参考判决： cc • N° 65-12.884 • 1968-02-16 • 查看判决 →
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法国最高法院（Cour de cassation）裁定，当区分所有规章（règlement de copropriété）将土地列入共有部分（parties communes）时，区分所有权人（copropriétaire）不能单独收取墙壁相邻权（mitoyenneté）的转让价款。1968年2月16日的判决对区分所有权人和购房者具有重要意义。
Questions fréquentes
Qu'est-ce que la mitoyenneté d'un mur ?
C'est la situation où un mur appartient pour moitié à deux propriétaires voisins, chacun ayant des droits d'usage et d'entretien. En copropriété, la mitoyenneté peut exister entre le syndicat et un copropriétaire ou entre deux copropriétaires.
Puis-je vendre la mitoyenneté de mon mur sans l'accord des autres copropriétaires ?
Non, si le mur est situé sur une partie commune (comme le sol). Selon la décision de 1968, le prix doit être réparti entre tous les copropriétaires, et non perçu intégralement par un seul.
Quels sont les délais pour contester une vente de mitoyenneté ?
La prescription est de 5 ans à compter de la connaissance de la vente. Il est conseillé d'agir rapidement dès la découverte.
Que faire si mon voisin construit un mur mitoyen sans mon accord ?
Vous pouvez saisir le tribunal judiciaire pour faire reconnaître vos droits. La mitoyenneté s'acquiert par prescription trentenaire ou par accord écrit.
Le règlement de copropriété peut-il exclure le sol des parties communes ?
Oui, mais c'est rare. En général, le sol est une partie commune. Si le règlement l'attribue à titre privatif, le copropriétaire peut percevoir seul le prix de cession de la mitoyenneté.
Informations juridiques
- Numéro: 65-12.884
- Juridiction: Cour de cassation
- Date de décision: 16 février 1968
Mots-clés
mitoyennetécopropriétéprix de cessionmur mitoyenparties communes
Cas d'usage pratiques
1
帕米耶（Pamiers）的区分所有权人：与邻居的相邻墙壁
杜邦先生（M. Dupont）是帕米耶（Pamiers）的区分所有权人，拥有一个享有专属使用权（jouissance exclusive）的地块。一堵墙将其房产与邻居隔开。邻居想购买相邻权。区分所有规章（règlement de copropriété）规定土地为共有部分（partie commune）。
Application pratique:
杜邦先生不能单独收取价款。他必须与所有区分所有权人分享。建议：在进行任何交易前检查区分所有规章。
2
圣戈当（Saint-Gaudens）的购房者：未声明的相邻墙壁
马丁夫人（Mme Martin）在圣戈当（Saint-Gaudens）购买了一栋房子。一堵墙将其花园与邻居的花园隔开。销售契约（acte de vente）未提及相邻权。邻居要求支付一半价款以获得相邻权。
Application pratique:
如果墙壁位于共有部分上，则价款必须分配。马丁夫人应检查区分所有规章和销售契约。如有疑问，咨询律师。
3
房地产开发商：在边界上建造墙壁
一位开发商在图卢兹（Toulouse）建造一栋楼。围墙与邻居的墙相邻。邻居转让其相邻权。开发商向一位区分所有权人单独支付价款。
Application pratique:
如果土地是共有部分，转让可能有无效风险。开发商应确保卖方有权单独收取价款。最好与区分所有权人联合会（syndicat des copropriétaires）达成协议。
À propos de l'auteur
Maître Cécile Zakine — Avocate au Barreau des Alpes-Maritimes, Docteur en Droit. Chaque article de ce magazine est rédigé à partir de l'analyse d'une décision de jurisprudence réelle, commentée et mise en perspective par les équipes de Maître Zakine.
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