Mietrückstand in Auch: Rechtliche Schritte für Vermieter

Sie sind Eigentümer einer Wohnung in Auch, im Viertel Garros oder auf den Höhen der Altstadt, und Ihr Mieter zahlt seit drei Monaten keine Miete mehr. Die Situation bereitet Ihnen Sorgen: Jede ausstehende Rate reißt ein weiteres Loch in Ihr Budget, und das Gerichtsverfahren erscheint Ihnen unerreichbar. Doch mit guten Kenntnissen des Immobilienrechts und der Besonderheiten des Gerichts von Auch können Sie effektiv handeln. Hier erfahren Sie alles Wissenswerte über den Mietrückstand in Auch – ein Problem, das fast jeden zehnten Vermieter in Okzitanien betrifft.

Mietrückstand: Der rechtliche Rahmen

Das auf einen Mietrückstand anwendbare Recht beruht auf mehreren grundlegenden Texten. Die Verpflichtung zur Zahlung der Miete ergibt sich aus dem Mietvertrag, aber auch aus Artikel 1728 des Code civil: Der Mieter muss „die Mietsache wie ein ordentlicher Familienvater nutzen und den Preis zu den vereinbarten Terminen zahlen". Bei Zahlungsverzug kann der Vermieter die Kündigung des Mietvertrags und die Räumung verlangen, gemäß Artikel 1729 des Code civil.

Für Wohnraummietverträge schreibt das Gesetz vom 6. Juli 1989 (Artikel 7) eine vorherige Mahnung und eine Zahlungsaufforderung vor, die auf die im Vertrag enthaltene auflösende Klausel abzielt. Seit dem ALUR-Gesetz sieht Artikel L. 412-1 des Code des procédures civiles d’exécution vor, dass der Richter eine Zahlungsfrist gewähren kann, aber der Mieter darf keinesfalls ohne Zahlung bleiben. Die selbstschuldnerische Bürgschaft gemäß Artikel 2288 des Code civil verpflichtet den Bürgen, die geschuldeten Beträge ab der ersten Mahnung zu zahlen, ohne Einrede der Vorausklage.

Besonderheiten in Auch und im Gers

Das Tribunal Judiciaire d'Auch, zuständig für Mietstreitigkeiten, behandelt jährlich mehrere hundert Fälle von Mietrückständen. Der Immobilienmarkt im Gers ist geprägt von einer starken Saisonalität (ländlicher Tourismus, landwirtschaftliche Arbeiter) und einer moderaten Wohnungsnachfrage: Die Durchschnittsmiete in Auch liegt bei etwa 8 €/m², verglichen mit 11 € in Toulouse. Das bedeutet, dass die Vermieter oft Kleinvermieter sind, für die ein Mietrückstand schwerwiegende Folgen hat. Zudem hat das Gericht von Auch relativ kurze Verfahrensfristen – etwa 6 Wochen für eine Klagezustellung, 3 bis 4 Monate für eine Entscheidung – was zu Ihren Gunsten wirken kann, wenn Sie gut beraten sind. Allerdings: In ländlichen Gebieten des Gers kann die Räumung aufgrund fehlender Gerichtsvollzieher schwieriger durchzuführen sein. Die Anwaltskammer von Auch zählt etwa zwanzig spezialisierte Anwälte, darunter Maître Cécile Zakine, die die lokalen Abläufe bestens kennt.

Wie vorgehen? Das Verfahren Schritt für Schritt

1. Mahnung per Einschreiben mit Rückschein versenden. Sie muss den geschuldeten Betrag, die Zahlungsfrist (8 Tage bei Wohnraummietverträgen) und die Androhung eines Gerichtsverfahrens enthalten. Bewahren Sie den Rückschein und eine Kopie des Schreibens sorgfältig auf.
2. Gültigkeit der selbstschuldnerischen Bürgschaft prüfen. Falls ein Bürge vorhanden ist, senden Sie auch ihm eine Mahnung. Eine nicht datierte oder nicht handschriftliche Bürgschaftserklärung kann nichtig sein (Artikel 2293 des Code civil).
3. Klage gegen den Mieter vor dem Tribunal Judiciaire d'Auch einreichen. Sie müssen einen Antrag (ohne Anwalt bei Streitwerten unter 10.000 €) oder eine Klageschrift mit Anwalt einreichen. Ein Muster ist bei der Geschäftsstelle erhältlich, aber die Unterstützung eines auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalts in Auch wird dringend empfohlen, um Verfahrensfehler zu vermeiden.
4. Urteil auf Kündigung des Mietvertrags und Zahlung erwirken. Das Gericht entscheidet in der Regel innerhalb von 3 Monaten. Erscheint der Mieter nicht, ergeht ein Versäumnisurteil.
5. Räumungsaufforderung zustellen lassen. Dieses Dokument wird durch einen Gerichtsvollzieher (commissaire de justice) zugestellt und gewährt dem Mieter eine Frist von 2 Monaten zum Auszug.
6. Räumung mit Hilfe der öffentlichen Gewalt beantragen. Als letztes Mittel ordnet der Präfekt des Gers das Einschreiten der Polizei an. Rechnen Sie mit weiteren 3 bis 6 Monaten, je nach Verfügbarkeit.

Was Sie unbedingt vermeiden sollten

• Strom oder Wasser abstellen. Dies ist strengstens verboten gemäß Artikel L. 115-3 des Code de l’action sociale et des familles. Sie riskieren Strafverfolgung und eine Geldstrafe.
• Die Mahnung vernachlässigen. Ohne sie können Sie die auflösende Klausel nicht geltend machen, und der Richter in Auch könnte die Kündigung des Mietvertrags wegen Verfahrensmangels ablehnen.
• Zu lange warten. Je mehr Rückstände sich anhäufen, desto geringer sind Ihre Chancen, den Betrag zurückzuerhalten, insbesondere wenn der Mieter die Wohnung ohne Angabe einer neuen Adresse verlässt. Handeln Sie in Auch bereits ab dem ersten Monat des Mietrückstands.

Häufig gestellte Fragen

F: Kann ich in Auch sofortige Zahlung vom Bürgen verlangen, ohne vor Gericht zu gehen?
A: Ja, wenn die Bürgschaft selbstschuldnerisch ist, können Sie den Bürgen ab dem Zeitpunkt des Mietrückstands zur Zahlung auffordern. Bestreitet er jedoch, müssen Sie das Tribunal Judiciaire d'Auch anrufen, um einen vollstreckbaren Titel zu erwirken.

F: Wie lange dauert eine Räumung in Auch durchschnittlich?
A: Etwa 3 Monate für das Urteil, dann 2 Monate für die Räumungsaufforderung und 1 bis 3 Monate für die