Loyer commercial déplafonné : l'assurance copropriétaire non-occupant

À Paris, dans le IXe arrondissement, le propriétaire d'une boutique de prêt-à-porter s'interroge. Son bail commercial arrive à renouvellement et le loyer, indexé sur l'indice trimestriel des loyers commerciaux, reste en deçà de la valeur locative réelle. Une récente augmentation de ses charges d'assurance, liée à son statut de copropriétaire non-occupant, lui trotte dans la tête : et si cette dépense nouvelle pouvait justifier un dépassement du plafond légal ?

Nombreux sont les bailleurs à se demander si une simple évolution de leurs obligations, même dictée par la loi, peut bouleverser l'équilibre financier d'un contrat de location professionnelle. La question est d'autant plus sensible que le plafonnement du loyer lors du renouvellement protège en principe le locataire contre des hausses trop brutales. Mais que se passe-t-il quand une règle extérieure alourdit soudainement la charge du propriétaire ?

La Cour de cassation vient d'apporter une réponse éclairante dans un arrêt du 23 janvier 2025. Elle estime que l'obligation faite au copropriétaire non-occupant de s'assurer en responsabilité civile, instaurée par la loi ALUR, peut effectivement servir de fondement à un déplafonnement. Une position pragmatique, bien que strictement encadrée, qui redessine les contours de la négociation locative.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

Tout commence dans une copropriété de la région paloise, mais un scénario aisément transposable à un immeuble haussmannien parisien. Des propriétaires donnent à bail commercial un local à Mme [J]. Le contrat arrive à expiration, et les bailleurs entendent profiter de ce renouvellement pour réviser le loyer à la hausse, au-delà du simple indice trimestriel des loyers commerciaux qui, mécaniquement, plafonnerait l'augmentation.

Pour justifier ce déplafonnement, ils avancent un argument inattendu : depuis la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, tout copropriétaire non-occupant doit souscrire une assurance garantissant sa responsabilité civile. Or, ces bailleurs sont justement copropriétaires non-occupants de l'immeuble où se situe le local loué. Ils estiment que cette obligation légale, apparue en cours de bail, modifie notablement leurs charges et doit donc être prise en compte dans la fixation du nouveau loyer.

La locataire conteste vigoureusement. Selon elle, les bailleurs avaient déjà volontairement souscrit une telle assurance bien avant la loi ALUR ; il n'y aurait donc aucune charge véritablement nouvelle. Le débat est porté devant le juge des loyers commerciaux de Pau, puis devant la cour d'appel de la même ville, qui, le 9 février 2023, donne raison aux propriétaires. La locataire se pourvoit alors en cassation, espérant un revirement.

La Cour suprême devait trancher cette épineuse question : une obligation d'assurance qui existait dans les faits avant d'être consacrée par un texte peut-elle être qualifiée de « nouvelle » au sens du statut des baux commerciaux ? La réponse allait peser lourd, bien au-delà du cas d'espèce, pour tous les acteurs de l'immobilier d'entreprise.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

Pour saisir la portée de l'arrêt, un détour par les textes s'impose. L'article L. 145-34 du code de commerce pose le principe du plafonnement : en cas de renouvellement, le loyer ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des locaux commerciaux, sauf si une modification notable des obligations des parties est intervenue. L'article L. 145-33, 3°, précise que sont notamment prises en considération les charges incombant au bailleur. Enfin, l'article R. 145-8 dresse la liste de ces charges, parmi lesquelles figurent les impôts, taxes et redevances, mais aussi, plus généralement, toutes dépenses engagées pour le compte du locataire.

La Cour de cassation raisonne en deux temps. D'abord, elle rappelle que le juge du fond a souverainement constaté l'existence d'une obligation légale nouvelle à la charge des bailleurs, née au cours du bail expiré : celle de s'assurer en responsabilité civile en leur qualité de copropriétaires non-occupants, prévue à l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété, issu de l'article 58 de la loi ALUR. Ensuite, elle balaie l'argument du caractère volontaire antérieur : « peu important que cette assurance ait été volontairement souscrite auparavant ».

Ainsi, ce qui compte, ce n'est pas la date à laquelle le propriétaire a effectivement payé sa première prime, mais bien le moment où cette dépense est devenue juridiquement inéluctable. La logique est imparable : dès lors que l'obligation pèse sur lui en vertu de la loi, le bailleur subit une charge nouvelle, indépendamment de ses choix passés. Il ne s'agit pas d'une prime d'assurance comme une autre, mais du coût d'une obligation impérative qui modifie structurellement sa situation.

Cette position s'inscrit dans une continuité jurisprudentielle : depuis longtemps, la Cour admet que toute modification légale affectant les charges du bailleur peut constituer un motif de déplafonnement, qu'il s'agisse d'une hausse de taxe foncière ou de l'instauration d'une nouvelle réglementation. Ici, l'innovation réside dans le fait que le poste de dépense existait déjà, mais sous un régime facultatif ; sa mutation en obligation légale lui confère une nature différente, justifiant le dépassement du plafond.

Plutôt qu'un revirement, c'est une clarification : la haute juridiction évite ainsi qu'un bailleur ne soit piégé par sa propre prudence antérieure. Une décision qui, à l'évidence, rassurera les propriétaires prévoyants tout en invitant les preneurs à redoubler de vigilance lors des renouvellements.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour un propriétaire bailleur détenant un local commercial dans une copropriété parisienne, cet arrêt ouvre une porte. Si vous avez renouvelé un bail après l'entrée en vigueur de la loi ALUR (soit le 27 mars 2014) et que vous n'aviez pas encore pris en compte l'obligation d'assurance dans vos charges, vous pourriez solliciter un déplafonnement. Prenons un exemple chiffré : dans le quartier de la Bourse, un bail signé en 2009 avec un loyer annuel de 20 000 €, renouvelé en 2021. L'indice des loyers commerciaux a évolué de 5 % sur la période, portant le loyer plafonné à 21 000 €. Or, la prime d'assurance responsabilité civile obligatoire s'élève désormais à 300 € par an. En invoquant cette charge nouvelle lors du renouvellement, le bailleur peut espérer un loyer déplafonné aligné sur la valeur locative, potentiellement bien supérieure, par exemple 25 000 € si le marché le justifie.

Attention toutefois à un écueil : le déplafonnement n'est pas automatique. Encore faut-il démontrer que cette obligation a effectivement modifié les charges de façon notable, et non simplement marginale. Le juge des loyers commerciaux apprécie souverainement l'impact réel sur l'économie du contrat. Autrement dit, si la prime d'assurance représente 100 € par an sur un loyer de 50 000 €, l'argument pourrait être jugé insuffisant.

Du côté du locataire, la vigilance s'impose. Si votre bailleur vous notifie une demande de déplafonnement fondée sur cette obligation, vérifiez la chronologie : le bail expiré a-t-il bien pris naissance avant le 27 mars 2014 ? La charge était-elle déjà intégrée dans les comptes précédents ? N'hésitez pas à contester en saisissant le juge si un doute subsiste. Et surtout, anticipez : lors du renouvellement, renseignez-vous sur le statut de copropriété de votre bailleur et sur les assurances souscrites. Une simple clause du bail peut parfois régler la question en amont.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Anticipez dès la rédaction du bail. Insérez une clause spécifique sur la répartition des charges nouvelles, notamment celles découlant de modifications législatives. Un conseil de Maître Zakine : prévoyez une renégociation automatique en cas d'obligation légale nouvelle pesant sur le bailleur.
• Conservez tous les justificatifs. Pour le bailleur, archivez vos contrats d'assurance, preuves de paiement et tout document attestant de l'obligation légale. Pour le locataire, gardez une trace de l'historique des charges et des échanges avec le propriétaire.
• Faites appel à un expert avant le renouvellement. La fixation du loyer déplafonné requiert une évaluation précise de la valeur locative. Un professionnel pourra analyser les charges nouvelles et leur impact, évitant ainsi une contestation ultérieure.
• N'attendez pas le conflit. Dès que vous identifiez une modification légale affectant les charges, engagez le dialogue avec l'autre partie. Une négociation préalable, même informelle, peut déboucher sur un accord amiable et éviter une procédure longue et coûteuse.
• Respectez les formes du mémoire préalable. La procédure en fixation de loyer impose des règles strictes de notification. Un mémoire irrégulier peut ruiner vos prétentions.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cet arrêt s'inscrit dans une lignée constante relative au déplafonnement pour charges nouvelles. La Cour de cassation avait déjà admis, par exemple, que l'introduction de la taxe sur les bureaux en Île-de-France (Cass. 3e civ., 10 mars 2004, n° 02-19.155) ou la création d'une redevance d'assainissement (Cass. 3e civ., 16 septembre 2009, n° 08-16.889) constituaient des modifications suffisantes. Elle confirme ici une approche extensive de la notion de charge, en y incluant les obligations d'assurance imposées par le législateur.

En creux, la décision révèle une tendance : face à la multiplication des normes pesant sur les propriétaires (diagnostics techniques, obligations de rénovation énergétique, etc.), les tribunaux pourraient être amenés à reconnaître de nouveaux motifs de déplafonnement. Pour les baux commerciaux à venir, c'est un signal fort : toute loi alourdissant les obligations du bailleur est susceptible de bouleverser l'équilibre locatif, et ce dès le renouvellement suivant. Les professionnels de l'immobilier auraient tort de sous-estimer cette dynamique.

Ce qu'il faut retenir

Avant cette décision, un flou persistait sur la portée d'une obligation légale d'assurance lorsque le propriétaire l'avait déjà souscrite de sa propre initiative. Désormais, la règle est claire :
— Le bailleur copropriétaire non-occupant peut se prévaloir de l'obligation d'assurance responsabilité civile pour demander un déplafonnement du loyer.
— Il n'est pas nécessaire que la charge soit véritablement inédite dans les faits ; c'est le caractère obligatoire qui compte.
— Le juge conserve un pouvoir d'appréciation sur le caractère notable de la modification et l'ajustement du loyer à la valeur locative.
— Les locataires doivent intégrer ce risque dans leur stratégie de renouvellement.
— Toute nouvelle norme légale ou réglementaire touchant le propriétaire peut, à l'avenir, être invoquée dans un cadre similaire.

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