Entscheidungsreferenz: cc • Nr. 78-12.927 • 1979-12-18 • Entscheidung einsehen →
Stellen Sie sich die Szene vor: Sie sind Eigentümer eines hübschen Hauses in Brignoles, mit einem kleinen Außengang, der Ihr Grundstück von dem Ihres Nachbarn trennt. Diesen Gang haben Sie immer genutzt, um zu Ihrer Garage zu gelangen. Doch eines Tages beschließt Ihr Nachbar, ein Bauunternehmer, ein Gebäude zu errichten und verbietet Ihnen den Durchgang. „Dieser Gang gehört mir“, sagt er zu Ihnen. Sie durchsuchen Ihre Archive und finden einen alten Kaufvertrag, der nicht veröffentlicht wurde, mit dem Ihr Vorgänger die Mitoyenneté der Mauer, die an diesen Gang grenzt, erworben hat. Aber reicht das aus, um zu beweisen, dass der Boden des Ganges Ihnen gehört? Genau diese Frage hat der Kassationsgerichtshof in einem Urteil vom 18. Dezember 1979 entschieden.
Diese oft wenig bekannte Entscheidung ist dennoch grundlegend für alle Eigentümer, Mieter und Immobilienfachleute. Sie erinnert daran, dass ein nicht veröffentlichter Vertrag manchmal als Beweis für ein Eigentumsrecht dienen kann, sofern er kein neues Recht begründet, sondern lediglich ein bereits bestehendes Recht feststellt. Wenn Ihr Eigentumstitel ein Recht an einer Mauer oder einem Boden erwähnt, kann er auch ohne Veröffentlichung vor Gericht zu Ihrer Verteidigung verwendet werden.
Aber was ändert das genau? Müssen alle Verträge veröffentlicht werden, um geschützt zu sein? Die Antwort ist differenziert, und dieses Urteil gibt uns Schlüssel zum Verständnis der Grenzen der Grundbuchveröffentlichung. Vorsicht jedoch: Die Regel ist nicht absolut, und jede Situation erfordert eine detaillierte Analyse.
Der Sachverhalt: eine alltägliche Geschichte
In diesem Fall waren zwei Gebäude durch einen Gang getrennt. Auf der einen Seite das Gebäude Caussade; auf der anderen ein Gebäude, das einem gewissen Féraud gehörte. Der Eigentümer des Gebäudes Caussade, Herr Z..., wollte sein Haus aufstocken. Dazu musste er die Mitoyenneté der Mauer erwerben, die sein Gebäude vom streitigen Gang trennte. 1959 kaufte er diese Mitoyenneté von Frau A..., Ehefrau Y..., die Rechtsvorgängerin des Eigentümers des anderen Gebäudes, eines gewissen Carrié, war. Der nicht veröffentlichte Kaufvertrag bestimmte, dass Féraud sich keinesfalls auf diesen Erwerb berufen könne, um ein Recht an dem Gang zu beanspruchen, der Eigentum von Carrié blieb.
Später entstand ein Rechtsstreit zwischen den Eigentümern der beiden Gebäude: Wem gehörte der Boden des Ganges? Das Berufungsgericht stützte sich auf diesen nicht veröffentlichten Kaufvertrag und entschied, dass der Boden des Ganges Eigentum von Carrié sei. Der Vertrag erkannte an, dass der Gang dem Rechtsvorgänger von Carrié gehörte und dass der Erwerb der Mitoyenneté kein Recht an diesem Gang verlieh. Der Eigentümer des Gebäudes Caussade legte Kassationsbeschwerde ein mit der Begründung, das Berufungsgericht hätte sich nicht auf einen nicht veröffentlichten Vertrag stützen dürfen.
Der Kassationsgerichtshof wies die Beschwerde jedoch zurück. Er entschied, dass der Vertrag, obwohl nicht veröffentlicht, zur Entscheidung des Rechtsstreits herangezogen werden könne, da er keine der Veröffentlichungspflicht unterliegende Übertragung oder Begründung dinglicher Rechte betreffe, sondern lediglich ein bereits bestehendes Eigentumsrecht am Boden des Ganges feststelle. Mit anderen Worten: Der Vertrag musste nicht veröffentlicht werden, um den Parteien und Dritten gegenüber wirksam zu sein, da er kein neues Recht begründete.
Das Bemerkenswerte ist, dass dieser Fall auch in Saint-Raphaël oder Toulon hätte stattfinden können: Wie viele Eigentümer haben alte, nicht veröffentlichte Titel, die vor Gericht Beweiskraft haben könnten? Ich habe Fälle erlebt, in denen über 50 Jahre alte Kaufverträge, die auf Dachböden gefunden wurden, zur Anerkennung eines Wegerechts oder einer Dienstbarkeit führten. Der Schlüssel liegt darin, nachzuweisen, dass der Vertrag kein neues Recht begründet, sondern lediglich eine bestehende Situation feststellt.
Die rechtliche Begründung – aufgeschlüsselt
Der Kassationsgerichtshof stützte seine Entscheidung auf den Grundsatz der Wirksamkeit nicht veröffentlichter Verträge, wenn sie keine der Veröffentlichungspflicht unterliegenden dinglichen Rechte betreffen. Im französischen Recht ist die Grundbuchveröffentlichung (Eintragung im Grundbuch) für Eigentumsübertragungen, die Begründung von Dienstbarkeiten oder Hypotheken usw. obligatorisch (Artikel 28 des Dekrets vom 4. Januar 1955). Aber nicht alle Verträge unterliegen dieser Formalität. Im vorliegenden Fall war der Kaufvertrag über die Mitoyenneté ein Eigentumsübertragungsvertrag für die Mauer, betraf aber nicht den Boden des Ganges: Er stellte lediglich fest, dass der Boden bereits Carrié gehörte. Daher konnte dieser Vertrag als Beweis für das Eigentumsrecht von Carrié verwendet werden, ohne veröffentlicht worden zu sein.
Die Richter unterschieden somit zwei Situationen: Einerseits den Vertrag
