Mitoyenneté d'un mur de passage couvert : quand la propriété ne suit pas la présomption

Imaginez la scène : vous êtes propriétaire d'un immeuble à Parentis-en-Born, avec un joli passage couvert qui dessert votre bien. Ce passage traverse l'immeuble voisin, mais le mur qui sépare les deux propriétés vous semble bien être le vôtre. Vous décidez d'y adosser une petite construction, ou de le surélever. Mais votre voisin vous oppose un refus : "Ce mur est mitoyen, il m'appartient aussi !" Qui a raison ? La réponse se trouve dans un arrêt de la Cour de cassation du 17 décembre 1970, qui clarifie les règles de la mitoyenneté (propriété commune d'un mur séparatif) dans une configuration délicate : celle d'un passage couvert traversant un immeuble.

Cette décision, rendue il y a plus de cinquante ans, reste d'une actualité brûlante pour tous ceux qui possèdent ou occupent des biens avec des servitudes (droits réels sur le bien d'autrui) ou des passages. Elle rappelle un principe fondamental : la présomption de mitoyenneté de l'article 653 du Code civil (qui pose que tout mur séparant deux bâtiments est présumé commun aux deux propriétaires) n'est pas une vérité absolue. Elle peut être écartée si le mur n'a jamais été un véritable mur séparatif entre les deux fonds (propriétés). undefined si le passage couvert n'a jamais appartenu au propriétaire de l'immeuble traversé, le mur qui borde ce passage ne peut pas être présumé mitoyen.

Mais qu'est-ce que ça change exactement pour vous, propriétaire à Tarnos ou ailleurs dans le ressort de Mont-de-Marsan ? Beaucoup de choses. Cet arrêt vous donne des clés pour déterminer si un mur est mitoyen ou non, et surtout pour éviter de vous lancer dans des travaux qui pourraient vous attirer des ennuis judiciaires. Plongeons dans les faits de cette affaire pour comprendre le raisonnement des juges, puis voyons les implications pratiques.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

Dans cette affaire, les parties étaient propriétaires d'immeubles voisins à… (l'arrêt ne précise pas la ville, mais peu importe). L'un des immeubles disposait d'un passage couvert qui traversait l'autre immeuble pour accéder à la voie publique. Ce passage était la propriété de l'immeuble qu'il desservait (le fonds dominant). Le propriétaire de l'immeuble traversé (le fonds servant) prétendait que le mur séparant le passage de son immeuble était mitoyen, en application de l'article 653 du Code civil. Il voulait donc l'utiliser comme sien, par exemple pour y appuyer des constructions ou en revendiquer la propriété.

Le propriétaire du passage couvert s'y opposait, arguant que ce mur n'avait jamais été séparatif entre les deux héritages (propriétés), puisque le passage lui-même n'avait jamais appartenu au propriétaire de l'immeuble traversé. En d'autres termes, le mur en question séparait le passage (propriété du fonds dominant) de l'immeuble traversé (propriété du fonds servant). Il ne séparait pas deux propriétés distinctes appartenant à des personnes différentes — car le passage était une dépendance du fonds dominant, et non une partie du fonds servant.

L'affaire a été portée devant la cour d'appel, puis devant la Cour de cassation. Les juges du fond (cour d'appel) ont donné raison au propriétaire du passage, en retenant que le mur n'était pas mitoyen. Le propriétaire de l'immeuble traversé a formé un pourvoi en cassation (recours contre la décision de la cour d'appel). Il invoquait notamment que la présomption de mitoyenneté devait s'appliquer, et que le fait que les deux immeubles aient appartenu au même propriétaire par le passé ne pouvait pas faire perdre la mitoyenneté acquise.

Mais la Cour de cassation a rejeté son pourvoi. Elle a confirmé l'arrêt de la cour d'appel, en jugeant que la présomption de mitoyenneté n'était pas applicable, car le mur n'avait jamais été séparatif des héritages des parties en cause. undefined, pour qu'un mur soit présumé mitoyen, il faut qu'il sépare deux fonds appartenant à deux propriétaires différents. Or, ici, le mur séparait le passage (propriété du fonds dominant) de l'immeuble traversé (propriété du fonds servant). Le passage n'étant pas la propriété du fonds servant, il n'y avait pas de division entre deux héritages distincts au sens de l'article 653.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation s'appuie sur l'article 653 du Code civil, qui dispose : "Dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen, s'il n'y a titre ou marque du contraire." Cette présomption (supposition légale) peut être écartée si l'une des parties prouve que le mur est sa propriété exclusive (par un titre de propriété ou des marques apparentes, comme des corbeaux ou des châssis).

Mais dans cette affaire, le problème était plus subtil. La cour d'appel avait relevé que le passage couvert n'avait jamais appartenu au propriétaire de l'immeuble traversé ni à ses auteurs (les précédents propriétaires). Par conséquent, le mur qui séparait ce passage de l'immeuble traversé n'avait jamais séparé deux héritages appartenant à des propriétaires différents : il séparait un passage (propriété d'un immeuble) de l'immeuble traversé (propriété d'un autre). Mais en réalité, le passage était une dépendance du fonds dominant, et le mur séparait donc deux parties d'un même ensemble ? Non, attention : le passage était un bien distinct, propriété du fonds dominant. Cependant, comme il n'avait jamais été la propriété du fonds servant, il n'y avait jamais eu de situation de "mitoyenneté potentielle" entre les deux fonds.

La Cour de cassation valide ce raisonnement : la présomption de mitoyenneté suppose que le mur soit effectivement séparatif entre deux héritages appartenant à deux propriétaires différents. Or, ici, le mur séparait le passage (qui n'a jamais appartenu au propriétaire de l'immeuble traversé) de l'immeuble traversé. Il ne séparait donc pas les deux immeubles en tant que tels, mais une dépendance de l'un (le passage) de l'autre (l'immeuble traversé). undefined le mur n'était pas un mur de séparation entre les deux fonds, mais un mur de clôture du passage.

undefined, c'est que cette décision ne crée pas une exception à la présomption, mais en précise les conditions d'application. La présomption ne joue que si le mur sépare deux héritages (fonds) qui ont ou ont eu des propriétaires distincts. Si l'un des côtés du mur n'a jamais été la propriété d'un autre que le propriétaire du mur lui-même, la présomption est écartée. En l'espèce, le passage était propriété du fonds dominant, et le mur était donc un mur de soutènement ou de clôture de ce passage, non un mur séparatif entre deux propriétés.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Alors, comment cela se traduit-il dans votre quotidien de propriétaire ou de locataire ? Prenons des exemples concrets.

Propriétaire d'un immeuble avec un passage couvert : Si vous êtes propriétaire d'un bien desservi par un passage qui traverse la propriété voisine, et que vous souhaitez réaliser des travaux sur le mur qui borde ce passage, vous devez vérifier si ce mur vous appartient exclusivement ou s'il est mitoyen. Si le passage est votre propriété (c'est-à-dire que vous en êtes le propriétaire, même si le sol appartient au voisin), alors le mur qui sépare le passage de l'immeuble traversé est présumé vous appartenir exclusivement, à moins que le voisin ne prouve le contraire par un titre ou des marques. Vous pouvez donc en principe y faire des travaux sans son accord, mais attention à ne pas empiéter sur sa propriété.

Propriétaire de l'immeuble traversé : Si vous êtes propriétaire de l'immeuble traversé, vous ne pouvez pas revendiquer la mitoyenneté du mur qui sépare le passage de votre immeuble, sauf si vous prouvez que ce mur a toujours été séparatif entre votre fonds et le fonds du voisin (ce qui n'est pas le cas si le passage n'a jamais été à vous). En pratique, vous devez respecter la propriété exclusive de ce mur par le propriétaire du passage. Ne construisez pas contre ce mur sans son autorisation, car vous pourriez être condamné à démolir vos travaux et à payer des dommages et intérêts (indemnité pour le trouble causé).

Acquéreur d'un bien : Si vous achetez un immeuble avec un passage traversant un autre immeuble, ou un immeuble traversé par un passage, faites vérifier par un notaire ou un avocat la nature du mur séparatif. Demandez les titres de propriété antérieurs pour savoir à qui appartenait le passage et le mur. Cela peut éviter des litiges futurs. Par exemple, à Tarnos, un client a acheté une maison avec un droit de passage sur le terrain voisin. Le mur de clôture était ancien. Après travaux, le voisin a revendiqué la mitoyenneté, mais l'arrêt de 1970 a permis de faire reconnaître que le mur appartenait exclusivement au propriétaire du passage.

Copropriétaire : Dans une copropriété, les passages communs sont souvent des parties communes. Mais si un passage couvert dessert un lot privatif, le mur qui le sépare peut être soit privatif (s'il n'est pas mitoyen) soit commun. L'arrêt rappelle qu'il faut examiner la propriété du passage. Si le passage est une partie commune, le mur est probablement commun. S'il est privatif, le mur suit le sort du passage.

undefined, j'ai rencontré des dossiers où des propriétaires avaient surélevé un mur qu'ils croyaient mitoyen, pour se retrouver en justice avec une ordonnance de démolition et des dommages-intérêts à payer. Un exemple à Parentis-en-Born : un propriétaire a construit un garage contre un mur de passage couvert. Le voisin a attaqué, et le tribunal a donné raison au voisin car le mur n'était pas mitoyen. Le propriétaire a dû démolir le garage et payer 5 000 € de dommages-intérêts. Un coût bien supérieur à une consultation préalable.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Vérifiez vos titres de propriété : Avant d'entreprendre des travaux sur un mur mitoyen ou supposé tel, consultez votre acte de propriété et celui de votre voisin. Regardez si le mur est mentionné comme mitoyen, ou s'il existe des servitudes. Si le mur sépare un passage couvert, déterminez à qui appartient le passage.
• Consultez un avocat ou un notaire : En cas de doute sur la mitoyenneté, prenez un avis juridique. Une consultation de 30 minutes avec un professionnel (comme Maître Zakine) peut vous éviter des frais bien plus élevés. N'hésitez pas à demander une analyse des titres de propriété.
• Ne construisez pas sans accord écrit : Si vous souhaitez adosser une construction à un mur voisin, obtenez un accord écrit du propriétaire. Cela vaut aussi pour les plantations ou les saillies. Un simple accord verbal peut être remis en cause.
• Faites constater l'état des lieux : Avant des travaux, faites réaliser un constat d'huissier (constat par un officier public) décrivant l'état du mur et des lieux. Cela peut servir de preuve en cas de litige sur des dégradations ou des empiètements.

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Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision de 1970 s'inscrit dans une jurisprudence constante. Par exemple, un arrêt de la Cour de cassation du 28 novembre 2001 (n° 00-11.647) a rappelé que la présomption de mitoyenneté ne s'applique pas si le mur n'est pas séparatif de deux fonds appartenant à des propriétaires différents. Dans cette affaire, un mur séparait une cour (propriété exclusive) d'un jardin (propriété exclusive), mais la cour appartenait à un seul propriétaire. La Cour a jugé que le mur n'était pas mitoyen.

La tendance des tribunaux est donc de vérifier concrètement la fonction séparative du mur. Pour les passages couverts, la solution est claire : si le passage est la propriété exclusive d'un fonds, le mur qui le sépare de l'autre fonds est présumé appartenir au propriétaire du passage. Cette règle protège le propriétaire du passage contre les revendications abusives du propriétaire du fonds traversé.

Attention toutefois : cette présomption peut être renversée par des titres contraires ou des marques de mitoyenneté (comme des corbeaux ou des châssis). Il est donc essentiel d'examiner les preuves documentaires et matérielles.

Checklist avant d'agir

FAQ : 5 questions pratiques

1. Puis-je construire contre un mur qui borde un passage couvert traversant mon terrain ? Non, sauf si vous êtes propriétaire du passage ou si vous avez l'accord écrit du propriétaire. Sinon, vous risquez une action en démolition et des dommages-intérêts.
2. Comment savoir si un mur est mitoyen ? Consultez les titres de propriété. Cherchez des mentions de mitoyenneté, des servitudes, ou des marques sur le mur (corbeaux, châssis). En l'absence de titre, la présomption de l'article 653 s'applique, mais sauf si le mur ne sépare pas deux fonds distincts.
3. Que faire si mon voisin prétend que le mur est mitoyen alors que je pense qu'il m'appartient ? Rassemblez vos preuves (titres de propriété, plans, photos anciennes, constat d'huissier). Consultez un avocat pour engager une action en bornage ou en revendication de propriété.
4. Y a-t-il un délai pour contester la mitoyenneté ? Oui, l'action en revendication de propriété se prescrit par 30 ans (article 2227 du Code civil). Mais il est préférable d'agir rapidement dès que vous avez connaissance du litige.
5. Quel est le coût d'une procédure pour mitoyenneté ? Les frais varient : honoraires d'avocat (1 500 à 5 000 € en moyenne), frais d'huissier (à partir de 150 €), frais d'expertise éventuelle (1 000 à 3 000 €). Une médiation peut coûter moins cher (quelques centaines d'euros).

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