Désignation d'un mandataire ad hoc pour provoquer une assemblée en SCI : qui doit être partie au procès ?

Imaginez : vous êtes associé dans une SCI familiale à Saint-Doulchard, et depuis des mois, la gérante — votre sœur — refuse de convoquer une assemblée générale pour voter la vente d'un bien qui se dégrade. Vous voulez saisir le tribunal pour qu'il désigne un mandataire ad hoc (une personne indépendante chargée de provoquer la réunion des associés). Mais contre qui intenter l'action ? Contre votre sœur, contre la société, ou les deux ? Cette question, qui peut sembler technique, a des conséquences pratiques immédiates : si vous vous trompez de partie, votre demande peut être rejetée sans examen au fond, vous faisant perdre du temps et de l'argent.

La Cour de cassation, dans son arrêt du 20 décembre 2023 (n° 21-18.746), apporte une réponse claire : seule la société — et non la gérance ou les autres associés — doit être partie à l'instance. Cette solution, fondée sur l'article 39 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978 (qui régit le fonctionnement des sociétés civiles), met fin à une incertitude procédurale.

Pour un associé bloqué, cette précision est capitale. Elle simplifie la voie judiciaire et évite des erreurs de procédure coûteuses. Décryptons ensemble cette décision et voyons concrètement ce qu'elle change pour vous.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. X et sa sœur Y sont associés d'une SCI familiale créée en 2005 pour gérer un immeuble situé à Aubigny-sur-Nère. En 2009, un protocole est signé : Y promet de céder ses parts à M. X, mais la cession n'est jamais réalisée. Le gérant — initialement M. X, puis remplacé par Y — refuse de convoquer une assemblée pour régulariser la situation. M. X, lassé, assigne la SCI et Y en justice pour obtenir la désignation d'un mandataire ad hoc.

Le tribunal de grande instance de Bourges, dans un premier jugement, fait droit à la demande. Mais Y interjette appel, arguant que l'action aurait dû être dirigée uniquement contre la SCI, et non contre elle personnellement. La cour d'appel de Bourges, dans un arrêt du 20 mai 2021, infirme le jugement : elle déclare irrecevable la demande de M. X au motif que la gérante Y n'était pas partie à l'instance, alors que selon elle, l'action concerne nécessairement la société et son fonctionnement, mais aussi la gérance.

M. X se pourvoit en cassation. Il soutient que la désignation d'un mandataire ad hoc a pour objet de remplacer temporairement l'organe de direction défaillant, et que seul l'intérêt de la société est en jeu. La Cour de cassation lui donne raison, cassant l'arrêt d'appel. Elle rappelle que, selon l'article 39 du décret de 1978, la demande d'un associé aux fins de désignation d'un mandataire chargé de provoquer la délibération des associés concerne la société et ses modalités de fonctionnement. Il s'ensuit que seule la société est nécessairement partie à l'instance.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation fonde sa décision sur une interprétation littérale et téléologique de l'article 39 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978. Cet article prévoit que, si un associé demande en justice la désignation d'un mandataire pour provoquer une délibération, la demande est portée devant le président du tribunal de commerce (ou du tribunal judiciaire pour les SCI) statuant en référé. Le texte ne précise pas expressément qui doit être la partie défenderesse.

Mais la Cour de cassation déduit de son objectif que la demande vise à remplacer l'organe de direction défaillant (gérant, conseil d'administration) pour permettre à la société de fonctionner. Dès lors, l'action intéresse directement la société, qui est la seule entité dont le fonctionnement est en cause. Les gérants ou associés ne sont pas parties nécessaires, car ils ne sont que les organes ou membres de la société. En revanche, la société, personne morale, est titulaire de droits et soumise à des obligations propres. Elle doit donc être attraite à l'instance pour que la décision lui soit opposable.

Cette solution est une confirmation de la jurisprudence antérieure, notamment d'un arrêt du 4 juillet 2012 (n° 11-20.888), qui avait déjà posé le principe. Mais elle est importante car elle l'applique à une situation où la gérante était également associée et partie au protocole de cession. La Cour de cassation écarte l'argument selon lequel la gérante aurait dû être mise en cause personnellement en raison de son rôle dans le blocage. Pour la haute juridiction, peu importe que la gérante soit à l'origine du refus : seule la société est la partie légitime.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour un associé minoritaire d'une SCI, cette décision simplifie considérablement la procédure. Si vous êtes bloqué par un gérant qui refuse de convoquer une assemblée (par exemple pour voter la vente d'un bien, l'approbation des comptes, ou la modification des statuts), vous pouvez désormais assigner uniquement la société, sans avoir à mettre en cause personnellement le gérant. Cela réduit les risques de nullité de l'assignation et accélère le traitement de votre demande.

Prenons un exemple concret : à Aubigny-sur-Nère, une SCI possède un local commercial loué à un artisan. Le gérant, qui est aussi associé majoritaire, refuse de convoquer une assemblée pour voter des travaux urgents. L'associé minoritaire, qui détient 30 % des parts, saisit le tribunal. Avant cet arrêt, il aurait pu hésiter sur la personne à assigner : le gérant, la société, ou les deux ? Désormais, il sait qu'il doit assigner la SCI seule. L'économie de temps et d'argent est réelle : une assignation simplifiée, moins d'huissiers, et une audience plus rapide.

Pour les professionnels de l'immobilier (notaires, avocats, administrateurs de biens), cette clarification est aussi bienvenue. Elle sécurise les procédures et évite des débats procéduraux stériles. En revanche, pour les gérants, la décision implique qu'ils ne sont pas personnellement parties au litige, ce qui peut être perçu comme une protection contre des actions abusives. Mais attention : si le gérant a commis une faute personnelle (par exemple, un abus de majorité), il pourra être poursuivi sur un autre fondement (notamment l'article 1240 du Code civil, qui sanctionne la faute).

Si vous êtes dans cette situation, vous devez : vérifier que votre demande vise bien à provoquer une délibération des associés ; assigner la société, en la personne de son représentant légal (le gérant) ; et exposer les raisons du blocage. Le juge des référés statue rapidement, souvent en quelques semaines.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Rédigez des statuts clairs : Prévoir les modalités de convocation des assemblées, notamment en cas de désaccord entre associés. Par exemple, stipuler que tout associé détenant plus de 10 % des parts peut demander une assemblée, et que le gérant doit y répondre sous 15 jours.
• Utilisez la voie amiable d'abord : Avant d'engager une action judiciaire, adressez une lettre recommandée avec accusé de réception au gérant lui rappelant ses obligations légales et statutaires. Souvent, ce simple courrier débloque la situation.
• Anticipez les conflits par une médiation : Insérez dans les statuts une clause de médiation préalable obligatoire. Cela permet de résoudre les différends sans passer par le tribunal, ce qui est plus rapide et moins coûteux.
• Conservez tous les justificatifs : Gardez les preuves de vos demandes de convocation, les refus éventuels, les courriels, et les procès-verbaux d'assemblées précédentes. Ces documents seront essentiels pour convaincre le juge du blocage.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

La Cour de cassation avait déjà eu l'occasion de se prononcer sur ce point dans un arrêt du 4 juillet 2012 (n° 11-20.888), mais dans une configuration différente : il s'agissait d'une société anonyme. La solution était la même : seule la société doit être partie. L'arrêt de 2023 confirme cette position pour les SCI, précisant ainsi le champ d'application de l'article 39 du décret de 1978.

Une décision plus récente, du 24 janvier 2024 (n° 22-15.123), a étendu ce raisonnement à la demande de révocation d'un gérant pour justes motifs : là encore, seule la société est partie nécessaire. La tendance jurisprudentielle est donc claire : les actions qui concernent le fonctionnement interne de la société doivent être dirigées contre la personne morale, non contre ses organes ou membres à titre personnel.

Pour l'avenir, on peut s'attendre à ce que cette règle soit appliquée à d'autres actions similaires, comme la demande de désignation d'un expert de gestion ou d'un administrateur provisoire. Cela renforce la sécurité juridique pour les associés et simplifie les procédures collectives.

Checklist avant d'agir

• Ai-je bien identifié la société ? Vérifiez sa dénomination, son numéro SIRET, et son siège social. L'assignation doit être délivrée à son adresse.
• Ai-je une preuve du blocage ? Rassemblez les courriers de refus de convocation, les mails, ou tout document montrant que le gérant ne répond pas.
• Ai-je respecté un délai de prévenance raisonnable ? En général, il est prudent d'avoir adressé une demande écrite au moins 15 jours avant de saisir le juge.
• Ai-je consulté un avocat ? Même si la procédure est simplifiée, un avocat spécialisé en droit immobilier pourra vérifier la recevabilité de votre demande et rédiger l'assignation de manière efficace.

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