Verkauf in Auch: Das Vorkaufsrecht der Stadt – eine nicht zu unterschätzende Hürde

Sie haben einen Käufer für Ihr Haus im Zentrum von Auch gefunden. Alles scheint abgeschlossen. Plötzlich teilt Ihnen die Stadt mit, dass sie ihr Vorkaufsrecht der Stadt Auch ausüben will. Der Vorvertrag ist hinfällig, und Sie sind gezwungen, Ihre Immobilie an die Gemeinde zu einem Preis zu verkaufen, den diese manchmal nach unten korrigiert hat. Dieses Szenario, das jedes Jahr Dutzende von Verkäufern in Auch erleben, veranschaulicht die Realität eines oft unbekannten Verfahrens. Im Jahr 2023 gingen laut Daten der Notarkammer des Gers fast 12 % der Verkäufe von Baugrundstücken in der Agglomeration Auch mit einer Veräußerungsanzeige (DIA) einher, und etwa 3 % führten tatsächlich zu einem Vorkauf. Hinter diesen Zahlen verbirgt sich ein subtiler rechtlicher Mechanismus, den jeder Verkäufer oder Käufer beherrschen muss.

Vorkaufsrecht der Stadt: der rechtliche Rahmen

Das städtebauliche Vorkaufsrecht (DPU) ist in den Artikeln L.211‑1 bis L.211‑7 des Code de l'urbanisme geregelt. Es ermöglicht einer Gemeinde wie Auch, wenn sie durch Beschluss ein DPU-Gebiet festgelegt hat (in der Regel die gesamten urbanen oder zu urbanisierenden Zonen des Bebauungsplans PLU), jede zum Verkauf stehende Immobilie vorrangig zu erwerben. Ziel: Grundstücksreserven für öffentliche Einrichtungen, Sozialwohnungen oder die Wiederbelebung des Stadtzentrums zu schaffen.

Das Verfahren wird durch die Veräußerungsanzeige (DIA) eingeleitet, die der Notar an die Stadt sendet (Artikel L.213‑1 ff., R.213‑1 des Code de l'urbanisme). Die Gemeinde hat dann zwei Monate Zeit, um ihre Entscheidung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist erlischt das Vorkaufsrecht, und der Verkauf kann frei zum angegebenen Preis abgeschlossen werden. Wenn die Stadt jedoch vorkaufen will, muss sie ihre Entscheidung begründen und einen Preis vorschlagen. Seit dem Gesetz ALUR von 2014 kann der Verkäufer das zuständige Zivilgericht (Tribunal judiciaire d'Auch) anrufen, um diesen Preis gemäß Artikel L.213‑4 des Code de l'urbanisme anzufechten.

Besonderheiten in Auch und im Gers

Der Immobilienmarkt in Auch weist Merkmale auf, die das DPU besonders aktiv machen. Im Altstadtkern, der als geschützter Bereich eingestuft ist, nutzt die Stadtverwaltung vermehrt Vorkäufe, um Leerstand zu bekämpfen und die Renovierung zu fördern. In den Randgebieten sind baureife Grundstücke sehr begehrt: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für bebaute Flächen in Auch lag 2024 bei 1.850 € (Quelle: DVF Gers). Die Stadt kauft jedoch manchmal zu einem Preis vor, der 10 bis 15 % unter dem Marktwert liegt, was zu Rechtsstreitigkeiten führt.

Das Tribunal judiciaire d'Auch, das einzige im Département für die Anfechtung des Vorkaufspreises zuständige Gericht, behandelt durchschnittlich drei bis vier Fälle pro Jahr. Die Verfahrensdauer kann zwischen sechs Monaten und einem Jahr liegen, während der der Verkäufer den Kaufpreis nicht erhält. Ein aktueller Fall: Ein Eigentümer eines Gebäudes in der Rue Dessoles in Auch erhielt einen Vorkaufspreis von 250.000 €, obwohl das Kaufangebot bei 310.000 € lag. Er rief das Gericht an, das den Preis schließlich auf 285.000 € festsetzte. Diese Liquiditätslücke kann bei persönlichen Projekten schwer wiegen.

Darüber hinaus hat der Bebauungsplan PLU von Auch (2022 genehmigt) kürzlich den DPU-Bereich auf das gesamte Stadtgebiet ausgeweitet, einschließlich der Wohngebiete in den Vororten. Verkäufer von Einfamilienhäusern im Viertel Garros oder Treille sind nun betroffen. Eine lokale Besonderheit: Die Stadt Auch hat einen Beschluss gefasst, der eine Flächenschwelle festlegt, unterhalb derer sie das DPU nicht ausübt (weniger als 800 m² Bauland), um den normalen Grundstücksverkehr nicht zu behindern. Diese ungewöhnliche Schwelle sollte vor jedem Verkauf überprüft werden.

Wie vorgehen? Das Verfahren Schritt für Schritt

1. Vor Unterzeichnung des Vorvertrags informieren Sie Ihren Notar, dass sich die Immobilie in einer DPU-Zone befindet. Er prüft den Gemeindebeschluss und den PLU von Auch.
2. Die DIA wird beim Rathaus eingereicht von Ihrem Notar (oder von Ihnen selbst, wenn Sie ohne Vermittler verkaufen). Sie enthält den Preis, die Merkmale der Immobilie und die Identität des vorgesehenen Käufers.
3. Warten Sie die zweimonatige Frist ab. Die Stadt kann: nicht antworten (Vorkaufsrecht erloschen, freier Verkauf), zum angegebenen Preis vorkaufen oder zu einem niedrigeren Preis vorkaufen.
4. Bei Vorkauf zu einem reduzierten Preis haben Sie 15 Tage Zeit, um anzunehmen oder abzulehnen. Wenn Sie ablehnen, kann die Stadt darauf verzichten oder das Enteignungsgericht anrufen.
5. Fechten Sie den Preis vor dem Tribunal judiciaire d'Auch an innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung der Vorkaufsentscheidung (Artikel L.213‑4). Sie müssen nachweisen, dass der vorgeschlagene Preis unter dem tatsächlichen Verkehrswert liegt.
6. Wenn die Stadt nach Ihrer Ablehnung verzichtet, erhalten Sie Ihre Verkaufsfreiheit zurück, müssen aber das DIA-Verfahren wiederholen, wenn die Zweimonatsfrist überschritten ist.

Was Sie unbedingt vermeiden sollten

• Verkauf ohne DIA: Jeder unter Verstoß gegen das DPU durchgeführte Verkauf kann für nichtig erklärt werden. Die Nichtigkeit droht auch dann, wenn der Käufer bereits gezahlt hat. Ein Urteil des Kassationsgerichtshofs (3. Zivilsenat, 12. Juli 2018, Nr. 17‑20.602) erinnert eindringlich daran.
• Unterbewertung des angegebenen Preises, um die Steuer auf den Wertzuwachs zu reduzieren: Wenn die Stadt vorkauft, werden Sie zum angegebenen Preis bezahlt und können diesen später nicht anfechten. Umgekehrt kann ein zu hoher Preis die Stadt zu einem niedrigeren Vorkauf veranlassen.
• Ignorieren der Antwortfristen: Ein Verkäufer, der fälschlicherweise glaubt