Referenzentscheidung: cc • N° 20-12.844 • 2021-06-17 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie sind Eigentümer eines Geschäftslokals an der Avenue Jean Jaurès in Grasse. Ihr Mieter, ein Parfümeur, der seit 9 Jahren ansässig ist, hat gerade die Verlängerung seines Mietvertrags beantragt. Seine derzeitige Miete setzt sich aus einem festen und einem variablen Teil zusammen, der auf seinem Umsatz basiert. Wie legen Sie die neue Miete fest? Muss die gleiche garantierte Mindestmiete beibehalten werden? Die Frage ist nicht theoretisch: Sie kann jährlich Tausende von Euro Unterschied ausmachen.
In den Geschäftsstraßen von Valbonne oder im historischen Zentrum von Grasse wiederholt sich diese Situation täglich. Vermieter und Gewerbetreibende verhandeln, manchmal mit Missverständnissen, die zu kostspieligen Rechtsstreitigkeiten führen. Die variable Miete mit garantierter Mindestmiete, ein üblicher Mechanismus im Handel, wird bei der Verlängerung zur Verwirrungsquelle.
Der Kassationsgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 17. Juni 2021 eine klare Antwort gegeben. Diese Entscheidung präzisiert, wie die Bestimmungen des Handelsgesetzbuchs über variable Mieten bei der Verlängerung von Geschäftsmietverträgen anzuwenden sind. Aber was ändert das konkret für Ihre Situation?
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
Herr Dubois, Eigentümer eines 80 m² großen Geschäftslokals im Zentrum von Grasse, hatte seine Räume 2010 an die Gesellschaft „Parfums du Sud“ vermietet. Der Mietvertrag sah eine Miete aus zwei Teilen vor: einem festen Teil von 1.200 Euro monatlich und einem variablen Teil in Höhe von 3% des im Lokal erzielten Umsatzes. Der Vertrag sah eine garantierte Mindestmiete (Mindestbetrag, den der Mieter auch bei geringem Umsatz zahlen musste) von 1.500 Euro monatlich vor.
Im Jahr 2019, als das 9-jährige Ende nahte, übte die Gesellschaft „Parfums du Sud“ ihr Verlängerungsrecht aus (das Recht des Mieters, den Verbleib in den Räumen zu verlangen). Die Verhandlungen begannen, aber schnell entstand Uneinigkeit. Herr Dubois war der Ansicht, die neue Miete solle auf 1.800 Euro monatlich festgesetzt werden, basierend auf dem Mietwert des Lokals. Die Mieterin hingegen meinte, die garantierte Mindestmiete solle wie im vorherigen Vertrag bei 1.500 Euro bleiben.
Die Diskussionen eskalierten. Herr Dubois verweigerte die Verlängerung mit der Begründung, die Gesellschaft halte sich nicht an die Regeln zur Festsetzung der neuen Miete. Die Gesellschaft „Parfums du Sud“ rief daraufhin das Handelsgericht von Grasse an, um ihr Verlängerungsrecht feststellen und die Miete festsetzen zu lassen. Das Gericht gab dem Mieter recht und entschied, dass die garantierte Mindestmiete nach den neuen gesetzlichen Regeln neu zu berechnen und nicht einfach fortzuführen sei.
Herr Dubois legte Berufung beim Berufungsgericht Aix-en-Provence ein. Die Richter bestätigten das Urteil und stellten klar, dass die Bestimmungen der Artikel R. 145-35 bis R. 145-37 des Handelsgesetzbuchs vollständig anwendbar seien. Der unzufriedene Eigentümer legte schließlich Kassationsbeschwerde ein. Dieser letzte Schritt führte zur Entscheidung vom 17. Juni 2021.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof prüfte den Fall mit besonderem Augenmerk auf die Übergangsbestimmungen. Die Richter stellten klar, dass die Artikel R. 145-35 bis R. 145-37 des Handelsgesetzbuchs in der Fassung des Dekrets vom 3. November 2014 auf Verträge anzuwenden sind, die ab dem 5. November 2014 abgeschlossen oder verlängert wurden. Mit anderen Worten: Wenn Ihr Mietvertrag nach diesem Datum verlängert wird, gelten diese neuen Regeln.
Der Kern der Argumentation beruht auf der Unterscheidung zwischen zwei Arten von variablen Mieten. Einerseits die Miete, die aus einem festen und einem zusätzlichen variablen Teil besteht. Andererseits die vollständig variable Miete mit einer garantierten Mindestmiete. Im Fall von Herrn Dubois und der Gesellschaft „Parfums du Sud“ handelte es sich eindeutig um den zweiten Typ: eine variable Miete mit garantierter Mindestmiete.
Das Gericht betonte einen wesentlichen Punkt: Bei der Verlängerung ist die garantierte Mindestmiete nach den zum Zeitpunkt der Verlängerung geltenden gesetzlichen Regeln festzulegen. Es handelt sich nicht um eine einfache Fortführung des vorherigen Betrags. Die Richter analysierten Artikel 22 des Dekrets, der vorsieht, dass die Verlängerungsmiete zwingend eine Miete mit zwei Komponenten sein muss, wenn es sich um eine variable Miete mit garantierter Mindestmiete handelt.
Kurz gesagt: Der Kassationsgerichtshof bestätigte, dass die neuen gesetzlichen Bestimmungen auf Verlängerungen nach November 2014 vollständig anwendbar sind. Er wies das Argument von Herrn Dubois zurück, der das alte Berechnungssystem beibehalten wollte. Diese Entscheidung bestätigt die bisherige Rechtsprechung, präzisiert jedoch die Unterscheidung zwischen den verschiedenen Arten variabler Mieten.
Was nur wenige wissen: Diese Unterscheidung kann erhebliche finanzielle Folgen haben. In meiner Praxis bin ich auf Fälle gestoßen, in denen die Unkenntnis dieser Regeln zu Rechtsstreitigkeiten über mehrere Zehntausend Euro führte.
Was das für Sie konkret ändert
Wenn Sie Vermieter in Grasse oder Umgebung sind, ändert diese Entscheidung Ihre Vorgehensweise bei der Verlängerung von Mietverträgen mit variabler Miete und garantierter Mindestmiete. Sie müssen die Mindestmiete auf der Grundlage der aktuellen gesetzlichen Bestimmungen neu berechnen, nicht einfach den vorherigen Betrag fortschreiben. Für Mieter bedeutet dies, dass Sie bei der Verlängerung eine Neubewertung der Mindestmiete verlangen können, die möglicherweise niedriger ausfällt als zuvor.
Praktisch gesehen: Wenn Sie einen Mietvertrag mit variablem Mietzins und garantierter Mindestmiete haben, der nach dem 5. November 2014 verlängert wurde oder wird, müssen Sie die Regeln der Artikel R. 145-35 bis R. 145-37 des Handelsgesetzbuchs anwenden. Die Mindestmiete ist nicht automatisch die gleiche wie im vorherigen Vertrag. Sie muss auf der Grundlage des Mietwerts zum Zeitpunkt der Verlängerung neu festgelegt werden, wobei die gesetzlichen Kriterien zu berücksichtigen sind.
Um Streitigkeiten zu vermeiden, empfehle ich, bei Verhandlungen einen auf Gewerbemietrecht spezialisierten Rechtsanwalt hinzuzuziehen. Eine klare vertragliche Regelung, die die Berechnungsmethode der Mindestmiete bei Verlängerung festlegt, kann ebenfalls helfen, spätere Konflikte zu vermeiden.
