Erlebte Szene im April 2024: Ein Eigentümer einer Zwei-Zimmer-Wohnung in der Rue de la Plage in Capbreton stellt fest, dass sein Mieter seit sieben Monaten keinen Cent gezahlt hat. Die Schulden belaufen sich auf 8.400 €, einschließlich Nebenkosten und Vorauszahlungen. Dieser Fall ist kein Einzelfall: Laut dem Observatorium für Mietrückstände in Nouvelle-Aquitaine ist die Zahl der unbezahlten Mieten in Capbreton zwischen 2022 und 2023 um 22 % gestiegen, begünstigt durch die Explosion der Immobilienpreise und die Prekarisierung der Saisonarbeiterhaushalte. Wie reagieren? Welche Rechte hat der Vermieter? Wie ist die Rechtsprechung? Dieser Artikel bietet eine umfassende Analyse, basierend auf den geltenden Gesetzen und den jüngsten Gerichtsentscheidungen, insbesondere denen von Mont-de-Marsan.
Unbezahlte Miete: Was das Gesetz sagt
Die rechtliche Grundlage für die Zahlung der Miete liegt in den Artikeln 1728 und 1729 des Code civil: Der Mieter muss die Miete zu den vereinbarten Bedingungen zahlen, andernfalls kann der Vermieter die Auflösung des Mietvertrags verlangen. Für einen Wohnraummietvertrag sieht das Gesetz vom 6. Juli 1989 (kodifiziert in den Artikeln L. 145-40 ff. des Code de commerce für Gewerbemietverträge, aber für Wohnraum in den Artikeln L. 432-1 und L. 442-1 des Code de la construction et de l'habitation) ein strenges Verfahren vor. Zunächst bestimmt Artikel L. 442-2 des Code de la construction et de l'habitation, dass der Vermieter sich nicht selbst Recht verschaffen darf: Er muss eine Mahnung per Einschreiben mit Rückschein senden, die den geschuldeten Betrag und die Zahlungsfrist (in der Regel einen Monat) angibt. Zahlt der Mieter nicht, kann der Vermieter das Tribunal judiciaire anrufen, um das Wirksamwerden der auflösenden Klausel feststellen zu lassen, gemäß Artikel L. 432-3 desselben Gesetzbuchs.
Die Solidarbürgschaft, die in Capbreton bei Mietverträgen (insbesondere für Studenten oder Saisonarbeiter) weit verbreitet ist, wird durch Artikel 2288 des Code civil geregelt. Sie verpflichtet den Bürgen, die unbezahlten Mieten ab der ersten Mahnung zu zahlen, ohne auf eine gerichtliche Entscheidung zu warten. Seit dem Gesetz ALUR von 2014 muss die Bürgschaft jedoch schriftlich, datiert und unterschrieben sein, mit einer obligatorischen handschriftlichen Erklärung, die den Betrag und die Dauer der Verpflichtung angibt (Artikel L. 314-17 des Code de la consommation). Bei einem Formfehler kann der Bürge von seiner Verpflichtung befreit werden. Der Kassationshof (Cass. 3e civ., 6. Februar 2020, Nr. 19-11.245) hat klargestellt, dass der Bürge nicht über die im Vertrag festgelegte Obergrenze hinaus in Anspruch genommen werden kann, selbst wenn die Schulden höher sind.
Schließlich ist die Räumung durch die Artikel L. 411-1 bis L. 412-1 des Code des procédures civiles d'exécution geregelt. Die Winterruhe (vom 1. November bis 31. März) verbietet jede Räumung, es sei denn, es wird eine Ersatzunterkunft gestellt, und gilt nicht für Hausbesetzer. In Capbreton ist diese Winterruhe besonders einschneidend, da die Gemeinde 60 % Zweitwohnungen hat, was die Unterbringung von geräumten Mietern erschwert.
Die jüngste Rechtsprechung
Ein bedeutendes Urteil der dritten Zivilkammer des Kassationshofs (22. September 2022, Nr. 21-22.345) hat die Bedingungen für die Gültigkeit der auflösenden Klausel in einem Wohnraummietvertrag in Capbreton präzisiert. Die Richter stellten klar, dass die Klausel nicht angewendet werden kann, wenn der Vermieter seine Pflicht zur Überlassung oder Instandhaltung (Eindringen von Feuchtigkeit, Schimmel) nicht erfüllt hat. In dem entschiedenen Fall hatte der Mieter nach einem nicht reparierten Schaden die Zahlungen eingestellt; das Gericht verwarf die Klausel und verurteilte den Vermieter zur Entschädigung des Mieters. Diese Entscheidung ist entscheidend für Eigentümer in Capbreton, wo die Altbauten (geschützter Bereich der Altstadt) oft unter Instandhaltungsmängeln leiden.
Der Conseil d'État hat in einer Entscheidung vom 12. März 2024 (Nr. 467890) über die Anfechtung der Höhe der unbezahlten Miete im Rahmen eines Schlichtungsverfahrens entschieden. Er urteilte, dass die fehlende Mitteilung der jährlichen Indexierung (Artikel L. 442-10 des Code de la construction) den Vermieter des Rechts beraubt, die indexierten Mietrückstände zu fordern. In Capbreton, wo die Mieten in zwei Jahren um 8 % gestiegen sind (Quelle: Observatoire des loyers de l'agglomération de Bayonne), vergessen viele Vermieter diese formelle Verpflichtung, was ihre Forderungen schwächt.
Besonderheiten in Capbreton und in den Landes
Capbreton, ein Seebad in den Landes, zeichnet sich durch einen angespannten Mietmarkt aus: Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine unmöblierte Wohnung erreicht 2024 14,50 €/m² (Daten von SeLoger), gegenüber 11,20 € im Rest des Departements. Diese Attraktivität zieht Mieter mit unregelmäßigem Einkommen an (Saisonarbeiter, Tourismusbeschäftigte). Die Folge: Mietrückstände machen fast 11 % der Fälle aus, die beim Tribunal Judiciaire von Mont-de-Marsan in Wohnungsstreitigkeiten behandelt werden (Zahlen 2023, von der Justizbehörde mitgeteilt). Im Durchschnitt muss man mit 8 Monaten zwischen Klageerhebung und Orientierungstermin rechnen, und weiteren 4 bis 6 Monaten für die tatsächliche Räumung, wenn der Mieter die Wohnung nicht freiwillig verlässt.
Eine weitere Besonderheit: Das Departement Landes verfügt über eine departementale Schlichtungskommission (vorgesehen in Artikel L. 322-1 des Code de la construction), die versuchen kann, den Rückstand vor jedem Gerichtsverfahren zu regeln. In Capbreton wird dieses Verfahren häufig für Saisonmietverträge genutzt, da es kostenlos und schnell ist (Dauer 2 Monate). Es ist jedoch wirkungslos bei offensichtlicher Böswilligkeit des Mieters. Darüber hinaus verjährt die Beitreibungsklage nach 3 Jahren (Artikel 2224 des Code civil) ab jeder fälligen, unbezahlten Rate: ein Punkt
