Decisione di riferimento: cc • N° 73-13.408 • 1975-01-08 • Consulta la decisione →
Parigi, inizio anni '70. Un edificio nuovissimo, eretto da una società di costruzione, accoglie i suoi primi occupanti. Questi non sono semplici acquirenti. Detengono quote sociali e, a tal titolo, ottengono l'assegnazione del godimento di un appartamento. Bastano pochi mesi perché l'euforia svanisca: crepe sui tramezzi, infiltrazioni d'acqua, finiture non conformi alle promesse. Il sogno si trasforma in incubo.
Come reagire quando il promotore, dietro una struttura societaria, sostiene che non siete proprietari e che quindi non potete lamentarvi dei difetti costruttivi? Questa domanda, migliaia di detentori di quote di società immobiliari se la pongono ancora oggi. La risposta, data dalla Corte di Cassazione l'8 gennaio 1975 (ricorso n. 73-13.408), è chiara: il socio assegnatario in godimento ha un diritto diretto al risarcimento contro la società.
Lungi dall'essere un reperto giuridico, questa sentenza stabilisce un principio protettivo per tutti coloro che intraprendono la via della proprietà per gradi. Essa chiarisce sia gli obblighi della società di costruzione sia i diritti dei suoi membri, ben prima della firma dell'atto autentico. Un'immersione in una decisione che, a quasi cinquant'anni di distanza, conserva tutta la sua forza.
I fatti: una storia che accade ogni giorno
La vicenda inizia con la costituzione di una società di costruzione (forma particolare di società civile avente per oggetto l'edificazione di un immobile al fine di attribuirne le unità ai soci). Nella capitale, questo tipo di struttura conosce un notevole sviluppo durante i Trenta Gloriosi, consentendo ai risparmiatori di diventare progressivamente proprietari senza anticipare l'intero prezzo. I fondatori, promotori avveduti, raccolgono capitali presso candidati all'accesso alla proprietà. In cambio dei loro apporti, questi ultimi ricevono quote sociali e, soprattutto, il diritto di godere di una frazione dell'edificio — l'appartamento o il locale corrispondente al loro investimento.
Poco dopo l'ingresso nei locali, diversi soci constatano dei disordini: difetti costruttivi che interessano sia le parti comuni che le unità private. Le riserve formulate alla consegna delle chiavi non sono state sollevate; emergono vizi occulti. Questi difetti compromettono il pacifico godimento dei locali. Gli assegnatari chiedono alla società di eseguire i lavori di riparazione. Di fronte al rifiuto di quest'ultima, adiscono l'autorità giudiziaria.
Prima delusione davanti ai giudici di merito. Il tribunale, e poi la corte d'appello di Parigi, dichiarano la loro azione inammissibile. Motivo addotto: i ricorrenti non sono ancora proprietari; solo un trasferimento definitivo di proprietà, materializzato da un atto notarile, conferirebbe loro la legittimazione ad agire contro la società. Essi sono solo soci, titolari di una semplice vocazione alla proprietà. Una vera e propria doccia fredda. I ricorrenti portano quindi la questione dinanzi alla più alta giurisdizione del paese.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione cassa la sentenza d'appello. Il suo sillogismo merita attenzione, poiché ribalta la prospettiva. I magistrati partono da una constatazione: nell'ambito di una società di costruzione, i soci sono "assegnatari in godimento della frazione di immobile corrispondente alle loro quote o azioni" (vale a dire: hanno il diritto di utilizzare e abitare l'unità corrispondente alla loro partecipazione). Questo diritto, pur non essendo la piena proprietà, crea un obbligo a carico della società: quello di "consegnare locali esenti da vizi". In altri termini, la società deve fornire alloggi senza difetti, conformi a quanto promesso.
L'alta giurisdizione ne deduce che i soci sono "legittimati ad agire contro questa società per ottenere il risarcimento dei difetti costruttivi o delle non conformità". Non devono attendere un'ipotetica firma dell'atto di vendita. La loro qualità di utilizzatori legittimi, fondata sul contratto di società (regolato dagli ex articoli 1832 e seguenti del codice civile, oggi rifusi a diritto costante), conferisce loro un interesse diretto e personale ad agire. Il giudice non distingue tra difetti che interessano le parti comuni e quelli che toccano le unità private: purché il godimento sia perturbato, l'azione è ammissibile.
Questa sentenza non costituisce un revirement ma un chiarimento benvenuto. Il diritto societario, spesso percepito come un intrico tecnico, si fa da parte a favore di una soluzione pragmatica. Perché esigere che le vittime aspettino fino alla reiterazione della vendita con atto autentico (formalità che può richiedere diversi anni in alcuni montaggi in stato futuro di completamento)? La corte fa prevalere la realtà dell'occupazione sulle sottigliezze della proprietà. Un'analisi audace che ha da allora ampiamente ispirato la giurisprudenza relativa alla vendita in stato futuro di completamento (VEFA), dove l'acquirente, anche non ancora proprietario, può avvalersi delle garanzie legali dei costruttori.
La difesa della società tentava di rifugiarsi dietro lo schermo della persona giuridica. Questo argomento cade: la persona giuridica non è una fortezza inespugnabile quando sono in gioco i diritti individuali dei soci. Il ragionamento dei giudici parigini di merito è spazzato via, e la causa è rinviata dinanzi a un'altra corte d'appello che dovrà conformarsi al principio enunciato.
Cosa cambia per voi — concretamente
Misuriamo le conseguenze pratiche di questa decisione per tre profili tipici.
Se siete portatori di quote di una società di costruzione (ad esempio, in una società civile immobiliare di attribuzione), e avete subito difetti costruttivi, potete agire direttamente contro la società, senza attendere l'atto di proprietà. La vostra qualità di socio assegnatario in godimento vi conferisce un interesse ad agire. Potete chiedere il risarcimento dei danni subiti, sia per le parti comuni che per le vostre unità private.
Se siete acquirenti in VEFA (vendita in stato futuro di completamento), questa sentenza, pur essendo precedente, ha contribuito a consolidare il principio secondo cui l'acquirente può agire contro il venditore per difetti di costruzione anche prima del trasferimento di proprietà. Le garanzie legali (garanzia di perfetto completamento, garanzia biennale, garanzia decennale) si applicano indipendentemente dalla data di consegna delle chiavi.
Se siete membri di una cooperativa di costruzione o di una società di attribuzione, il principio è lo stesso: la vostra qualità di socio vi dà diritto a un'azione diretta per i difetti che compromettono il godimento del vostro lotto. Non dovete attendere la liquidazione della società o la firma dell'atto notarile per far valere i vostri diritti.
In pratica, per agire, dovrete costituire un fascicolo con: il contratto di società, il verbale di consegna con le riserve, le perizie o i preventivi di riparazione, e la messa in mora della società. Un avvocato specializzato in diritto immobiliare a Parigi o in altre città francesi potrà assistervi nella procedura. La consulenza iniziale è spesso a pagamento (ad esempio, 45€ per una prima consulenza), ma può farvi risparmiare tempo e denaro a lungo termine.
Questa sentenza del 1975 rimane un pilastro per la protezione dei soci di società di costruzione. Essa ricorda che il diritto non deve essere un ostacolo alla giustizia, ma uno strumento al servizio degli individui. Se vi trovate in una situazione simile, non esitate a far valere i vostri diritti: la legge è dalla vostra parte.
