Referenzentscheidung: cc • Nr. 12-20.881 • 2013-10-16 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich vor, Sie sind Eigentümer einer Wohnung in einer Residenz in den Hügeln von Grasse. Sie nehmen an der jährlichen Eigentümerversammlung teil, bei der die Eigentümer nach Jahren der Unzufriedenheit beschließen, den Verwalter zu wechseln. Die Abstimmung geht durch, ein neuer Verwalter wird bestellt, und Sie denken, das Kapitel sei abgeschlossen. Doch einige Monate später fordert der alte Verwalter die Bezahlung von Arbeiten, die er nach seinem Ausscheiden in Auftrag gegeben hat. Wer muss zahlen? Die Wohnungseigentümergemeinschaft? Der neue Verwalter? Niemand?
Diese Situation, weit häufiger als man denkt, führte 2013 zu einer grundlegenden Entscheidung des Kassationsgerichtshofs. Jedes Jahr wechseln Hunderte von Wohnungseigentümergemeinschaften an der Côte d'Azur, von Nizza bis Grasse, ihren Verwalter. Und jedes Mal kann die Frage nach den finanziellen Verpflichtungen, die der alte Verwalter nach seinem Ausscheiden eingegangen ist, zu erheblichen Spannungen führen.
Die Entscheidung vom 16. Oktober 2013 gibt eine klare Antwort, die jedoch viele unerfahrene Eigentümer überrascht. Sie stellt fest, dass das Verwaltermandat (der Vertrag, der den Verwalter an die Wohnungseigentümergemeinschaft bindet) eine spezifische Regelung darstellt, die sich von den allgemeinen Regeln des Vertragsrechts unterscheidet. Aber was bedeutet das genau für Ihren Alltag als Wohnungseigentümer?
Der Sachverhalt: Eine Geschichte, wie sie täglich vorkommt
Nehmen wir das Beispiel von Herrn und Frau Martin, Eigentümer einer 3-Zimmer-Wohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit 40 Einheiten in Grasse. Ihr Verwalter, die Firma Sergic, verwaltet das Gebäude seit fünf Jahren. Im Laufe der Eigentümerversammlungen häufen sich die Frustrationen: Verzögerungen bei den Fassadenrenovierungsarbeiten, schlecht belegte Rechnungen für die Grünflächenpflege, mangelnde Reaktionsfähigkeit bei Feuchtigkeitsproblemen in den Kellern.
Auf der Eigentümerversammlung vom 30. Juni 2009 erreicht die Spannung ihren Höhepunkt. Nach einer hitzigen Debatte stimmen die Eigentümer mehrheitlich für die Kündigung des Mandats von Sergic und bestellen einen neuen Verwalter, eine kleine lokale Firma. Alles scheint geregelt. Der neue Verwalter tritt Anfang Juli sein Amt an.
Doch im August 2009 beauftragt Sergic dringende Reparaturarbeiten am Dach in Höhe von 15.000 Euro. Der alte Verwalter begründet diesen Einsatz mit bereits vor seinem Ausscheiden gemeldeten Undichtigkeiten. Er legt der Wohnungseigentümergemeinschaft die Rechnung vor, die sich weigert zu zahlen, da diese Arbeiten nun in den Zuständigkeitsbereich des neuen Verwalters fielen.
Sergic verklagt daraufhin die Wohnungseigentümergemeinschaft vor dem Amtsgericht Versailles. Der alte Verwalter beruft sich auf die Regeln der Geschäftsführung ohne Auftrag (ein Rechtsmechanismus, der es einer Person erlaubt, für eine andere zu handeln, ohne dazu beauftragt worden zu sein). Er argumentiert, dass er durch die Beauftragung dieser dringenden Arbeiten im Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft gehandelt habe und daher Anspruch auf Erstattung habe.
Das Gericht weist seine Klage in erster Instanz ab. Sergic legt Berufung ein. Das Berufungsgericht bestätigt das erstinstanzliche Urteil. Der alte Verwalter gibt nicht auf und legt Revision beim Kassationsgerichtshof ein. In diesem Stadium entscheidet das höchste französische Gericht endgültig über die Frage.
Die Argumentation des Gerichts – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof folgt in seinem Urteil vom 16. Oktober 2013 einer zweistufigen Argumentation, die klar erläutert werden sollte.
Zunächst erinnern die Richter an die gesetzliche Grundlage: Artikel 18 des Gesetzes vom 10. Juli 1965 über das Statut der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dieser Artikel definiert das Verwaltermandat genau als einen besonderen Vertrag, der spezifischen Regeln unterliegt. Der Gerichtshof betont, dass dieses Mandat ausschließlich ist und die Anwendung der Regeln der Geschäftsführung ohne Auftrag gemäß den Artikeln 1372 bis 1375 des Code civil ausschließt.
Mit anderen Worten: Der Gesetzgeber hat für Verwalter ein eigenständiges, vollständiges und autonomes Rechtsregime geschaffen. Man kann ihm keine allgemeinen Regeln des gemeinen Rechts (des für alle geltenden Rechts) hinzufügen, wenn diese nicht im Wohnungseigentumsgesetz vorgesehen sind.
Anschließend analysiert der Gerichtshof die konkrete Situation. Sergic war bis zum 30. Juni 2009 von der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragt. Ab diesem Datum war sein Mandat beendet. Er hatte keine Befugnis mehr, im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu handeln. Die Richter sind daher der Ansicht, dass die im August 2009 in Auftrag gegebenen Arbeiten ohne Mandat erfolgten und die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht dafür zahlen muss.
Allerdings: Die Entscheidung stellt klar, dass diese Lösung gilt, es sei denn, der neue Verwalter hätte einen ausdrücklichen Auftrag (einen klar formulierten Auftrag) erhalten, diese spezifischen Arbeiten zu übernehmen. Im vorliegenden Fall war dies nicht der Fall.
Was nur wenige wissen: Diese Entscheidung bestätigt eine ständige Rechtsprechung. Sie ist nicht revolutionär, aber sie klärt eine Frage, die in vielen Wohnungseigentümergemeinschaften weiterhin für Diskussionen sorgt. Sie erinnert daran, dass die Beziehung zwischen einem Verwalter und einer Wohnungseigentümergemeinschaft streng durch das Gesetz von 1965 geregelt ist und nicht leicht abgeändert werden kann.
Was das für Sie bedeutet – konkret
Wenn Sie Wohnungseigentümer in Nizza, Grasse oder anderswo sind, hat diese Entscheidung sehr praktische Auswirkungen. Nehmen wir konkrete Beispiele.
Für den vermietenden Wohnungseigentümer, der seine Wohnung vermietet: Stellen Sie sich vor, Ihr Verwalter wechselt und der alte Verwalter beauftragt nach seinem Ausscheiden noch Arbeiten. Sie als Vermieter müssen diese Kosten nicht tragen, es sei denn, der neue Verwalter hat die Arbeiten ausdrücklich genehmigt. Das schützt Ihr Budget vor unerwarteten Forderungen.
