受托人和临时管理人报酬计算基础的一个技术性但关键的问题（1965年7月10日法律第29-1条）。简而言之，它回答了：报酬应按多少个地块计算？

答案很明确：依据共有公寓规章或分割说明书中定义的地块数量，无论其实际状况如何。这一解决方案看似僵化，却提供了必要的法律确定性。让我们共同解读这一判决及其实际后果。

事实：一个日常发生的故事

X先生是位于卢内勒（Lunel）的一个大型共有公寓中一个地块的业主，该共有公寓根据其规章正式拥有659个地块。但实际上，其中许多地块从未建成或已与其他地块合并。该共有公寓面临财务困难：欠缴费用、损坏、无物业经理。蒙彼利埃（Montpellier）司法法院随后依据1965年7月10日法律第29-1条（允许指定专业人士挽救危机共有公寓的机制）指定了一名临时管理人。

为确定其报酬，临时管理人参考了2015年10月8日法令，该法令规定了根据地块数量的递减费率：例如，对于500个及以上地块的共有公寓，适用加价固定费用。因此，他采用了共有公寓规章中登记的659个地块。共有公寓提出异议：根据其主张，应仅考虑实际存在的地块，即大约400个实际地块。

争议提交至蒙彼利埃（Montpellier）上诉法院首席院长，其支持临时管理人的主张。共有公寓向最高法院提起上诉，主张地块计算基础应为实际而非理论。但最高法院驳回了上诉：它确认法令文本指的是共有公寓规章中定义的地块，无需核实其实际存在。这一裁决具有简洁的优点，但可能令人惊讶。

法院的推理——详细解读

推理的核心在于对2015年10月8日法令第3条的解释，该条确定了特定任务受托人和临时管理人的报酬。该文本规定了根据共有公寓地块数量的费率。但“共有公寓地块”应作何理解？最高法院回答：是指共有公寓规章或分割说明书中定义的地块，无论其实际状况如何。

换言之，某些地块从未建成或已消失无关紧要：仅官方文件具有法律效力。为何采取如此严格的解决方案？因为共有公寓规章是对所有人具有约束力的文件，确定了共有公寓共有人的权利和义务。修改该文件需要繁重的程序（多数制业主大会、不动产登记公示）。在此之前，该文件是计算报酬的参考依据。

鲜为人知的是：2015年10月8日法令区分了两个门槛：少于500个地块，以及500个及以上地块。对于500个及以上地块的共有公寓，报酬为固定费用且更高。在本案中，由于有659个理论地块，该共有公寓属于较高档次。如果采用实际地块（400个），它将属于较低档次，报酬较低。因此，最高法院以明确且可预测的规则取代了这种事实上的区分。

这一判决符合一贯判例：最高法院优先考虑法律确定性和成本可预测性。没有意外：文本必须严格适用，即使结果在某些情况下看似不公。这是一种确认，而非演变。

对您的实际影响

如果您是大型住宅区（超过500个地块）的共有公寓共有人，这一判决有直接影响：临时管理人的报酬将根据共有公寓规章中登记的地块数量计算，即使某些地块是虚构的。具体而言，这可能会增加共有公寓需支付的报酬金额，从而通过您的费用增加您的负担。

以贝济耶（Béziers）为例：一个共有公寓规章规定800个地块，但实际仅建成600个。根据这一判决，临时管理人将按800个地块收费，即年固定费用约15,000欧元（基于费率估算），而非600个地块的12,000欧元。3,000欧元的差额将分摊给所有共有公寓共有人，即每个地块约3.75欧元。这可能看似不多，但对于困难共有公寓，每一欧元都很重要。

对于出租业主，请注意：如果您的租户位于受临时管理的共有公寓中，可回收费用金额可能增加。请检查费用通知中的报酬明细。

对于购房者，这是购买前需核实的要点：如果共有公寓处于困难中且已指定临时管理人，若规章提及不存在的地块，其任务成本可能高于预期。请向卖方询问实际地块数量和规章中的地块数量。

但请注意：这一判决仅涉及特定任务受托人和临时管理人的报酬。对于其他计算（费用份额、业主大会表决权），除非另有规定，仍以实际地块为准。

避免此类争议的四条建议

• 更新您的共有公寓规章。 如果某些地块从未建成或已合并，请委托几何测量师修改分割说明书，并在业主大会上投票通过修改。这将避免书面记载与实际情况不符。
• 在指定临时管理人前核实地块数量。 如果您是业主委员会成员，请索取一份共有公寓规章副本，并与实际地块数量进行比较。如有差异，请在确定报酬前通知法院。
• 保留所有与地块修改相关的文件。 如果您已合并或分割地块，请保留业主大会会议记录和公证文书。它们将使您能够在发生争议时证明实际情况。
• 预见财务后果。 如果您的共有公寓可能进入临时管理，请估算与理论地块相关的额外成本并设立准备金。有远见的管理胜过昂贵的争议。

深入探讨：相关判例与演变

这一判决与最高法院近期一系列判例一致，这些判例倾向于对受托人报酬采取字面解释。例如，在2022年5月12日判决（第21-10.123号）中，最高法院裁定，计算物业经理报酬时应依据规章中列明的地块数量，除非能证明已按规定公示修改。

然而，在其他领域，如费用分摊，判例有时允许偏离规章，如果规章明显过时或错误（最高法院第三民事庭，2020年1月15日，第18-24.567号）。因此请注意：每项规则有其适用范围。法院的趋势是对专业人士的报酬严格，但对共有公寓共有人之间的费用灵活。

未来，可以预计共有公寓共有人将更加注意更新其规章。立法者也可能受到激励，在文本中澄清“地块”的概念，以防止滥用。在此之前，这一判决构成判例。

实际操作：应采取的步骤

问题： 如果我发现共有公寓的地块数量有误，该怎么办？
回答： 启动修改共有公寓规章的程序。咨询几何测量师以制定新的分割说明书，然后召开特别业主大会，按照第24条（所有共有公寓共有人简单多数票）投票通过修改。

问题： 在此判决后，我能否质疑临时管理人的报酬？
回答： 可以，如果您认为所采用的地块数量与规章不符。但如果规章确实列明659个地块，则在此判决后质疑将很困难。最好提前行动，修改规章。

问题： 修改共有公寓规章的费用是多少？
回答： 几何测量师费用和公示费用约1,500欧元至5,000欧元，外加必要时公证费用。这是一项投资，可避免更高的额外成本。

问题： 这一判决是否适用于少于500个地块的共有公寓？
回答： 是的，原则相同，但因费率递减，财务影响较小。对于200个地块的共有公寓，理论地块与实际地块的差异很小。

问题： 如果临时管理人按过高基础收费，该怎么办？
回答： 向司法法院紧急审理法官提出申请，质疑确定报酬的命令。您需要证明规章与实际情况之间的差异。但在此判决后，如果规章明确，结果不确定。

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