协会的租金：当租约提及“法定最高限额”

想象一下：您是塔尔诺斯（Tarnos，靠近蒙德马桑）一处商业场所的业主。您多年来一直将其出租给一家文化协会，租金适中。合同规定租金“将按法定最高限额收取”。但这个表述究竟意味着什么？更重要的是，当双方无法达成一致时，谁来设定这个租金？

这正是法国最高法院在1970年3月18日的判决中裁定的问题。这项超过五十年的判决，对于所有在1948年9月1日法律框架下签订的租约，特别是那些与协会或非营利组织签订的租约，至今仍具有现实意义。

在本文中，我将简要解释该判决的内容、其如何具体适用于您作为业主或租户的日常生活，以及最重要的是如何避免陷入法律困境。

事实：一个日常发生的故事

X先生是蒙德马桑一处房产的业主。他将一个场所出租给一家1901年法律下的协会，该协会从事非营利活动（例如体育或文化协会）。租约签订于1960年，规定租金按1948年9月1日法律规定的“法定最高限额的三分之二”确定。该法律如今已对大多数租赁废止，但仍适用于某些旧租约，特别是那些出租给非营利法人的租约。

多年后，双方无法就租金金额达成一致。协会认为租金应限制在“法定最高限额”，但业主希望根据费用增加和市场变化上调租金。双方完全分歧。业主向蒙德马桑初审法院起诉协会，要求确定租金。

法院在解释合同后，认定双方始终意图使租金取决于“法定最高限额”。法院注意到双方在确定“可调整租金”的范围内存在分歧。因此，法院严格适用1948年9月1日法律第37条的规定确定了租金。协会不服判决，向最高法院提起上诉。

最高法院如何回应？它维持了下级法院的判决：当合同援引“法定最高限额”时，法官可以根据1948年法律第37条的条件确定租金，即遵守法定上限。换句话说，即使双方没有规定明确调整条款，法官也有权根据法律允许的范围确定租金。

法院的推理——分解

最高法院依据1948年9月1日法律第37条，该条涉及受该法管辖场所的租金确定。对于从事非营利活动的法人，租金上限为“法定最高限额”，根据面积和建造时期计算。但该条款未说明当合同仅援引该上限而无进一步细节时应如何处理。

法官通过整体阅读合同来解读双方的共同意图。他们注意到租约提到租金应“按法定最高限额收取”，且双方始终意图使租金金额取决于他们认为是“法定最高限额”的东西。此外，合同提到了在法定最高限额范围内的“可调整租金”。因此，当前的争议涉及可调整租金的金额。

法院推断，下级法院可以依据第37条确定租金而不违反法律。但请注意：法官并非完全自由。他必须遵守法定上限，但也必须考虑合同要素（如费用分摊、税费等）。在该案中，租约规定承租人偿还所有税费，租金按“法定最高限额的三分之二”收取。因此，法院认可了这一水平的确定。

鲜为人知的是，这一判例是持续的：它在随后的多个判决中被引用（第三民事庭，1973年2月20日，第71-10.433号；第三民事庭，1976年1月13日，第74-13.864号）。它确认法官是合同的解释者，并且在双方未规定明确机制时拥有确定权。简言之，如果您的租约仅提及“法定最高限额”而无进一步说明，则在发生争议时由法官裁决。

但这一解决方案对业主还是租户有利？完全取决于法定最高限额的水平。在1970年代，该上限通常较低，有利于租户。如今，随着租金变化，这可能双向影响。关键是判决是可预测的：租金不能超过法定最高限额，但如果合同规定，租金可以更低。

## 这对您的实际影响

如果您是出租给协会（或任何从事非营利活动的法人）的场所业主，且租约援引1948年法律下的“法定最高限额”，您必须知道租金不能超过该上限。但如果租户拒绝支付您认为应得的金额，您可以请求法官将该上限确定为租金。

以蒙德马桑的具体例子：您将一处100平方米的场所出租给一家体育协会，初始租金为每月400欧元。租约规定租金“按法定最高限额收取”。您认为当前的法定最高限额为600欧元，但协会不愿支付超过450欧元。您可以向法院起诉，依据第37条将租金确定为600欧元。法官将根据法定标准裁决。

如果您是租户（协会），您应检查要求的租金是否超过法定最高限额。如果业主要求过高金额，您可以拒绝支付超出部分并请求司法减免。在我的实践中，我遇到过协会支付的租金是法定最高限额两倍的案例，因为他们不知道这一上限的存在。

对于购买已出租给协会的房产的买家：注意，现有租约对您具有约束力，租金仍受法定上限限制。即使市场价格更高，您也不能单方面提高租金至上限以上。

最后，如果您是包含出租给协会的场所的房产的共有人，租金上限可能影响您的份额价值。但这是投资中需要考虑的约束。

避免此类纠纷的四个建议

• 起草明确的租金调整条款：不要仅仅模糊地引用“法定最高限额”。明确计算方法、调整指数（例如ILC或ICC）和调整周期。这可以避免任何随意解释。
• 核实适用的法定上限：对于受1948年法律管辖的租约，法定最高限额取决于面积和建造时期。请寻求律师或专家的协助来计算。
• 协商协议租金：如果存在分歧，您可以签订书面协议，确定固定租金，放弃援引法定最高限额。这可以保障双方利益。
• 保留所有书面沟通：在发生争议时，法官根据双方共同意图解释合同。信件、电子邮件或会议记录对于证明商定内容可能至关重要。

深入探讨：相关判例与演变

1970年的这一判决属于最高法院的一贯系列。例如，在1973年2月20日的判决（第71-10.433号）中，法院裁定“当租约规定租金按法定最高限额收取时，即使业主未明确要求调整，法官也可将其确定为该金额”。在1976年1月13日的另一判决（第74-13.864号）中，法院明确指出法官无需遵循省长或调解委员会的意见。

此后，1948年法律已对大多数租赁废止，但仍适用于废止前已生效的租约（1986年12月23日法律）。因此，法院继续适用这一判例。但请注意：自2014年ALUR法律以来，与协会签订的商业租约受特定规则约束（租金上限基于商业租金指数）。但对于旧租约，1948年制度仍然有效。

需要记住的是：法院倾向于通过维持租金上限来保护协会，但如果合同援引法定最高限额，他们不能设定低于该上限的租金。简言之，法官的权力有限：如果双方同意“法定最高限额”，他不能设定低于上限的租金。

关键要点

常见问题解答：

1. 我的租约仅提及“租金按法定最高限额收取”而无其他说明。我该怎么办？ 如果存在分歧，向司法法院起诉要求确定租金。法官将适用1948年法律第37条。
2. 我可以将租金提高到法定最高限额以上吗？ 不可以，租金有上限。任何超出上限的提高都是非法的，可以被质疑。
3. 法定最高限额是多少？ 取决于面积、建造时期和区域。请专业人士计算。
4. 如果我拒绝支付更高租金，业主可以解除租约吗？ 可以，如果租金未支付，他可以要求解除。但如果您支付法定最高限额，您就符合规定。
5. 这一判决适用于普通住宅租约吗？ 不，它仅适用于受1948年法律管辖的、出租给非营利法人的租约。普通住宅租约受1989年法律管辖。

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